Umowa przedwstępna zbycia już wyodrębnionego lokalu nie nastręcza z samej konstrukcji prawnej większych trudności, gdyż lokal jest już oznaczony i opisany w księdze wieczystej. Może to być umowa notarialna, która umożliwi nam dochodzenie zastąpienia zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem albo nie będąca aktem notarialnym np. pisemna, która z mocy art. 390 Kodeksu cywilnego, umożliwia jedynie żądania naprawienia szkody, którą strona umowy poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. I tu pojawia się kłopot, ponieważ, jeśli lokalu jeszcze nie ma, to nie zawsze możemy te istotne postanowienia podać, w szczególności powierzchnię lokalu i przypadający na niego udział w nieruchomości wspólnej.
W niniejszym artykule będą omawiane przypadki umów przedwstępnych i umów zobowiązujących na rynku nieprofesjonalnym, w szczególności gdy strony nie korzystają z formy aktu notarialnego. Przykładowo współwłaściciele działki prowadzą wspólną inwestycję i chcą w przyszłości ustanowić odrębną własność lokali. Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu na rynku profesjonalnym przez dewelopera została zaś szczegółowo uregulowana w ustawie jako jeden z rodzajów umowy deweloperskiej. Ustawa wyraźnie określiła jakie postanowienia musi ona zawierać. Artykuł nie będzie zatem dotyczył tej umowy deweloperskiej.
Na wstępie należy odróżnić skutek zawarcia umowy przedwstępnej bez wymaganej formy aktu notarialnego – nie można wtedy dochodzić jej zawarcia, ale można dochodzić odszkodowania za niezawarcie umowy i zwrotu zaliczek. W przypadku jednak, gdy umowa okaże się całkowicie nieważna, pozostaje tylko możliwość zwrotu nienależnych świadczeń. W każdym z tych przypadków stronie nieważnej umowy będzie przysługiwać inna, znacznie słabsza ochrona prawna.
Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeśli tych postanowień brakuje, umowa nie może być uznana za przedwstępną, a nawet może być stwierdzona za nieważną. A zatem, aby taka umowa była ważna, należy dokładnie określić przedmiotu umowy, czyli lokal z opisem rodzaju, położenia i powierzchni oraz praw z nim związanych. Z umowy powinno wynikać, czy do lokalu przylegają pomieszczenia pomocnicze, przynależne lub innego rodzaju prawa. Warto określić też dopuszczalne maksymalne odstępstwa, jeśli budynek i znajdujący się lokal nie jest jeszcze gotowy, a zmierzona powierzchnia może się różnić od planowanej. Jeśli lokal istnieje warto zawczasu sprawdzić, czy figuruje w ewidencji gruntów i budynków (ewidencji lokali) lub czy przynajmniej wydano zaświadczenie o jego samodzielności. Przedmiotem umowy może być tylko samodzielny lokal, na który można uzyskać stosowne zaświadczenie, w żadnym wypadku jego część lub niewydzielona ścianami powierzchnia lokalu mieszkalnego czy w żaden sposób niewydzielona powierzchnia lokalu użytkowego.
Nie jest natomiast konieczne określenie udziału w nieruchomości wspólnej. Warto zaznaczyć, że udział ten wynika z ustawy, a nie z woli stron i musi zostać obliczony zgodnie ze wskazaniami w ustawie jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli między zawarciem umowy przedwstępnej a przyrzeczonej zostanie dokonana przebudowa budynku lub inne okoliczności mające wpływ na zmianę powierzchni jakiegokolwiek samodzielnego lokalu, wartość udziału zostanie zaburzona. Wpisanie w takim przypadku nieprawidłowego udziału z umowy przedwstępnej może skutkować korektą udziałów, a jeśli korekta nie będzie możliwa, doprowadzić do tego, że suma udziałów nie będzie równa 1, co będzie miało różnorakie konsekwencje przy zarządzaniu nieruchomością wspólną i głosowaniu nad uchwałami we wspólnocie.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2016 roku, IV CSK 259/15 (www.sn.pl) :
1. Określenie w umowie zobowiązującej darowizny (zawartej pod warunkiem, że zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu i jego sprzedaż na rzecz darczyńcy) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej nieważności.
2. Błędne określenie w umowie zobowiązującej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie powoduje jej nieważności, ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) jest wystarczającą podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału.
Dobrze będzie przywołać w tym miejscu także wcześniejszy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 roku, I CSK 6/09 (www.sn.pl), zgodnie z którym umowa przeniesienia odrębnej własności lokalu bez określenia udziału w prawie do gruntu jest nieważna, chyba że na podstawie innych danych w niej zawartych można ustalić związany z lokalem udział w prawie do gruntu.
Jak można zauważyć, orzecznictwo Sądu Najwyższego często ratuje takie umowy przed nieważnością, jednak nie zawsze mogą z nich wynikać skutki, jakich oczekiwałyby zawierające je strony. Z uwagi na powyższe, przed zawarciem jakiejkolwiek tego typu umowy warto poradzić się prawnika.