Wrzesień – zmiany w prawie budowlanym

19 września 2020 r. wejdą w życie zmiany dotyczące prawa budowlanego na mocy ustawy https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20200000471/U/D20200471Lj.pdf

Na czym dokładnie będzie polegała nowelizacja? Zapraszam do lektury poniższego artykułu. Rozpocznę od najbardziej istotnej kwestii, dotyczy ona…

… podziału projektu budowlanego.

Zostaje on rozdzielony na 3 projekty:

1. zagospodarowania działki lub terenu
2. architektoniczno-budowlany
3. techniczny

Dotychczas projekt budowlany stanowił jednolity dokument, który zawierał w sobie trzy powyższe elementy. Wyodrębnienie ich w znacznej mierze przyczyni się do uproszczenia procedur i ogólnie wpłynie na przyspieszenie postępowania. Ponadto nowy podział przyczynił się do powstania nowej specjalizacji: techniczno budowlanej.

Od teraz organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zatwierdzać dwa projekty w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę: (PZT) oraz (PAB). Oznacza to, że do wniosku o pozwolenie na budowę będziemy składać tylko te projekty. Zatwierdzeniu podlegać będą trzy egzemplarze tych projektów (jeden egzemplarz przeznaczony jest dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden dla właściwego organu nadzoru budowlanego). Projektem technicznym (PT) będzie zajmował się natomiast organ nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Do zadań projektanta będzie należało zapewnienie zgodności projektu technicznego z dwoma pozostałymi.

Projekt zagospodarowania terenu (PZT) obejmuje:

• określenie granic działki lub terenu,
• usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
• informację o obszarze oddziaływania obiektu.

(Projekt sporządza się na aktualniej mapie do celów projektowych)

Projekt architektoniczno-budowlany (PAB) obejmuje:

• układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
• zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
• charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
• opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
• projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko – charakterystykę ekologiczną,
• informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego),
• informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w tym starszych (w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych),
• postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane.

Projekt techniczny (PT) obejmuje:

• projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno – wytrzymałościowych,
• charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
• dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
• inne opracowania projektowe.

Zmiany w odstępstwach od przepisów określających usytuowanie, warunki techniczne oraz kryteria jakie powinny spełniać obiekty budowlane

Dotychczas zgoda na odstępstwo udzielana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej mogła być udzielona przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Teraz organ będzie mógł tego dokonać także przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Zgoda na odstępstwo udzielana jest w przypadku uzyskania pozytywnych opinii:

1. wojewódzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno zdrowotnych
2. wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

Inaczej wygląda sytuacja, jeżeli chodzi o odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zgody będzie udzielał w postanowieniu komendant wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej, wcześniej obowiązek ten spoczywał na organie administracji architektoniczno-budowlanej.

 Warto zwrócić uwagę na to,że został wprowadzony zakaz udzielania zgody na odstępstwo podczas trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej.

Samowole budowlane – zalety uproszczonego postępowania legalizacyjnego

W przypadku uproszczonego postępowania zostaje zniesiony obowiązek wnoszenia opłaty legalizacyjnej – co oznacza to w praktyce,kogo ta zmiana dotyczy? – Zapraszam do zapoznania się z osobną analizą tego przepisu. Link : https://prawomieszkaniowe.com/samowole-budowlane-zalety-uproszczonego-postepowania-legalizacyjnego/

Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie?

Wcześniej można było żądać stwierdzenia nieważności wydanych decyzji (np. z powodu rażących wad prawnych) w ciągu 10 lat (w pewnych przypadkach nawet w nieskończoność). Nowe przepisy skróciły ten okres do 5 lat. Nie zmieni się natomiast 3 letni okres wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę. Chodzi mi o przepis art. 37 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Nowe przepisy nie precyzują, czy 5-letni okres na stwierdzenie nieważności będzie stosowany tylko do nowych decyzji. Większość prawników przekonuje, że dotyczyć będzie decyzji wydanych także przed nowelizacją.

Wymóg dołączenia ekspertyzy przy zmianie sposobu użytkowania budowli.

Jak należy postąpić w przypadku zmiany sposobu korzystania z obiektu budowlanego lub jego części ?

W sytuacji kiedy wprowadzone zmiany będą miały wpływ na zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego należy do zgłoszenia dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Doprecyzowanie kwestii uprawnień budowlanych

Nowelizacja ustawy powoduje, że postępowanie kwalifikacyjne wobec osoby ubiegającej się o uprawnienia budowlane prowadzone będzie na jej wniosek, poprzednio przepisy nie wskazywały sposobu ich uzyskania. Od 19 września izby samorządu zawodowego będą musiały minimum 2 razy do roku przeprowadzić  egzamin, oprócz tego pisemna część ma przebiegać w tym samym dniu i rozpoczynać się o tej samej godzinie we  wszystkich izbach okręgowych właściwej izby samorządu zawodowego.

Obiekty z koniecznością pozwolenia na budowę, budowane na podstawie zgłoszenia i bez tych formalności.

Tym razem, wbrew szumnych haseł medialnych, nie będzie rewolucji, ale uporządkowanie tego, co było. Jest też kilka kwestii, które uległy zmianie. Pełną listę obiektów znajdą Państwo pod tym linkiem: https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/inwestycje-budowlane/chce-zalatwiac-sprawy-przed-rozpoczeciem-budowy/od-wrzesnia-2020-r-rewolucja-w-prawie-budowlanym

W nowych przepisach została poruszona sprawa dotycząca chęci wybudowania przydomowego tarasu naziemnego. W takiej sytuacji w przypadku obiektu, którego powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m² nie ma potrzeby uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ani nawet zgłoszenia. W sytuacji zaś gdy powierzchnia zabudowy przekracza 35m² wymagane jest zgłoszenie. Wcześniej budowę nowych tarasów związanych konstrukcyjnie z budynkiem traktowano zazwyczaj jako rozbudowę budynków i wymagano pozwolenia na budowę. Rzadziej, w przypadku lekkich, odrębnych od budynku, konstrukcji, uznawano je za obiekty małej architektury.

Zmiana odnosi się również do wymagających zgłoszenia pomostów. Zrezygnowano z opisania ich przeznaczenia, a pozostawiono jedynie wymóg dotyczący wymiarów. W praktyce oznacza to, że ich całkowita długość nie może przekroczyć 25 metrów, a wysokość od korony pomostu do dna akwenu nie może być większa niż 2,5m. W przypadku przekroczenia tej wartości wymagane będzie pełne pozwolenie na budowę. Ponadto zgłoszenie dotyczy również instalacji gazowych wykonywanych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku.

Przebudowa

Zgodnie ze znowelizowanym art. 29 ust. 4 pkt 1 ) lit a) ustawy nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia przebudowa „budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.”

Co to oznacza?

Umieszczenie przecinka przed „oraz” oraz brak przecinka przed „z wyłączeniem” właściwie oznaczałoby, że można dowolnie przebudować każdy budynek nie będący budynkiem jednorodzinnym. Prawdopodobnie nie to było celem ustawodawcy. Nowelizacja miała raczej uporządkować piętrowe odesłania do różnych przepisów. Z doniesień prasowych wynika, że już szykowana jest jej korekta. Sprawy związane z przebudową domów jedno i wielorodzinnych pozostaną więc co do zasady po staremu.

Po nowelizacji będą miały także miejsce szczególne sytuacji, gdy pomimo dokonywania zgłoszenia niezbędne będzie posiadanie którejś z części projektu technicznego, czy powołanie kierownika budowy.

Rezygnacja ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę

Wrześniowe zmiany odnoszą się również do określonego modelu decyzji figurującego w rozporządzeniu, od teraz decyzja będzie wydawana na podstawie wymogów zawartych w Kodeksie Postępowania Administracyjnego, nie będzie obowiązywał wcześniejszy wzór tego dokumentu.

Przepisy przejściowe

Proszę pamiętać o tym, że ustawa zawiera dużą ilość przepisów przejściowych. Najistotniejsze jest to, że do zamierzeń budowlanych w przypadku spraw niezakończonych oraz wtedy, gdy cel budowlany realizowany jest w oparciu o decyzję, wydaną przed wejściem w życie nowych rozporządzeń, obowiązują co do zasady przepisy dotychczasowe.

Jeśli chodzi o niektóre inne przepisy przejściowe, niestety powstał bałagan. Niby przepisy przewidują, że jeszcze przez cały rok inwestorzy mogą ubiegać się o pozwolenia na budowę na podstawie przepisów obowiązujących przed 19 września 2020 r. Tymczasem weszło w życie nowe rozporządzenie określające zasady sporządzania projektu budowlanego. Nowe przepisy nie przewidują wprost, że projekt można oprzeć na starym rozporządzeniu. Zmiany poszły tak daleko, że do przepisów nowego rozporządzenia nie da się stosować starych przepisów. W praktyce zatem, skoro są wątpliwości co do możliwości sporządzenia projektu na starych zasadach, to ciężko będzie ubiegać się o pozwolenie na budowę według starych zasad.