Ostatnio często mam do czynienia z problemem płatnych miejsc parkingowych we wspólnotach mieszkaniowych. Pada pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za miejsca parkingowe. Niestety nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi, warto zatem przyjrzeć się bliżej, od czego to zależy. Przede wszystkim zależy to od tego, ilu jest właścicieli lokali, ile miejsca parkingowych i w jaki sposób właściciele lokali chcą korzystać z miejsc parkingowych. Trzeba także dodać, że niniejszy artykuł dotyczy tylko sytuacji, gdy miejsca parkingowe znajdują się na części wspólnej nieruchomości, do której tytuł mają wszyscy właściciele lokali. Jeśli garaż stanowi oddzielny lokal albo budynek stanowiący odrębny przedmiot własności sytuacja prawna będzie inna.
Może zaistnieć sytuacja, w której właściciele lokali równomiernie korzystają z miejsc parkingowych, to znaczy miejsc jest tyle ile lokali, a miejsca te nie różnią się istotnie od siebie (mają taką samą wartość, nie ma takiej sytuacji, że niektóre są uprzywilejowane np. zadaszone, a inne nie). W takiej sytuacji wspólnota nie ma co do zasady prawa pobierać żadnych opłat. Może co najwyżej przydzielić konkretne miejsca konkretnym lokalom. Ewentualne opłaty mogłyby być pobierane w wyjątkowych sytuacjach np. ktoś parkowałby dodatkowy samochód, więcej niż reszta właścicieli lokali.
Wynika to z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 206 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Dopiero zatem w sytuacji, gdy korzystanie to wykracza poza powyższy zakres, następuje potrzeba rozliczenia się między właścicielami lokali. Czyli w sytuacji, gdy część korzysta z miejsc parkingowych, a część nie może, bo jest ich np. za mało. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. III CZP 9/06 (www.sn.pl – wyrok SN, III CZP 9/06) „współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.”
Właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy miejsc parkingowych jest za mało, albo część właścicieli chce parkować więcej samochodów niż inni. Wprowadzenie opłat za miejsce parkingowe jest wtedy uzasadnione bowiem stanowi wyrównanie nierównego korzystania z rzeczy wspólnej, to jest w sposób wykraczający poza ramy art. 206 Kodeksu cywilnego i art. 12 ust. 1 u.w.l..
Dobrym przykładem zaistniałych w tego typu sytuacjach kontrowersji był spór, który doprowadził do wydania wyroku przez Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 marca 2012 roku, sygn. I ACa 886/11 (wyrok SA W-wa, I ACa 886/11). Uchwałą wspólnoty mieszkaniowej większość właścicieli lokali wprowadziła odpłatność w wysokości 40 zł miesięcznie za korzystanie ze stałego miejsca postojowego, zarządziła numeracje miejsc i komisyjne przydzielenie użytkownikom w drodze losowania. W uchwale postanowiono także, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawrze z użytkownikiem miejsca umowę, a opłaty za korzystanie z miejsc postojowych będą zasilały konto funduszu remontowego. Zanim przedmiotowa uchwała została podjęta parkowanie pojazdów na nieruchomości wspólnej nie odbywało się bezkonfliktowo, ponieważ utwardzonych miejsc postojowych było zbyt mało w stosunku nie tylko do ilości członków wspólnoty, ale nawet do ilości członków wspólnoty posiadających samochody. Wykonanie uchwały w części stanowiącej o przydziale miejsc w drodze losowania zostanie dokonane przez komisję wyłonioną spośród mieszkańców nie posiadających samochodów, Zarząd wspólnoty nie będzie uczestniczył w procesie losowania.
W opisanym wyżej stanie faktycznym Sąd uznał, że uchwała nie narusza prawa. Zauważył, że w sytuacji braku uregulowania korzystania z miejsc postojowych osoby, którym uda się obecnie zająć miejsce parkingowe korzystają z nieruchomości wspólnej kosztem praw pozostałych współwłaścicieli, dodatkowo nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat. Tym samym jeśli uchwała wspólnoty wprowadzająca jasne i przejrzyste reguły korzystania z miejsc parkingowych na terenie nieruchomości wspólnej, to nie stanowi nieuprawnionej ingerencji w prawo własności poszczególnych współwłaścicieli i nie narusza uprawnień przewidzianych w art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Analizując powyższe orzeczenie, możemy wysunąć wniosek, że w sytuacji, gdy brak uchwały uniemożliwia równomierne korzystanie z parkingów będących nieruchomością wspólną, wspólnota może podjąć uchwałę regulującą te kwestie. Zasady przydzielania miejsc muszą być jednak jawne i sprawiedliwe. W mojej ocenie losowanie jest najlepszą formą przydzielania miejsc, ale może to odbyć się także w formie aukcji lub przetargu. Warto uregulować także kwestie zwalniania miejsc, gdy ktoś z właścicieli przestanie z niego korzystać i zwróci pozostałym właścicielom, a także długotrwałego niekorzystania z miejsca.
Zobacz komentarze (45)
Na moim osiedlu jest więcej lokali niż miejsc postojowych, z tym że na etapie kupna mieszkania część właścicieli kupiła od dewelopera miejsca postojowe.(wszystkie miejsca zostały sprzedane). Teraz właściciele,którzy nie zakupili miejsc postojowych żądają od właścicieli miejsc postojowych miesięcznej opłaty za te miejsca, tłumacząc tym że są one zlokalizowane na części wspólnej.
co w takiej sytuacji?
z góry dziękuję za odpowiedź
pozdrawiam
Kupno miejsca postojowego to określenie potoczne. Może się kryć za tym wiele rozwiązań prawnych np. nabycie udziału w lokalu użytkowym - hali garażowej, nabycie udziału w gruncie itp. Jeśli właściciele miejsc postojowych mają jakiś tytuł do tych miejsc (własność, udziały we własności lub zbliżone do prawa własności) to miejsca nie mogą stanowić części wspólnej. Te dwie rzeczy wykluczają się. Należy zatem spojrzeć do księgi wieczystej i dokumentów np. aktów notarialnych, a w razie dalszych wątpliwości zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego, by na podstawie ksiąg wieczystych i dokumentów ustalił stan prawny miejsc parkingowych.
Witam,
w moim przypadku, niektórzy mieszkańcy mają w AN zapisane prawo do wyłącznego korzystania bez dodatkowego udziału, czy w związku z tym wspólnota może pobierać dodatkowego opłaty od tych mieszkańców?
Witam, nie jest to temat pozbawiony kontrowersji. Jeśli we wszystkich aktach napisano, że ma Pan prawo wyłącznego korzystania z jakiegoś pomieszczenia/terenu a inni nie mają prawa i nie określono opłat, to zawarto umowny i bezpłatny podział części wspólnej do korzystania. Moim zdaniem, gdy wspólnota uchwali uchwałę o opłatach, będzie mógł Pan ją zaskarżyć do sądu jako sprzeczną z umową (aktem not.) i naruszającą Pana intetesy.
Pozdrawiam i zachęcam do dalszego odwiedzania bloga.
Witam, a co ze spółdzielnią mieszkaniową, która bez porozumienia z mieszkańcami przebudowała plac nieutwardzony – położono kostkę brukową, postawiono lampy, oraz szlaban. Spółdzielnia żąda za korzystanie z parkingu: jedną opłatę w wysokości 50 zł – pilot do szlabanu, oraz 30 zł co miesiąc. Pikanterii dodaje fakt, że SM jest położona w miejscowości, gdzie znajduje się kilka osiedli oraz kilku wsiach. SM Zarządza ogromnym tymi terenami i jest monopolistą. Według odpowiedzi od SM wiemy, że każdy członek spółdzielni może wykupić sobie takie miejsce – czyli pan ze wsi może wykupić miejsce na tym parkingu – w mieście i nic tym mieszkańcom, któzy mają ten parkin „pod nosem”.
Historia ma miejsce w Czarnkowie, woj. wielkopolskie. Spółdzielnia zarządza osiedlem Parkowym, ul przemysłowa, Siedmiogóra, osiedle słoneczne, os. zacisze (tutaj znajduje się nieszczęsny parking), Lubasz ul. Szkolna oraz Parkowa.
Na stronie SM nie ma statutu, jest on tylko dostępny w administracji SM.
Spółdzielnia odmawia dostępu i wglądu w dokumenty
Pytanie – jak wygląda legalność zbudowania takiego parkingu bez zgody członków?
[uwaga moderatora – pytanie zadano 03.08.2018 r. zagubiło się przy pracach konserwacyjnych i zostało dodane ręcznie jeszcze raz]
Niestety spółdzielnie mieszkaniowe rządzą się innymi prawami - ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Warto rozważyć, czy nie można nic zrobić na tle wlasnościowym - od zeszłego roku po zmianach ustawy potrzebna jest uchwała na czynności przekraczające zwykły zarząd, a ponadto rozważyć, czy jest szansa na zmianę władz Spółdzielni. Niestety na podstawie lektury pytania nie wiadomo, czyją własnością jest parking, czy to oddzielna działka, czy jest plan miejscowy. Niestety skala pytań, które musiałbym zadać, lub ustaleń, które musiałbym wykonanie przekracza możliwości, jakie daje blog. Zapraszam zatem do kontaktu emailowego i telefonicznnego w celu wyceny porady i ewentualnych innych uslug prawnych.
A co jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa na parkingach pod blokami stawia bramki na kluczyć i kaze płacić lokatorom chcącym parkować pod blokiem . Nadmieniam ze teren jest wykupiony przez lokatorów, spłacali w czynszu .
W naszej wspólnocie na dachu budynku znajduje się ogólnodostepny parking ,z którego bezumownie korzystał do tej pory wyłącznie deweloper ,sprzedając abonamenty osobom zewnętrznym. Po utracie udziałów w nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej były deweloper nadal uzurpuje sobie prawo do tych miejsc parkingowych wbrew zapisom w aktach notarialnych wyodrębnienia poszczególnych lokali i przeniesienia prawa ich własności. Także pozwolenie na budowę i warunki zabudowy dla nieruchomości wyraźnie nakazywały przeznaczenie stropu na ogólnodostępny parking.
Jaką drogą można dokonać wpisu prawa do korzystania z miejsc postojowych na ogólnodostępnym parkingu przez właścicieli lokali do działu III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej? Czy trzeba określić sposób korzystania z miejsc przypisując konkretny numer miejsc do konkretnych lokali ? Czy wystarczy do tego uchwała wspólnoty podjęta większością głosów? Ewentualne wyznaczenie miejsc do wyłącznego korzystania nie dotyczy ze względu na wielkość udziałów wszystkich miejsc – około 40 % i tak pozostanie ogólnodostępnymi dla współwłaścicieli. Czy można dokonać wpisu w dziale III KW bez dokonywania przydziału miejsc do wyłącznego użytkowania dla właścicieli lokali.?
Dzień dobry
W naszej Wspólnocie Mieszkaniowej jest 30 właścicieli mieszkań jednak tylko 27 posiada garaże, które znajdują się na parterze naszego budynku, natomiast troje członków, którzy nie posiadają garaży ma wyznaczone po jednym miejscu parkingowym za które musi co miesiąc płacić. Problem tkwi w tym, że większość, która ma garaże decyduje o wysokości opłat za miejsca parkingowe. Nie muszę chyba dodawać, że chcą aby opłaty były jak największe. Każda próba poruszenia tego tematu kończy się propozycją ” Jak nie odpowiada to możesz zrezygnować z miejsca parkingowego”.
Dodatkowo właściciele mieszkań, którzy mają garaże parkują sobie bezpłatnie swój drugi samochód na terenie wspólnym Wspólnoty /jeden samochód w garażu a drugi przed garażem/.
Bardzo proszę o radę jak rozwiązać sprawiedliwie taki problem. Może ktoś już miał podobną sytuację i udało się ją rozwiązać. Pozdrawiam
Wydzielenie miejsc parkingowych musi mieć swoją podstawę w umowie lub uchwale wspólnoty, tak samo ustalenie opłaty i jej podwyższenie. Niech zarząd wyjaśni na jakiej podstawie pobiera opłaty. Uchwałę wspólnoty można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od podjęcia na zebraniu lub otrzymania w przypadku podjęcia poza zabraniem, jeśli narusza interesy właścicieli lokali np. narzuca nierynkowe stawki.
Witam
mam wykupione na własność miejsce parkingowe inwalidzkie i jestem inwalidą , czy przysługują mi zniżki lub nie odpłatne korzystanie .
Nadmienię , że w całej Warszawie korzystanie z miejsc inwalidzkich jest nie odpłatne .
z góry dziękuję
Jeśli jest Pan właścicielem gruntu stanowiącego takie miejsce i płaci Pan jedynie podatek od nieruchomości, to niestety przepisy nie zwalniają niepełnosprawnych z zapłaty takiego podatku, chyba że jest to grunt stanowiący działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych. Jeżeli jest Pan współwłaścicielem hali garażowej z przydzielonym takim miejscem i ponosi Pan koszty zarządzania nieruchomością wspólną, przepisy nakazują ponoszenie tych kosztów przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziałów bez żadnych wyjątków.
Przykro mi. Ustawodawca wychodzi najprawdopodobniej z założenia w przypadku korzystania z mienia komunalnego, a z innego w przypadków kosztów utrzymania wspólnego mienia.
Witam!
Czy Wspólnota ma prawo pobierać od właściciela lokalu opłatę za drugi samochód na parkingu w momencie, gdy miejsc postojowych jest na tyle dużo, że są one wynajmowane osobom z poza Wspólnoty?
Z góry dziękuję za odpowiedź!
Rozumiem, że Wspólnota udostępnia właścicielom po jednym miejscu na lokal, a za resztę każe płacić? Trudno wypowiedzieć się bez znajomości aktów notarialny i uchwał wspólnoty, ale zakładając typową sytuację, w której parking jest częścią nieruchomości wspólnej, nie widzę w tym nic złego. Proszę zauważyć, że używanie ponad jednego miejsca jest ponadprzeciętnym stopniem korzystania z nieruchomości wspólnej. Może Pani natomiast spróbować przekonać wspólnotę do zróżnicowania wysokości opłat dla swoich członków i osób spoza.
Dzień dobry,
W budynku, w którym mieszkam, w podziemiach znajduje się garaż, który jest wyodrębnionym lokalem z własną księgą wieczystą. Administrator budynku zatrudniony przez Wspólnotę rozlicza wszystko co wiąże się z zarządzaniem garażem tak samo jak to co wiąże się z zarządzaniem częściami wspólnymi budynku. Opłaty za garaż są pobierane razem z opłatami za czynsze za mieszkania, a decyzje o remontach czy udogodnieniach w garażu, tak jak o wysokościach opłat za miejsca w garażu, są podejmowane podczas głosowań Wspólnoty Mieszkaniowej (zaznaczam, że osób, które posiadają miejsca w garażu jest dużo więcej niż tych, które ich nie posiadają). Jednocześnie, osoby nie posiadające miejsc w garażu nie mają do niego dostępu, nawet możliwości przejścia przez garaż. System dostępu do garażu został także sfinansowany z funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej.
Wydaje mi się, że nie jest to zgodne z prawem tylko czy na pewno i do kogo kierować pisma o nieprawidłowościach, do Zarządu Wspólnoty czy do Administratora budynku działającego na zlecenie Wspólnoty.
Będę wdzięczna za podpowiedź.
System taki występuje bardzo często w praktyce, a właściciele rzadko z tego powodu protestują. Współwłaściciele garaży są bowiem bardziej obciążeni opłatami, bo garaże potrafią stanowić ok. 20 - 30%, a nawet ok. 40$ całkowitej powierzchni użytkowej.
Jeśli mimo wszystko czuje się Pani pokrzywdzona, może Pani interweniować, pisząc zarówno do Zarządu jak i firmy administrującej. W takiej sytuacji jest też możliwe zaskarżenie uchwały w sprawie planu finansowego do sądu.
Dzień dobry,
Mam następujące zagadnienie. Na terenie jednej z działek należących do dewelopera zostały sprzedane miejsca parkingowe dla klientów zakupujących lokale w pobliskim budynku. Miejsca te są własnością osób które ja nabyły. Nie są to tereny objęte administracją osiedla - do tej pory nie były zarządzane przez żadną administrację.
Obecnie o administrowanie tym parkingiem chce wystąpić administrator osiedla i przesłał do właścicieli miejsc projekt ustawy pod głosowanie w tej sprawie. W projekcie jest zapis że administrator podpisze z firmą zewnętrzną umowę na sprzątanie parkingu, odśnieżanie itp. i właściciele będą zobowiązani do związanych z tym opłat miesięcznych.
Czy jest to zgodnie z prawem - tzn czy może przejąc tak te zarządzanie mimo że nie ma formalnie żadnego organu chociażby takiego jak wspólnota parkingowa. Nie nie jest pewne też czy sposób głosowania jest prawidłowy gdyż nie są administratorowi znani wszyscy właściciele wiec nie wiadomo czy wszyscy zostali powiadomieni. Administrator twierdzi że wystarczy mu zgoda większości...
Pozdrawiam
Proszę zwrócić uwagę, w jaki sposób zostały sprzedane miejsca parkingowe. Najprawdopodobniej nie stanowiły one osobnej nieruchomości tylko część nieruchomości wspólnej. Zazwyczaj kupuje się prawo do korzystania z miejsca postojowego związane z własnością lokalu w budynku, a nie własność samego miejsca, czy współwłasność placu parkingowego. Parkingi stanowiące pełną własność, odrębną od zabudowanych nieruchomości, oczywiście istnieją i powstają, ale są to sytuacje, z uwagi na kwestie ekonomiczne i planistyczne, niezwykle rzadkie. Abym mógł to rozstrzygnąć, musiałbym mieć co najmniej numer księgi wieczystej tego gruntu lub jakiegokolwiek lokalu. Będzie to możliwe w formie indywidualnej, odpłatnej porady prawnej.