W czasie epidemii zakazano wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych. Czy oznacza to, że najemcy mogą bez konsekwencji nie płacić czynszu? Postaram się odpowiedzieć w kilku punktach, co w takiej sytuacji może zrobić wynajmujący albo czego powinien spodziewać się w takim położeniu najemca.

1. Wypowiedzenie umowy najmu jest dalej dopuszczalne.

Po wprowadzeniu pierwszych zmian w przepisach w zawiązku z epidemią najemca mógł na mocy oświadczenia przedłużyć umowę najmu lokalu mieszkalnego do dnia 30 czerwca 2020 roku. Od tego uprawnienia były wyjątki w związku ze zwłoką czynszu lub niezgodnym z ustawą zachowaniem się najemcy. Obecnie, na dzień pisania niniejszego artykułu (dnia 23 listopada 2020 roku) ustawodawca nie wprowadza już dalszej ingerencji w trwanie umowy najmu.

Umowa na czas określony. Wezwanie do opróżnienia i opuszczenia lokalu po jej zakończeniu.

Oznacza to, że jeśli umowa najmu na czas określony kończy się, najem wygasa, a najemca obowiązany jest do opróżnienia i opuszczenia mieszkania. Spowodowanie opuszczenia przez najemcę takiego mieszkania za pomocą siły czy podstępu jest niedopuszczalne, a nawet karalne, a komornik nie może wykonać wyroku eksmisyjnego, nie oznacza to, że wynajmujący nie może żądać jego opróżnienia i opuszczenia pod rygorem wszelkich innych skutków prawnych.

Sporządzenie takiego wezwania samemu, czy zlecenie jego sporządzenia kancelarii prawnej jest w tym wypadku jak najbardziej legalne i celowe.

Umowa na czas nieokreślony.

Podobnie rzecz się ma w sytuacji najmu na czas nieokreślony. W dalszym ciągu możliwe jest wypowiedzenie umowy z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przeważnie najczęstszą przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka w zapłacie czynszu. Problem wypowiadania umów najmu opisałem w osobnym wpisie : „Najemca nie płaci czynszu. Jak wypowiedzieć umowę najmu?„.

Inne przykładowe przyczyny wypowiedzenia wiążą się z niewłaściwym postępowaniem najemcy, koniecznością rozbiórki. Nadto niezamieszkiwaniem najemcy w lokalu, czy chęcią zamieszkania przez właściciela lub kogoś z jego rodziny. W tych ostatnich wypadkach terminy wypowiedzenia są bardzo długie,warto zauważyć, że po przeprowadzeniu procedury z wypowiedzeniem umowy, możemy wreszcie wezwać do opróżnienia i opuszczenia lokalu.

2. Pozew o zapłatę i egzekucja roszczenia pieniężnego.

Za nieuiszczony czynsz można pozwać najemcę do sądu. Jest to sprawa, w której wynajmujący może wyliczyć wysokość niezapłaconego czynszu i żądać, by sąd zasądził tę kwotę od najemcy na jego rzecz.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

Najistotniejsza kwestia dotyczy tego,że wygaśnięcie umowy nie oznacza dla najemcy końca obowiązku wnoszenia opłat. Za korzystanie z mieszkania bez podstawy prawnej (po wygaśnięciu czynszu) wynajmującemu należy się odszkodowanie:

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

3a. Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. (…)

Warto pamiętać o tym, że obowiązek uiszczania odszkodowania za bezumowne korzystanie w określonej wysokości np. wyższej niż czynsz, możemy także wpisać do umowy najmu. Jeśli kwota ta będzie jednak zbytnio wygórowana, najemco pamiętaj, że możesz żądać w sądzie jej miarkowania. Jeśli nie wpisaliśmy nic takiego do umowy z pomocą przychodni nam zacytowany wyżej art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy on nie tylko właścicieli, ale także osób, które wynajmują lokale posiadane na innej podstawie prawnej (np. posiadanie samoistne, czy wynajmują i podnajmują innym). Definicja właściciela z art. 2 ust. 1 pkt 2) ustawy o ochronnie praw lokatorów rozciąga się bowiem na inne osoby, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów

Odsetki, koszty…

Przede wszystkim warto pamiętać o możliwości doliczenia odsetek ustawowych za opóźnienie lub nawet w większych kwotach, jeśli do umowy wpisano możliwość podwyższenia stopu odsetek. Obecnie maksymalna wysokość stopy odsetek to dwukrotność podstawowej stopy odsetek za opóźnienie.

Odzyskać można też koszty sądowe, a także koszty zastępstwa w sprawie sądowej w związku z ustanowieniem adwokata lub radcy prawnego. Rozporządzenie określa maksymalną wysokość takich stawek.

Postępowanie egzekucyjne

Posiadając już prawomocny wyrok zasądzający od najemcy określoną kwotę pieniężną, po nadaniu klauzuli wykonalności, możemy skierować go do komornika. Epidemia nie wprowadziła żadnych ograniczeń związanych z egzekucją roszczeń pieniężnych.

Jeśli zatem najemca nie płaci czynszu, a zarabia, niech ma się na baczności. Wynagrodzenie za pracę jak również wszelkie inne podobne należności i prawa majątkowe mogą zostać przez komornika zajęte w celu przymusowego spłacenia wierzyciela.

Ze względu na fakt, że najemcy często nie posiadają znacznych oszczędności, warto powierzyć adwokatowi lub radcy prawnemu także ten etap sprawy. Profesjonalna współpraca z komornikiem pozwoli na zwiększenie szans na odzyskanie należności. W tym miejscu polecam mój artykuł „Czemu warto powierzyć adwokatowi dochodzenie roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym?” .

Skuteczna egzekucja należności pieniężnych powinna skłonić najemcę-dłużnika do refleksji, czy dalsze korzystanie z mieszkania oby na pewno jest opłacalne.

3. Pozew o eksmisję jest dopuszczalny. Wszczęcie przez komornika postępowania w celu wykonania wyroku eksmisyjnego również !

Największym mitem z jakim się spotkałem to niemożliwość wszczęcia sprawy o eksmisję w sądzie. Nic z tych rzeczy! Sprawy sądowe o eksmisję są dozwolone. Jeśli wypowiedzenie było skuteczne sąd powinien orzec eksmisję. Wyrok może się uprawomocnić. Mało tego komornik może wszcząć postępowanie.

Przyjrzyjmy się zatem czego w czasie epidemii lub zagrożenia epidemicznego komornik zrobić nie może:

1. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

2. Przepis ust. 1 nie dotyczy orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie.

art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Otóż komornik nie może wykonać tytułu nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego. Aż tyle i tylko tyle.

Biorąc pod uwagę, jak długo obecnie trwają postępowania sądowe, a także jak długo toczą się sprawy o lokal zamienny czy socjalny, popadnięcie przez wierzyciela w poczucie beznadziei nie ma racjonalnego uzasadnienia. Jest wysoce prawdopodobne, że wszelkie formalności przygotowujące podstawę pod przymusowe wykonanie wyroku eksmisyjnego potrwają tyle, co stan epidemii. Istotnie, drodzy właściciele nie ma na co zwlekać.

Tak samo uwaga do mających problemy płatnicze najemców. Wykorzystajcie czas epidemii mądrze, walczcie o obniżki, starajcie się uregulować swój stan prawny. Warto zauważyć,że macie teraz dobrą kartę przetargową do rozmów z właścicielami. Miejcie na uwadze to,że ta sytuacja kiedyś się skończy.

4. Lokal zamienny i socjalny. Odszkodowania od gminy

Wracamy do zacytowanego już wyżej art. 18 ustawy o ochrony praw lokatorów. Przeczytajmy jego dalszy ciąg:

3. (…) Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.

4. (utracił moc)

5. Jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495).

art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów

Widzimy zatem, że póki gmina nie zaproponuje byłemu najemcy lokalu zamiennego lub socjalnego, ma obowiązek płacić odszkodowanie. Gorzej, jeśli taki lokal zaproponuje, a najemca i tak nie będzie chciał się tam przenieść w czasie zakazu wykonywania eksmisji. Od tego momentu nie ma już jak zrekompensować straty.

Wniosek dla wynajmujących: pomóżmy najemcom w uzyskaniu lokalu zamiennego lub socjalnego. Pomóżmy im wypełnić stosowne wnioski, jeszcze zanim pozwiemy ich o eksmisję. Być może pozew nie będzie konieczny. Przedstawmy korzyści z dobrowolnej przeprowadzki do takich lokali.

5. Komornik i tak może pojawić się u byłego najemcy.

Czy zakaz wykonywania eksmisji oznacza, że najemca nie może spodziewać się wizyty komornika? Paradoksalnie odpowiedź brzmi…. Nie.

Pierwszy przykład wymieniłem już w pkt 2. Kolejne przykłady? Proszę bardzo…

Doręczenie pozwu

Rok temu osobami poszukującymi sprawiedliwości w sądach – chcącymi wytoczyć pozew wstrząsnęła ważna zmiana. Skończono z fikcją doręczeń. Odtąd sąd musiał doręczyć pozew pozwanemu do rąk własnych. To znaczy, że powód (osoba wytaczająca pozew) musi obecnie doręczyć odpis pozwu za pośrednictwem komornika lub wnieść do sądu o ustanowienie kuratora chroniącego interesy osoby nieznanej z miejsca zamieszkania.

Czasem najemcy w ogóle nie odbierają korespondencji. Co to dla nich oznacza? Z pewnością odwiedzi ich komornik tylko, dlatego aby doręczyć odpis pozwu.

Protokół stanu faktycznego

Komornik pomoże nam udokumentować niewłaściwe zachowanie się najemcy już przed wszczęciem postępowania. Przykładowo niszczy mieszkanie lub jego wyposażenie. Służy temu protokół stanu faktycznego. Jest to substytut zabezpieczenia dowodów.

Czasem już sama taka czynność z udziałem komornika powoduje, że najemca może się poczuć niekomfortowo i zaprzestać zachowania niezgodnego z umową.

Wykaz majątku

Komornik, w toku postępowania egzekucyjnego mającego ściągnąć należność z tytułu czynszu, ma prawo wezwać dłużnika do złożenia wykazu majątku. Pod karą grzywny nakłada obowiązek złożenia takiego dokumentu. Z drugiej strony może także wezwać do osobistego stawiennictwa.

Pomoc adwokata

Zwróćmy się do adwokata, a pomoże nam najlepiej skorzystać z rozwiązań prawnych. Jest ich niemało. Zatem zakaz wykonywania eksmisji nie spowodował, że najemca może czuć się bezkarny, gdy narusza prawo.

Najemco, jeśli to właściciel łamie prawo, koniecznie skontaktuj się z prawnikiem. Lokator jest osobą chronioną przez prawo. Dowiesz się jakie masz prawa. Zachowania właścicieli mające na celu uprzykrzanie życia lokatorów są najczęściej nie tylko sprzeczne z prawem i bezskuteczne, ale także stanowią przestępstwo. W takich sytuacjach możesz od razu skontaktować się z Policją.

6. Właścicielu i najemco! Negocjujmy, mediujmy, pozyskujmy wiedzę prawną… i … szanujmy się nawzajem.

Ostry spór szkodzi najczęściej obu stronom, niewątpliwie gdyby każda ze stron potrafiła prawidłowo przewidzieć skutki prawne swoich zachowań, takich sporów najczęściej by nie było.

Reasumując, najlepiej podejść do sprawy na spokojnie, bez tego ciężko o kompromis. Przede wszystkim,warto zwrócić się do adwokata, który pomoże nam spojrzeć na sprawę w ten sposób.

W razie pytań, zapraszam do komentowania.