Zarząd umowny lub sądowy we współwłasności nieruchomości wygasa po ustanowieniu w budynku odrębnej własności lokali. Tak wynika z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 października 2014 roku, sygn. akt II Ca 702/14 (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Białystok, II Ca 702/14). Sąd Apelacyjny stwierdził bowiem, że zarząd ustanowiony przez sąd w trybie art. 203 k.c. wygasa z mocy prawa w dacie uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu. Zarząd w przedmiotowej sprawie został bowiem ustanowiony dla jednej nieruchomości stanowiącej współwłasność osób fizycznych i prawnych, natomiast z chwilą powstania wspólnoty wyodrębniono nieruchomości lokalowe, zatem współwłasność jednej nieruchomości uległa przekształceniu w odrębną własność lokali i współwłasność przymusową nieruchomości wspólnej w rozumieniu art.3 u.w.l.. Zarząd taki jest zatem bezprzedmiotowy, bo brak przedmiotu zarządu opisanego w postanowieniu o jego ustanowieniu.
Współwłaściciele powinni o tym pamiętać podczas umownego lub sądowego zniesienia współwłasności i…
w sytuacji, gdy:
– liczba lokali w nieruchomości nie przekracza 7 (w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej) – od razu w akcie notarialnym ponownie ustanowić zarządcę w oparciu o art. 19 u.w.l. bądź wystąpić o wyznaczenie nowego zarządcy przez sąd w trybie art. 203 w zw. z art. 19 u.w.l.,
– liczba lokali w nieruchomości przekracza 7 (w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej) – od razu podjąć uchwałę o wyborze zarządu,
W szczególności w wypadku powstania małej wspólnoty powinni o tym pamiętać mniejszościowi współwłaściciele, którzy występowali do sądu o ochronę przed większościowym współwłaścicielem utrudniającym im współposiadanie budynku. Inaczej taką ochronę mogą czasowo utracić. W dużej wspólnocie powinni oni rozważyć przy wyborze zarządu, czy istnieje możliwość zgłoszenia wniosku o głosowanie w trybie jeden właściciel jeden głos.
Problem opisany we wskazanym wyżej wyroku Sądu Apelacyjnego powstał na następującym stanie faktycznym. Budynek był współwłasnością różnych podmiotów, znajdowało się w nim 6 lokali, których własność nie była ustanowiona. Spółka będąca współwłaścicielem większościowym dopuszczała się zachowań, które krzywdziły mniejszościowych współwłaścicieli, np. odcięła od pionu kanalizacyjnego pomieszczenie przez nich użytkowane, zamurowała wyjście awaryjne od wewnątrz, założyła metalową kratę z kłódkami od zewnątrz , uniemożliwiła dostęp do nieruchomości od strony bramy wjazdowej przez ustawienie palet z bloczkami betonowymi. Powyższe czynności były podstawą ustanowienia przez sąd na wniosek współwłaścicieli mniejszościowych zarządcy na podstawie art. 203 k.c.
Wkrótce na skutek kolejnego postępowania sądowego zniesiono współwłasność i wyodrębniono własność lokali. Powstała wspólnota mieszkaniowa, ale zgodnie z art. 19 u.w.l.. do zarządu nieruchomością wspólną miały odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, bowiem liczba lokali nie była większa niż siedem. W takiej sytuacji mniejszościowi właściciele pozostali bez ochrony i musieli ponownie wystąpić o wyznaczenie zarządcy w trybie art. 203 w zw. z art. 19 u.w.l..