Zarządca może reprezentować wspólnotę w sądzie

zarząd powierzony

zakres umocowania zarządcyUstanowiony w trybie art. 18 ust. 1 lub 2a ustawy o własności lokali zarządca może samodzielnie reprezentować wspólnotę w sądzie i udzielać pełnomocnictw do jej reprezentowania. Dzięki temu profesjonalni zarządcy, którym właściciele lokali powierzyli sprawowanie zarządu w umowie w formie aktu notarialnego (najczęściej w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego nabycia od dewelopera), będą mogli bez obaw samodzielnie reprezentować wspólnoty przed sądami, w tym udzielać pełnomocnictw adwokatom i radcom prawnym.

Zakres umocowania zarządcy był już przedmiotem wielu orzeczeń. Dotychczasowe orzecznictwo sądowe przychylało się do tego stanowiska. Mimo to nie doczekaliśmy się dotąd uchwały Sadu Najwyższego w tym zakresie, a zdarzało się, że sądy niekiedy w dalszym ciągu kwestionowały uprawnienia zarządców i potrzebna była uchwała podjęta przez ogół właścicieli lokali. Obecnie sprawowanie obsługi prawnej przez zarządców, w tym dochodzenie roszczeń przez zarządców stanie się prostsze.

Zakres umocowania zarządcy – treść uchwały Sądu Najwyższego

​Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 roku, sygn. III CZP 106/16 w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

Dotychczasowe wątpliwości

Sąd Okręgowy w Szczecinie, który skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne z prośbą o wydanie uchwały, miał wątpliwości, czy zarządca jest uprawniony z mocy ustawy do reprezentowania wspólny, a w przypadku gdyby nie był, czy uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych wymaga w takiej sytuacji zaprotokołowania przez notariusza. Art. 18 ustawy o własności lokali bardzo lakonicznie określa zakres umocowania zarządcy ustanowionego w trybie tego przepisu. Stąd istniały wątpliwości, czy można odwołać się do przepisów regulujących zarząd właścicielski uprawniających zarząd do udzielenia takie pełnomocnictwa jako czynność zwykłego zarządu.

Sąd Najwyższy już w postanowieniu z dnia 14 września 2005 roku, sygn. III CZP 62/05 powołał się na art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. Uznał, że istnieje możliwość zgodnie z tym przepisem odesłania m.in. także do przepisów regulujących kompetencje zarządu właścicielskiego wybranego w trybie art. 20 ustawy o własności lokali. Ówcześnie Sąd Najwyższy nie zdecydował się na podjęcie uchwały, a jego stanowisko zawarte w postanowieniu nie przekonało jednak wszystkich sędziów. Po wydaniu uchwały z dnia 9 lutego 2017 roku można mieć na dzieje, że pogląd ten nie będzie już kwestionowany.

W jakich sytuacjach potrzebna będzie jednak uchwała ogółu właścicieli lokali? 

Jeżeli umowa o powierzeniu zarządu wyraźnie przewiduje, że do reprezentowania wspólnoty przed sądami konieczna jest uchwała właścicieli lokali, zarządca z mocy wyraźnego postanowienia umowy nie będzie uprawniony do takie reprezentacji. Omawiana uchwała Sądu Najwyższego dotyczy bowiem wyłącznie sytuacji, w których umowa o zarządzanie nie reguluje tego zagadnienia.

Warto także zwrócić uwagę, że bardzo często zarządcą zostaje firma deweloperska, która wybudowała budynek lub osoba bliską powiązana z deweloperem. Pomiędzy deweloperem a właścicielami lokalu może powstać wiele sporów sądowych np. w zakresie wad nieruchomości wspólnej. Żaden przepis nie reguluje takiej sytuacji, ale w takim przypadku uważa się, że dochodzi do konfliktu interesu, a zarządca nie może reprezentować interesów ogółu właścicieli lokali. W takiej sytuacji to wszyscy właściciele lokali większością udziałów (ew. w trybie jeden właściciel jeden głos) muszą zatem podjąć stosowną uchwałę o udzieleniu pełnomocnictwa.

Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 roku, sygn. III CZP 57/15 w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.

Administrator działający na podstawie umowy z zarządem wspólnoty

Należy odróżnić sytuacje, w których właściciele lokali ustawiają w specjalnym trybie art. 18 ustawy o własności lokali, w akcie notarialnym zarząd od sytuacji, gdy wybierają oni zwykły zarząd składający się z właścicieli bądź innych osób fizycznych, a ten nieprofesjonalny zarząd zawiera umowę z profesjonalną firmą o administrowanie.

Taki administrator działający na podstawie umowy o administrowanie z zarządem wspólnoty może również reprezentować wspólnotę przed sądem w sprawach zwykłego zarządu, w tym o zapłatę opłat od właścicieli lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy już w uzasadnieniu uchwały z 18 października 2013 roku, sygn. III CZP 42/13 (www.sn.pl).

W powyższej uchwale Sąd Najwyższy przesądził także, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Warto jednak, by takie umocowanie znalazło się wprost w umowie o administrowanie, a także by była to umowa o administrowanie na czas nieokreślony. Inaczej takie umocowanie może nie sprostać wymaganiom z art. 87 par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego, wymagającego, by pełnomocnik w procesie cywilnym pozostał z mocodawcą w stałym stosunku zlecenia.

Komentarze dotyczące wpisu “Zarządca może reprezentować wspólnotę w sądzie

  1. Ala

    i w ogóle uważam że najlepiej jak jest zarządca! u nas w mieście taki problem: eporady24.pl/naduzywanie_wladzy_przez_zarzad_wspolnoty_mieszkaniowej,pytania,4,55,975.html czyli: zarząd rządzi się sam, robi przekręty które mimo sąsiedztwa ciężko udowodnić… odechciewa się mieszkać 🙁

    Odpowiedz
  2. wiesław

    Witam ,mamy taki problem nowy zarządca chce pełnomocnictwa do :
    – otwierania i zamykania rachunków bankowych, zakładania i zamykania lokat oraz rachunków pomocniczych
    – dysponowania środkami finansowymi na nich gromadzonymi poprzez składanie i dokonywanie przelewów w formie elektronicznej i papierowej.
    Jaki powinien dostać pełnomocnictwo , bo te o którym pisze bardzo nam sie nie podoba

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Nie ma jednego modelu. To zależy, czy wspólnota jest mała, czy duża, czy zarządca został powołany umową przez właścicieli, czy też jest to administrator, który działa na podstawie umowy z zarządem składającym się z właścicieli, od stopnia zaufania i ilu właścicieli miałoby w braku takiego pełnomocnictwa autoryzować przelew czy podejmować decyzję co do rachunków (co mogłoby być dla zarządcy uciążliwie przy zarządzaniu).

      Odpowiedz
  3. Zofia

    Witam
    Mam pytanie czy ZGKIM jako zakład budżetowy może zarządzać i administrować WM skoro nie ma takiego zapisu w STATUCIE uchwalonym przez radę gminy.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Tak. Zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, nie uchybiając przepisom o funkcjonowaniu zarządu. Oznacza to, że jeśli wg tego statutu zakład zajmuje się gospodarką lokalami, a takie ogólne postanowienie musi się tam znajdować, to ma obowiązek albo zarządzać wspólnotą albo współuczestniczyć w zarządzaniu tą wspólnotą przez inny podmiot (np. nie unikać udziału w głosowaniach itp.)

      Odpowiedz
  4. Anonim

    Witam
    pewnie Pan mnie nie zrozumiał ZGKIM jako zakład budżetowy jak może mieć całą władzę we WM i też całą księgość skoro jest to zakład państwowy działający z upoważnienia Burmistrza.Zwróciliśmy się do RIO o kontrolę finansów WM .RIO stwierdza ,że jako WM nie mamy prawa żądania kontroli bo to jest podmiot prywatny .TO dlaczego prowadzi tą działalność dyrektor ZGKIM i to tylko w godzinach urzędowania swojej firmy .Gdzie jest upoważnienie Burmistrza do prowadzenia tej działalności -przecież nie może takiej wydać bo to jest już podmiot prywatny.Dobrze się zarządza i administruje WM już od chwili wykupu pierwszego lokalu w 1997 r przez przeszło 23 lata bez jakiejkolwiek kontroli, bez ubezpieczenia naszych finansów.Dosyć już mamienia nas ,przecież piszą ,że GMINA nie ma takich uprawnień . W statucie nie może być zapisu ZARZĄDZANIA I ADMINISTROWANIA WM ,bo radni którzy uchwalają statut nie mogą się wtrącać w sektor prywatny.TO DLACZEGO GMINY A PRZY ICH PRZYZWOLENIU ROBIĄ TO ZGKIM.Prosze o odpowiedz .
    Zofia

    Odpowiedz
  5. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

    W takiej sytuacji, jeśli dobrze zrozumiałem, gmina do 1997 roku administrowała nieruchomością, bo była jej wyłącznym właścicielem. Obecnie, jeśli dobrze zrozumiałem, jest jedynie właścicielem niewyodrębnionych lokali, a nikt jej po prostu prawa zarządu nie odebrał. Jeśli tak, większość właścicieli liczona udziałami https://prawomieszkaniowe.com/odwolac-zarzad-wspolnoty-mieszkaniowej/ albo w trybie https://prawomieszkaniowe.com/wlasciciel-glos-tryb-podejmowania-decyzji-wspolnocie-mieszkaniowej/ może łatwo taki, komunalny zarząd zmienić. Najprościej skontaktować się z firmą zajmującą się administrowaniem wspólnot, a do adwokata lub radcy prawnego wybrać się w sytuacji, gdyby sytuacja okazała się nietypowa lub skomplikowana.

    Niniejszy artykuł dotyczy zastępowania wspólny w Sądzie. Proszę o umieszczanie komentarzy pod właściwymi artykułami.

    Odpowiedz

Dodaj komentarz