Zwrot wkładu mieszkaniowego zostanie kompleksowo uregulowany w ustawie

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest w istocie prawem do używania mieszkania przez czas określony w umowie pomiędzy członkiem i spółdzielnią (oznaczony lub nieoznaczony). Jako prawo do używania lokalu jest ono niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców. Członek nie może więc podejmować żadnych decyzji dotyczących zmiany osób, którym prawo to przysługuje i których skutkiem miałoby być przejście lokatorskiego prawa do lokalu na inne osoby. W przypadku zrzeczenia się lub ustania członkostwa w spółdzielni bądź ustania z innej przyczyny spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, uprawnionemu bądź jego spadkobiercom musi zostać zwrócony wkład mieszkaniowy.

Dotychczas art. 11 ust. 2[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.) regulował jedynie zwrot wkładu mieszkaniowego w przypadku gdy lokal podlega następnie zbyciu w drodze przetargu. W przypadku, gdy spółdzielcze prawo wygaśnie spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Warunkiem nabycia w tym trybie odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu (dotychczasowy wkład). Ustawa precyzuje, że przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowy przewiduje jednak szczególne sytuacje, w których po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Jeżeli uprawiona osoba złoży deklarację członkowską i zawrze umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, nie przeprowadza się przetargu. Dziedziczenie wkładu mieszkaniowego nie musi mieć związku z nabyciem lokatorskiego prawa do lokalu przez te osoby. W drodze dziedziczenia wkład ten może przypadać różnym osobom bez względu na to, czy ktoś nabędzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jako małżonek lub osoba bliska, czy nie. Zwrot wkładu mieszkaniowego byłemu członkowi lub spadkobiercom nie był regulowany w ustawie, przez co podlegał uregulowaniu w statucie spółdzielni.

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 27 czerwca 2013 roku, K 36/12 (otk.trybunal.gov.pl – wyrok TK – K 36/12), orzekł, że art. 8 pkt 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim upoważnia spółdzielnię mieszkaniową do uregulowania w statucie zasad rozliczenia z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, będącego ekwiwalentem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, w sytuacjach, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu – jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP.

Dnia 26 maja 2014 roku Senat przygotował projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (www.senat.gov.pl – druk nr 642). Celem projektu ustawy jest wykonanie wyroku uregulowanie sposobu ustalania wysokości wkładu oraz zwracanej wartości wkładu w przypadku, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu.

Od dnia wejścia w życie proponowanej dzięki dodanemu przepisowi art. 11[2] u.s.m. byli członkowie i spadkobiercy będą mogli w każdym przypadku liczyć (bez względu na postanowienia statutu spółdzielny) na uzyskanie zwrotu wkładu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa, w jego rynkowej wartości. Rynkową wartość (nie niższą i nie wyższą) będzie płaciła też osoba przejmująca prawa do lokalu. Przepis ten będzie służył najczęściej do rozliczeń między spadkobiercami, czyli tym który nabędzie prawo do lokalu i pozostałym, którzy odziedziczą jedynie wkład.

Przygotowany przez Senat projekt wymaga moim zdaniem dopracowania. Przede wszystkim brakuje odesłania do art. 11 ust. 2[2] u.s.m. umożliwiającego potrącenie zobowiązań spółdzielni mieszkaniowej. Mogą pojawić zatem się wątpliwości, czy jest to celowy zamiar ustawodawcy, skoro odsyła do stosowania innych sąsiadujących przepisów u.s.m., a nie odsyła do tego przepisu. Zróżnicowanie możliwości potrącenia zobowiązań spółdzielni w zleżności od tego, czy lokal zostanie zbyty w drodze przetargu czy nie może budzić kontrowersje dotyczące zgodności takiej regulacji z Konstytucją. Należy wyraźnie zaznaczyć, że choć nowa regulacja dostrzega problem wniesienia wkładu w cześci oraz finansowania wpłaty wkładu kredytem, to może uniemożliwiać spółdzielni mieszkaniowej potrącenia zaległości w jego opłatach, co jest rozwiązaniem znacznie bardziej niekorzystnym dla spółdzielni. Nowelizacja pomija też problem, kto ponosi koszty ustalenia wartości rynkowej (skoro nie ma przetargu – konieczne jest sporządzenie operatu przez rzeczoznawcę majątkowego). Warto zatem sprecyzować, że koszty te obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu, zamiast odsyłać do art. 11 ust. 2[3] u.s.m., w który mowa o kosztach aktu notarialnego. Kosztów aktu notarialnego w tym przypadku zazwyczaj nie będzie, gdyż do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wystarczy zazwyczaj forma pisemna.