Mała wspólnota – niemały problem

współwłasnośćWydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji.

Kiedy mamy do czynienia z małą wspólnotą?

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W powyższym przepisie jest mowa o 7 lokach. Lokale wyodrębnione to lokale, które mają oddzielną księgę wieczystą i oddzielnych właścicieli. Lokale niewyodrębnione to takie, które spełniają wszelkie przesłanki, by zostać wyodrębnione, ale co do których dotychczasowy właściciel całej nieruchomości (gruntu wraz z budynkiem) nie podjął jeszcze decyzji by je wyodrębnić i sprzedać. Do kategorii lokali zalicza się zatem wszystkie lokale mogące w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l. stanowić odrębne nieruchomości, czyli muszą być wydzielone trwałymi ścianami (jeśli chodzi o lokale mieszkalne) lub w inny sposób trwale wydzielone od innych (dotyczy lokali innych niż mieszkalne).

Aby ustalić liczbę lokali pierwszorzędne znaczenie ma kartoteka lokali z ewidencji gruntów i budynków, a dopiero pomocniczo takie informacje można też uzyskać z księgi wieczystej. Duże znaczenie ma to, czy takie pomieszczenia jak piwnice, komórki lokatorskie, garaże stanowią:
a) samodzielne lokale, co do których uzyskano zaświadczenie o samodzielności lokalu lub takie zaświadczenie jest możliwe do uzyskania,
b) są przypisane do lokali jako pomieszczenia przynależne, czy też
c) stanowią nieruchomość wspólną wobec braku możliwości ich wydzielenia z klatek schodowych.

Przykład 1.
Znajdujące się w budynku pomieszczenia:
-lokal mieszkalny nr 1
-lokal mieszkalny nr 2
-lokal mieszkalny nr 3
-lokal mieszkalny nr 4
-lokal mieszkalny nr 5
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 1
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 2
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 3
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 4
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 5
-hala garażowa nr G1 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-klatka schodowa stanowiąca nieruchomość wspólną.

Na powyższym przykładzie mamy do czynienia z 6 lokalami, 5 mieszkalnymi i jednym niemieszkalnym – halą garażową. Właściciele tych 3 lokali mieszkalnych oraz właściciel lokalu garażowego (prawdopodobnie będą to te same osoby jako współwłaściciele tego garażu), czyli faktycznie 5 właścicieli tworzyć będzie małą wspólnotę.

Przykład 2.
Znajdujące się w budynku pomieszczenia:
-lokal mieszkalny nr 1
-lokal mieszkalny nr 2
-lokal mieszkalny nr 3
-lokal mieszkalny nr 4
-komórka lokatorska nr K1 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-komórka lokatorska nr K2 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-komórka lokatorska nr K3 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-komórka lokatorska nr K4 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-hala garażowa nr G1 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
klatka schodowa stanowiąca nieruchomość wspólną.

W tym przypadku mamy do czynienia z dużą wspólnotą, ponieważ wszystkich lokali jest 9. Komórki nie są przypisane do lokali. Na tym przykładzie komórki mogą być sprzedawane oddzielnie, nie muszą być własnością właściciela lokalu w budynku. Stanowią oddzielny byt prawny. Mimo że właścicieli lokali faktycznie będzie 4 (jeśli np. komórki nie wykupi osoba z sąsiedniego budynku), to właściciele będą stanowić dużą wspólnotę.

Widzimy więc, że decydujące będzie to, ile jest lokali i w jaki sposób pomieszczenia niemieszkalne zostały zgłoszone do gminnego wydziału budownictwa, a nie ilu jest właścicieli. Wystarczy dwóch właścicieli lokali, ale posiadających prawa do więcej niż 7 lokali, aby ustanowić dużą wspólnotę.

Głosowanie w małej wspólnocie.

Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie małej przybiera postać tzw. zarządu właścicielskiego, bezpośredniego, w odróżnieniu od wspólnoty dużej, w której co do zasady mamy do czynienia z zarządem pośrednim. O ile w dużej wspólnocie bieżącymi sprawami zajmuje się zarząd, a najważniejszymi sprawami (w języku prawnym określa się te sprawy jako przekraczające zakres zwykłego zarządu) zajmują się właściciele lokali podejmując uchwały większością głosów, to we wspólnocie małej o bieżących sprawach decydują właściciele lokali większością głosów, a w najważniejszych jednomyślnie.

Przepisy kodeksu cywilnego nie określają decyzji podejmowanych w małej wspólnocie jako uchwał. A zatem, jeśli wspólnota chce zawrzeć umowę, pod umową podpisuje się większość właścicieli. Jeśli chodzi o wewnętrzne decyzje wspólnoty np. plany gospodarcze, w praktyce często nazywa się je uchwałami. Moim zdaniem jest to określenie prawidłowe, choć należy pamiętać, że nie są to uchwały, o jakich mowa w ustawie o własności lokali w przypadku dużych wspólnot. To znaczy nie można tych uchwał skarżyć do sądu w specjalnym trybie określonym w tej ustawie, nie muszą one zapadać zgodnie z procedurami ustalonymi w ustawie o własności lokali. To oczywiście nie oznacza, że prawo dopuszcza tu całkowitą dowolność. Uchwały takie można zaskarżyć na zasadach ogólnych. Uchwałom tym można zarzucić jedynie nieważność albo nieistnienie (brak wymaganej ilości głosów). W przypadku dużych wspólnot katalog jest szerszy.

Wszystkie głosy liczone są według proporcji udziałów, tak jak w dużej wspólnocie. W małej nie jest jednak możliwe zastosowanie trybu jeden właściciel – jeden głos.

Zdolność prawna.

Mała wspólnota mieszkaniowa, tak jak duża, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Powinna mieć numer NIP i REGON, o co należy zadbać, zgłaszając wspólnotę do Głównego Urzędu Statystycznego i Urzędu Skarbowego. Wspólnota może mieć oddzielny rachunek bankowy. Jest to wskazane, celem lepszego rozliczania z dostarczycielami mediów i pobierania zaliczek.

Zarząd umowny.

Nie ma żadnego problemu, aby właściciele lokalu w małej wspólnocie powierzyli jednemu właścicielowi sprawowanie zarządu, bądź też innej osobie. Właściciele mogą także zawrzeć umowę z profesjonalnym podmiotem o administrowanie ich nieruchomością. W zależności od rodzaju powierzonych zarządcy bądź administratorowi czynności, taka umowa wymaga większości głosów bądź jednomyślności, dlatego zaleca się podjęcie jej jednomyślnie.

Instrumenty w przypadku braku zgody.

W przypadku braku uzyskania większości głosów do bieżącego sprawowania zarządu, czyli w przypadku gdy we wspólnocie nie mogą zapaść jakiekolwiek decyzje, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy sądowego. Zarządca sądowy może też być ustanowiony, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną albo dokonuje czynności z pokrzywdzeniem praw mniejszości.

W przypadku braku uzyskania jednomyślności, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Przekształcenie w dużą wspólnotę.

To czy wspólnota jest małą czy dużą co do zasady nie zależy od właścicieli lokali. Jednak w pewnych przypadkach istnieje możliwość adaptacji poszczególnych pomieszczeń i uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali. W przypadku gdy w budynku znajdują się komórki, piwnice, strychy warto zapytać się prawnika, czy takie działania są możliwe i opłacalne dla wspólnoty.

Dochodzenie zaliczek i opłat od właścicieli lokali

zadłużenieW niemal każdej większej wspólnocie mieszkaniowej znajdzie się choć jeden właściciel lokalu, który nie płaci zaliczek i opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłat za wspólnie rozliczane media. Wspólnoty często lekceważą problem, tymczasem racjonalne dochodzenie zaliczek i opłat od właścicieli lokali jest bardzo ważne z punktu widzenia interesów wszystkich właścicieli. W przypadku braku otrzymywania regularnych opłat wspólnota mieszkaniowa może mieć problemy z opłacaniem mediów i dokonywaniem podstawowych remontów. Taka sytuacja może odbić się na każdym mieszkańcu. Brak podjęcia zdecydowanych działań oznacza w istocie finansowanie dłużników przez pozostałych właścicieli lokali. Jest to sytuacja nie do zaakceptowania z punktu widzenia prawidłowego zarządzania. Zdecydowanie warto powierzyć dochodzenie roszczeń adwokatowi lub radcy prawnemu. Czytaj dalej

Małe, przydomowe oczka wodne i baseny wymagają zgłoszenia, inne zbiorniki wodne pozwolenia

oczko wodneWłaściciele domów jednorodzinnych dla ochłody przed letnimi upałami często decydują się budowę małych basenów lub oczek wodnych. Tymczasem przydomowe oczka wodne i baseny wymagają zgłoszenia prac budowlanych. Jeśli ich powierzchnia wynosi powyżej 50 m kw., to konieczne jest pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę jest również konieczne jeśli budujemy na działce niezabudowanej lub kopiemy inny rodzaj zbiornika wodnego np. staw rybny, kanał, czy rów melioracyjny. Czytaj dalej

Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu

umowaUmowa przedwstępna zbycia już wyodrębnionego lokalu nie nastręcza z samej konstrukcji prawnej większych trudności, gdyż lokal jest już oznaczony i opisany w księdze wieczystej. Może to być umowa notarialna, która umożliwi nam dochodzenie zastąpienia zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem albo nie będąca aktem notarialnym np. pisemna, która z mocy art. 390 Kodeksu cywilnego, umożliwia jedynie żądania naprawienia szkody, którą strona umowy poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. I tu pojawia się kłopot, ponieważ, jeśli lokalu jeszcze nie ma, to nie zawsze możemy te istotne postanowienia podać, w szczególności powierzchnię lokalu i przypadający na niego udział w nieruchomości wspólnej. Czytaj dalej

Zawiadomienie o walnym zgromadzeniu w spółdzielni mieszkaniowej

spółdzielnia mieszkaniowa Trwa okres walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety przepisy regulujące te zagadnienia są często niejasne. Dziś chciałbym przedstawić kilka problemów dotyczących zawiadomienia o walnym zgromadzeniu.

Zgodnie z art. 8[3] ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno zawierać czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami. Czytaj dalej

Budynek wspólnoty a rozmiar działki

kształt działkiWspólnoty mają często problemy związane ze zbyt małym lub zbyt dużym rozmiarem działki pod budynkiem.

Konsekwencje niefortunnych decyzji dotyczących rozmiaru i kształtu działek pod zabudowę budynków mieszkalnych ciągną się latami. Ustawa o własności lokali zawiera przepisy pozwalające uregulować te sprawy i zwiększyć lub zmniejszyć rozmiar działki pod budynkiem, nabywając sąsiednią działkę albo zbywając jej część. Niestety zazwyczaj konieczna jest wtedy jednomyślność wszystkich właścicieli lokali lub droga sądowa. Czytaj dalej

Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?

małżonkowie współwłaścicieleNowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, ułatwiła podejmowanie uchwał we wspólnotach z dużym, wielostanowiskowym garażem stanowiącym odrębny lokal, którego współwłaścicielami są właściciele lokali. Umożliwiła bowiem oddawanie odrębnych głosów współwłaścicielom tego garażu. Zasada podziału głosu na wszystkich współwłaścicieli obowiązuje jednak nie tylko w przypadku współwłasności garażu, ale współwłasności wszystkich lokali. Z jednej strony należy pochwalić ustawodawcę, że wprowadził jednolite i sprawiedliwe zasady wobec wszystkich lokali, z drugiej strony nie uregulował jednoznacznie sytuacji oddawania głosu przez jednego z właścicieli lokali mieszkalnych za pozostałych. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki obecnie sposób współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Czytaj dalej

Przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na nieruchomość małżonka pozwoli zachować prawo do ulgi mieszkaniowej

nieruchomośćPrzeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na nieruchomość małżonka pozwoli zachować prawo do ulgi mieszkaniowej. Środki takie mogą być wydatkowane na budowę budynku mieszkalnego na gruncie należącym do majątku odrębnego małżonka. Jest natomiast istotne, by wydatek został poniesiony na własne cele mieszkaniowe, czyli ostatecznie nastąpiło nabycie nieruchomości będącej inwestycją np. w formie umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej o tą nieruchomość.

Wynika to z korzystnego z punktu widzenia podatników wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 lutego 2016 roku (http://orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Poznań – I SA/Po 2215/15), który uchylił niekorzystną interpretację Ministra Finansów, na skutek skargi podatniczki. Czytaj dalej