Współwłaściciel lokalu będzie mógł głosować we wspólnocie

głos

Współwłaściciel lokalu będzie mógł samodzielnie (bez porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami) głosować we wspólnocie mieszkaniowej. Taki projekt zmian w ustawie o własności lokali zgłosiła w Sejmie Komisja Infrastruktury.

W lipcu pisałem o problemach z liczeniem głosów w przypadku lokali, które są własnością kilku osób. W szczególności problem dotyczy wielostanowiskowych garaży, będącymi odrębnymi lokalami, których współwłaścicielami są zazwyczaj właściciele lokali.

Zgodnie z projektem siła głosu współwłaściciela byłaby równa pomnożeniu jego udział w lokalu przez udział w powierzchni, jaki zajmuje lokal w stosunku do całej nieruchomości. W przypadku zaś głosowania w trybie jeden właściciel jeden głos współwłaściciele będą ustanawiać pełnomocnika w celu oddania głosu. Projekt ustawy nie precyzuje sposobu wyboru pełnomocnika, stąd będą stosować się przepisy Kodeksu cywilnego. Do uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu stosować należy art. 199 k.c. wymagający jednomyślności wszystkich współwłaścicieli. Kontrowersje może zaś wzbudzić sposób ustanowienia pełnomocnika do wyboru i zmiany członków zarządu. Choć brak wyboru pełnomocnika i nieuwzględnienie jednego głosu rzadko może stanowić problem decyzyjne we wspólnotach, to jednak we wspólnotach z małą ilością właścicieli mogą pojawić sytuacje patowe, w której żadna z grup właścicieli nie osiągnie większości. Warto byłoby zatem dodać do nowelizacji, iż pełnomocnik zostaje powoływany przez współwłaścicieli posiadających większość udziałów w lokalu.

Warto także zaznaczyć, że choć projekt ustawy został przygotowany z myślą o lokalach garażowych, to proponowane zasady liczenia głosów oddawanych przez współwłaścicieli lokali będą dotyczyły wszystkich lokali, także mieszkalnych. Współwłaściciel lokalu będzie mógł także korzystać samodzielnie z osobistych praw właściciela lokali wymienionych w ustawie o własności lokali bez potrzeby uzgadniania tego z pozostałymi współwłaścicielami. Na przykład będzie mógł samodzielnie pozywać o dopuszczenie go do posiadania nieruchomości wspólnej.

Regulamin rozliczeń ciepła we wspólnocie

rozliczenie ciepłaRegulamin rozliczeń ciepła we wspólnocie mieszkaniowej (w której istnieje centralny lub jednolity system ogrzewania) może stanowić zwykła uchwała wspólnoty określająca zasady ich rozliczenia, jeśli jasno określa sposób rozliczenia (np. poprzez licznik, inne urządzenie, powierzchnie czy kubaturę) i nie jest zbyt ogólnikowa, czy niejasna.

Przypomnijmy, zgodnie z art. 45 ust. 10 tej ustawy zgodnie z którym właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynku, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku. Czytaj dalej

5 lat rękojmi na wady nieruchomości

świętaDnia 25 grudnia 2014 roku wchodzi w życie nowa ustawa o prawach konsumenta (pobierz ze strony uokik.gov.pl), a w raz z nią zmieniają się także przepisy o rękojmi w tym tej dotyczącej wad nieruchomości, w tym art. 568 Kodeksu cywilnego, który wprowadza 5 lat rękojmi na wady nieruchomości. Czytaj dalej

Adaptacja strychu nabytego od wspólnoty pod samodzielny lokal mieszkalny krok po kroku

poddaszeIstnieje wiele możliwości prawnych, w przypadku których będziemy mogli zamieszkać na poddaszu zaadoptowanym na lokal mieszkalny. W tym miejscu chciałbym przybliżyć ścieżkę w przebrnięciu przez formalności dla jednej z najczęstszych sytuacji gdy lokal zostaje adoptowany ze strychu, poddasza, korytarza lub innego pomieszczenia będącego częścią wspólną właścicielu lokali w nieruchomości. Czytaj dalej

Można zaskarżyć zatwierdzenie sprawozdania finansowego i udzielenie absolutorium zarządowi wspólnoty

rachunkowośćJeśli księgowość była prowadzona nierzetelnie, można skutecznie zaskarżyć do sądu uchwałę o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. Skutkiem nieprawidłowości powinno być także nieudzielenie absolutorium zarządowi wspólnoty.

Zgodnie z art. 29 ust. 2 u.w.l. właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 września 2014 roku VI ACa 1810/13 (orzeczenia.ms.gov.pl), Czytaj dalej

Uchwała wspólnoty może wymagać, by właściciel lokalu ponosił minimalne koszty ogrzewania

rozliczenie ciepłaUchwała wspólnoty może wymagać, by właściciel lokalu ponosił minimalne koszty ogrzewania (poza opłatami stałymi). Jest to możliwe w takim zakresie, aby możliwe było zapobieżenie narażenia na większe koszty sąsiadów niedogrzanego lokalu. Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 5 listopada 2014, II C 1386/13 (orzeczenia.ms.gov.pl). Czytaj dalej

Brama lub szlaban może naruszać interesy właścicieli lokali

bramaZamontowanie bramy lub szlabanu w miejscu wskazanym przez zarządcę uniemożliwiający dojazd do lokalu użytkowego może naruszać interesy właściciela lokalu użytkowego. Tak wynika z uzasadnienia Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 września 2014, I ACa 377/14 (orzeczenia.ms.gov.pl). Czytaj dalej

Koszty wymiany liczników mediów nie zawsze mogą być pokryte z funduszu remontowego

rozliczenie ciepłaJeśli w budynku część lokali ma odrębne instalacje, wymiany dotyczące głównej instalacji nie mogą być pokrywane z funduszu remontowego. Tak w sprawie dotyczącej radiowych liczników ciepła orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 28 sierpnia 2014 r. I ACa 379/14 (orzeczenia.ms.gov.pl). Czytaj dalej

Trudno uchylić uchwałę wspólnoty w oparciu o błędy formalne

zarządChoć zgodnie z art. 25 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy – uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o błędy formalne bywa bardzo trudne. W orzecznictwie Sądu Najwyższego uważa się, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących jej działania mogłoby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na sprzeciw zarządu. Czytaj dalej

Bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej

zarząd wspólnotyZarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej. Tak wynika z wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 roku (www.sn.pl – wyrok SN, III CZP 25/12). Pozostaje jednak pytanie, czy zarząd wspólnoty może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie także od właściciela lokalu. Czytaj dalej