Lato 2018 – zmiany w prawie mieszkaniowym

zmiany w prawieLatem 2017 roku uchwalono ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadzającą zmiany do wielu ustaw oraz nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Lato roku 2018, rekordowe jeśli o temperatury, jest równie gorące, jeśli chodzi o zmiany w przepisach z zakresu prawa mieszkaniowego. Gdy jest już chłodno, można wreszcie coś o nich na chłodna napisać. Oto najważniejsze z tych zmian.

1. Ustawa o zmianie ustawy o własności lokali z dnia 5 lipca 2018 r.

– weszła w życie 23 sierpnia 2018 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 1506)
(link do treści ustawy)

Nowelizacja ta poprawia poprzednią nowelizację z 2017 roku. Niestety również stanowi „bubel prawny”, tyle samo naprawiając, ile psując.

Przypomnijmy, że od 11 września 2017 roku…

… ustanowienie odrębnej własności lokali następuje w przypadku, gdy jest to zgodne z określonymi dokumentami. Są to:
– ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treść decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także
– pozwolenie na budowę albo skutecznie dokonane zgłoszenie, i
– pozwolenie na użytkowanie
(art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali).

Nowelizacja ta utrudniła przebudowy budynków lub nawet proste podziały lokali lub łączenie lokali, nie wymagające znacznych inwestycji. Stwierdzenie samodzielności lokalu stwierdzał starosta, natomiast nowelizacja nie rozciągnęła kompetencji starosty na wydanie zaświadczenia o spełnianiu dodatkowych warunków. Starosta, jak również wójt/burmistrz/prezydent miasta mógł co najwyżej wytoczyć powództwo o unieważnienie aktu notarialnego. W tej sytuacji nie było jasne kto miał badać spełnienie nowych przesłanek. Czasem robili to notariusze przed podpisaniem aktu notarialnego wyodrębniającego lokal. Czasem natomiast urzędnicy odmawiali wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, powołując się na nowe przesłanki.

Nowelizacja z 2018 roku…

…zintegrowała kompetencje badania samodzielności lokalu z badaniem nowych przesłanek i przekazała te kompetencje staroście. Luka prawna została zlikwidowana. Niestety, to, że możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu będzie zależała od zaświadczenia wydanego przez urzędników. Trudno będzie podzielić lub połączyć lokale bez uzyskania pozwolenia na przebudowę lub zgłoszenia. Mimo jego uzyskania i dokonania stosownych adaptacji, możliwość ustanowienia nowych lokali będzie ponownie badana pod kątem zgodności z innymi dokumentami planistycznymi.

Plusem nowelizacji jest natomiast ograniczenie wspomnianych nowych wymagań do budynków wybudowanych od 1995 roku.

Usterką legislacyjną jest natomiast nieskoordynowanie nowelizacji z dnia 5 lipca 2018 roku z inną ustawa uchwaloną tego samego dnia. Mam na myśli tzw. specustawę mieszkaniową lub lex deweloper, która dodaje do art. 2 ust. 1 u.w.l. możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali na podstawie samej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej bez względu na pozostałe akty planistyczne. Specustawę opublikowano 7 sierpnia 2018 roku i wejdzie w życie 22 sierpnia 2018 roku. Nowelizację opublikowano 8 sierpnia 2018 roku i wejdzie w życie 23 sierpnia 2018 roku. To oznacza, że korzyści wynikające ze specustawy potrwają jeden dzień. Dnia 23 sierpnia 2018 roku całe brzmienie przepisu zostanie zastąpione starym brzmieniem poprawionym w innym miejscu. Jak widać, ustawodawca nie kontroluje tego, co uchwala.

2. Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 5 lipca 2018 r.

– weszła w życie 22 sierpnia 2018 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496)
(link do treści ustawy)

Ustawa zwana jest popularnie specustawą mieszkaniową. Jest elementem programu „Mieszkanie plus”. Głównym celem ustawy jest zmniejszenie barier biurokratycznych przy budowie mieszkań i skrócenie procesu inwestycji. Od teraz będzie możliwe wybudowanie inwestycji mieszkaniowych w przypadku braku warunków zabudowy a nawet w przypadku braku możliwości zabudowy mieszkaniowej w planie zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy 60 dni, aby rada gminy mogła podjąć decyzję o ustaleniu inwestycji mieszkaniowej. Procedura ma być szybsza niż w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ma też być mniej przesłanek uniemożliwiających przeprowadzenie inwestycji.

Zwolennicy chwalą pomysł i wskazują, że może doprowadzić do wykorzystania pod budowę nowych terenów. Krytycy zwracają jednak uwagę, że specustawa doprowadzi do urbanistycznego chaosu. Podkreślają, że dla deweloperów plany zagospodarowania chroniące m.in. tereny zielone przestaną praktycznie obowiązywać.

Specustawa zmienia ponadto zasady zawierania umów najmu instytucjonalnego.

3. Skrócenie biegu przedawnienia

czyli ustawa z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw
– weszła w życie 9 lipca 2018 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104)

Choć roszczenia spółdzielni i wspólnot to głównie roszczenia okresowe, które zazwyczaj przedawniają się po 3 latach, część tych roszczeń przedawniała się dopiero po 10 lat. Taki przykład 10-letniego terminu stanowiły roszczenia stwierdzone orzeczeniem sądu. Dotychczas wspólnoty, widząc małe szanse egzekucji np. słaby popyt na rynku i mała szansa na zlicytowanie mieszkania i odzyskanie długu mogły poczekać do 10 lat. Teraz okres ten skróci się do 6 lat.

4. Wyroki Trybunału Konstytucyjnego dotyczące ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

A. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2018 r. P 7/16

Art. 49[1] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222, z 2015 r. poz. 201 oraz z 2017 r. poz. 1442 i 1596) w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Jak można przeczytać w uzasadnieniu tego wyroku „W przypadku, gdy lokal, co do którego uprawnionemu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, nie jest lokalem samodzielnym w rozumieniu u.w.l., a można uczynić zadość tej przesłance za pomocą wykonania robót adaptacyjnych, w postępowaniu toczącym się przed sądem na podstawie art. 491 u.s.m. można wyróżnić dwie jego części: pierwszą, w której sąd rozstrzyga, czy powodowi przysługuje roszczenie, i drugą – w której orzeczenie sądu ma zastąpić oświadczenie woli spółdzielni, czyli ma zastąpić zawarcie umowy o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu na osobę uprawnioną. Przy czym bez pierwszego rozstrzygnięcia niemożliwe jest osiągnięcie celu tego postępowania. Tymczasem ustawodawca, decydując w art. 491 u.s.m. o rozpoznaniu spraw wynikających z materialnych przepisów u.s.m. dotyczących przekształceń tytułów prawnych do lokali spółdzielczych na podstawie art. 64 KC w związku z art. 1047 § 1 KPC, nie dostrzegł i nie uwzględnił w wystarczającym stopniu złożoności tego rodzaju spraw. W tym tkwi źródło problemu konstytucyjnego, który ujawnił się w niniejszej sprawie – proste odesłanie do procesu jako właściwego trybu dochodzenia uprawnień wynikających z materialnych przepisów u.s.m. w niektórych sytuacjach okazuje się niewystarczające.”

B. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 czerwca 2018 r. SK 34/14

(…) Art. 11 ust. 24 ustawy z 15 grudnia 2000 r. powołanej w punkcie 1, dodany ustawą z 14 czerwca 2007 r. powołaną w punkcie 1: (…)
b) w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w której wygaśnięcie prawa do lokalu nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. powołanej w punkcie 1, jest niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

Trybunał zauważył, że w orzecznictwie ukształtowała się norma prawna, zgodnie z którą roszczenie osoby uprawnionej o wypłatę w wypadku wygaśnięcia prawa do lokalu powstaje dopiero w chwili opróżnienia lokalu i z tego względu, nawet jeśli prawo do lokalu wygasło przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., spółdzielnia obowiązana jest do wypłaty kwoty obliczonej na bazie wartości rynkowej lokalu. Trybunał, jak można przeczytać w komunikacie po wydaniu wyroku „uznał tę normę za niezgodną z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 oraz w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Zdaniem Trybunału roszczenie osoby uprawnionej powstaje już w chwili wygaśnięcia prawa do lokalu i dlatego jego treść podlega przepisom obowiązującym w tej właśnie chwili. W wypadku, gdy opróżnienie lokalu nastąpiło dopiero po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., narzucenie spółdzielni rozliczenia według wartości rynkowej lokalu stanowi sprzeczne z Konstytucją, nie znajdujące wystarczającego uzasadnienia działanie prawa wstecz.”

Dodaj komentarz

Przeczytaj regulamin komentowania treści bloga.