Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów w pytaniach i odpowiedziach. Czy wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów? Tak. W odróżnieniu od zasad dostarczania mediów przez ich dostawców do budynków wspólnot lub dostarczania prądu i gazu bezpośrednio do odbiorców indywidualnych zasady rozliczania między wspólnotą a właścicielem lokalu nie zostały uregulowane.
Jednomyślne zawarcie umowy lub podjęcie uchwały w małej wspólnocie sprawach o charakterze ciągłym nie wiąże właściciela lokalu na przyszłość. Taka umowa lub uchwała (każda czynność we wspólnocie zawarta przez wszystkich właścicieli lokali bez względu na nazwę) może zostać przez niego wypowiedziana. Jeżeli większość właścicieli lokali widzi potrzebę kontynuowania stosowania postanowień uchwały, mogą zwrócić się do sądu. Istniejące przepisy znacznie utrudniają małym wspólnotom ściąganie należności za media i fundusz remontowy.
Wydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji.
W niemal każdej większej wspólnocie mieszkaniowej znajdzie się choć jeden właściciel lokalu, który nie płaci zaliczek i opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłat za wspólnie rozliczane media. Wspólnoty często lekceważą problem, tymczasem racjonalne dochodzenie zaliczek i opłat od właścicieli lokali jest bardzo ważne z punktu widzenia interesów wszystkich właścicieli. W przypadku braku otrzymywania regularnych opłat wspólnota mieszkaniowa może mieć problemy z opłacaniem mediów i dokonywaniem podstawowych remontów. Taka sytuacja może odbić się na każdym mieszkańcu. Brak podjęcia zdecydowanych działań oznacza w istocie finansowanie dłużników przez pozostałych właścicieli lokali. Jest to sytuacja nie do zaakceptowania z punktu widzenia prawidłowego zarządzania. Zdecydowanie warto powierzyć dochodzenie roszczeń adwokatowi lub radcy prawnemu.
Umowa przedwstępna zbycia już wyodrębnionego lokalu nie nastręcza z samej konstrukcji prawnej większych trudności, gdyż lokal jest już oznaczony i opisany w księdze wieczystej. Może to być umowa notarialna, która umożliwi nam dochodzenie zastąpienia zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem albo nie będąca aktem notarialnym np. pisemna, która z mocy art. 390 Kodeksu cywilnego, umożliwia jedynie żądania naprawienia szkody, którą strona umowy poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. I tu pojawia się kłopot, ponieważ, jeśli lokalu jeszcze nie ma, to nie zawsze możemy te istotne postanowienia podać, w szczególności powierzchnię lokalu i przypadający na niego udział w nieruchomości wspólnej.
Wspólnoty mają często problemy związane ze zbyt małym lub zbyt dużym rozmiarem działki pod budynkiem. Konsekwencje niefortunnych decyzji dotyczących rozmiaru i kształtu działek pod zabudowę budynków mieszkalnych ciągną się latami. Ustawa o własności lokali zawiera przepisy pozwalające uregulować te sprawy i zwiększyć lub zmniejszyć rozmiar działki pod budynkiem, nabywając sąsiednią działkę albo zbywając jej część. Niestety zazwyczaj konieczna jest wtedy jednomyślność wszystkich właścicieli lokali lub droga sądowa.
Nowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, ułatwiła podejmowanie uchwał we wspólnotach z dużym, wielostanowiskowym garażem stanowiącym odrębny lokal, którego współwłaścicielami są właściciele lokali. Umożliwiła bowiem oddawanie odrębnych głosów współwłaścicielom tego garażu. Zasada podziału głosu na wszystkich współwłaścicieli obowiązuje jednak nie tylko w przypadku współwłasności garażu, ale współwłasności wszystkich lokali. Z jednej strony należy pochwalić ustawodawcę, że wprowadził jednolite i sprawiedliwe zasady wobec wszystkich lokali, z drugiej strony nie uregulował jednoznacznie sytuacji oddawania głosu przez jednego z właścicieli lokali mieszkalnych za pozostałych. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki obecnie sposób współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.
Właściciel lokalu ma prawo do otrzymywania kopii uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Prawo do kopii, także do wglądu i wykonania fotokopii aparatem fotograficznym przysługuje stosownie do rozwiązań organizacyjnych związanych z zarządem nieruchomości. Uprawnienia właściciela lokalu wywodzi się z jego ogólnego prawa do kontroli działalności zarządu. Dostęp do dokumentów nie powinien być ograniczany, jeśli nie wynika to z możliwości technicznych lub innych przepisów prawa.