Mała wspólnota – niemały problem

współwłasność

Wydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji.

Aktualizacja! Mała wspólnota od 2020 roku to tylko maksymalnie 3 lokale

Poniższy artykuł dotyczy sytuacji sprzed wejścia w życie nowelizacji ustawy o własności lokali, gdy mała wspólnota dotyczyła sytuacji, których na nieruchomości istniało maksymalnie 7 samodzielnych lokali. Teraz tą liczbę zmniejszono do trzech. Koniecznie przeczytaj o nowelizacji

Kiedy mamy do czynienia z małą wspólnotą?

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W powyższym przepisie jest mowa o 7 lokach. Lokale wyodrębnione to lokale, które mają oddzielną księgę wieczystą i oddzielnych właścicieli. Lokale niewyodrębnione to takie, które spełniają wszelkie przesłanki, by zostać wyodrębnione, ale co do których dotychczasowy właściciel całej nieruchomości (gruntu wraz z budynkiem) nie podjął jeszcze decyzji by je wyodrębnić i sprzedać. Do kategorii lokali zalicza się zatem wszystkie lokale mogące w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l. stanowić odrębne nieruchomości, czyli muszą być wydzielone trwałymi ścianami (jeśli chodzi o lokale mieszkalne) lub w inny sposób trwale wydzielone od innych (dotyczy lokali innych niż mieszkalne).

Aby ustalić liczbę lokali pierwszorzędne znaczenie ma kartoteka lokali z ewidencji gruntów i budynków, a dopiero pomocniczo takie informacje można też uzyskać z księgi wieczystej. Duże znaczenie ma to, czy takie pomieszczenia jak piwnice, komórki lokatorskie, garaże stanowią:
a) samodzielne lokale, co do których uzyskano zaświadczenie o samodzielności lokalu lub takie zaświadczenie jest możliwe do uzyskania,
b) są przypisane do lokali jako pomieszczenia przynależne, czy też
c) stanowią nieruchomość wspólną wobec braku możliwości ich wydzielenia z klatek schodowych.

Przykład 1.
Znajdujące się w budynku pomieszczenia:
-lokal mieszkalny nr 1
-lokal mieszkalny nr 2
-lokal mieszkalny nr 3
-lokal mieszkalny nr 4
-lokal mieszkalny nr 5
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 1
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 2
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 3
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 4
-piwnica zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków przypisana do lokalu nr 5
-hala garażowa nr G1 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-klatka schodowa stanowiąca nieruchomość wspólną.

Na powyższym przykładzie mamy do czynienia z 6 lokalami, 5 mieszkalnymi i jednym niemieszkalnym – halą garażową. Właściciele tych 3 lokali mieszkalnych oraz właściciel lokalu garażowego (prawdopodobnie będą to te same osoby jako współwłaściciele tego garażu), czyli faktycznie 5 właścicieli tworzyć będzie małą wspólnotę.

Przykład 2.
Znajdujące się w budynku pomieszczenia:
-lokal mieszkalny nr 1
-lokal mieszkalny nr 2
-lokal mieszkalny nr 3
-lokal mieszkalny nr 4
-komórka lokatorska nr K1 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-komórka lokatorska nr K2 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-komórka lokatorska nr K3 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-komórka lokatorska nr K4 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
-hala garażowa nr G1 zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu i danymi w ewidencji gruntów i budynków stanowiąca oddzielny lokal niemieszkalny
klatka schodowa stanowiąca nieruchomość wspólną.

W tym przypadku mamy do czynienia z dużą wspólnotą, ponieważ wszystkich lokali jest 9. Komórki nie są przypisane do lokali. Na tym przykładzie komórki mogą być sprzedawane oddzielnie, nie muszą być własnością właściciela lokalu w budynku. Stanowią oddzielny byt prawny. Mimo że właścicieli lokali faktycznie będzie 4 (jeśli np. komórki nie wykupi osoba z sąsiedniego budynku), to właściciele będą stanowić dużą wspólnotę.

Widzimy więc, że decydujące będzie to, ile jest lokali i w jaki sposób pomieszczenia niemieszkalne zostały zgłoszone do gminnego wydziału budownictwa, a nie ilu jest właścicieli. Wystarczy dwóch właścicieli lokali, ale posiadających prawa do więcej niż 7 lokali, aby ustanowić dużą wspólnotę.

Głosowanie w małej wspólnocie.

Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie małej przybiera postać tzw. zarządu właścicielskiego, bezpośredniego, w odróżnieniu od wspólnoty dużej, w której co do zasady mamy do czynienia z zarządem pośrednim. O ile w dużej wspólnocie bieżącymi sprawami zajmuje się zarząd, a najważniejszymi sprawami (w języku prawnym określa się te sprawy jako przekraczające zakres zwykłego zarządu) zajmują się właściciele lokali podejmując uchwały większością głosów, to we wspólnocie małej o bieżących sprawach decydują właściciele lokali większością głosów, a w najważniejszych jednomyślnie.

Przepisy kodeksu cywilnego nie określają decyzji podejmowanych w małej wspólnocie jako uchwał. A zatem, jeśli wspólnota chce zawrzeć umowę, pod umową podpisuje się większość właścicieli. Jeśli chodzi o wewnętrzne decyzje wspólnoty np. plany gospodarcze, w praktyce często nazywa się je uchwałami. Moim zdaniem jest to określenie prawidłowe, choć należy pamiętać, że nie są to uchwały, o jakich mowa w ustawie o własności lokali w przypadku dużych wspólnot. To znaczy nie można tych uchwał skarżyć do sądu w specjalnym trybie określonym w tej ustawie, nie muszą one zapadać zgodnie z procedurami ustalonymi w ustawie o własności lokali. To oczywiście nie oznacza, że prawo dopuszcza tu całkowitą dowolność. Uchwały takie można zaskarżyć na zasadach ogólnych. Uchwałom tym można zarzucić jedynie nieważność albo nieistnienie (brak wymaganej ilości głosów). W przypadku dużych wspólnot katalog jest szerszy.

Wszystkie głosy liczone są według proporcji udziałów, tak jak w dużej wspólnocie. W małej nie jest jednak możliwe zastosowanie trybu jeden właściciel – jeden głos.

Zdolność prawna.

Mała wspólnota mieszkaniowa, tak jak duża, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Powinna mieć numer NIP i REGON, o co należy zadbać, zgłaszając wspólnotę do Głównego Urzędu Statystycznego i Urzędu Skarbowego. Wspólnota może mieć oddzielny rachunek bankowy. Jest to wskazane, celem lepszego rozliczania z dostarczycielami mediów i pobierania zaliczek.

Zarząd umowny.

Nie ma żadnego problemu, aby właściciele lokalu w małej wspólnocie powierzyli jednemu właścicielowi sprawowanie zarządu, bądź też innej osobie. Właściciele mogą także zawrzeć umowę z profesjonalnym podmiotem o administrowanie ich nieruchomością. W zależności od rodzaju powierzonych zarządcy bądź administratorowi czynności, taka umowa wymaga większości głosów bądź jednomyślności, dlatego zaleca się podjęcie jej jednomyślnie.

Instrumenty w przypadku braku zgody.

W przypadku braku uzyskania większości głosów do bieżącego sprawowania zarządu, czyli w przypadku gdy we wspólnocie nie mogą zapaść jakiekolwiek decyzje, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy sądowego. Zarządca sądowy może też być ustanowiony, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną albo dokonuje czynności z pokrzywdzeniem praw mniejszości.

W przypadku braku uzyskania jednomyślności, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Przekształcenie w dużą wspólnotę.

To czy wspólnota jest małą czy dużą co do zasady nie zależy od właścicieli lokali. Jednak w pewnych przypadkach istnieje możliwość adaptacji poszczególnych pomieszczeń i uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali. W przypadku gdy w budynku znajdują się komórki, piwnice, strychy warto zapytać się prawnika, czy takie działania są możliwe i opłacalne dla wspólnoty.

Komentarze dotyczące wpisu “Mała wspólnota – niemały problem

  1. Bożena

    Witam.
    Jesteśmy MW(7 mieszkań,w tym 6własnościowych i jedno Gminy). Zarządcą jest Spólka Mieszkaniowa. Od dawna planowaliśmy remont klatki schodowej.Nasze działana przyspieszył mój wypadek na schodach przed budynkiem-zasoby Gminy,i po wypadku przez Gminę naprawionych. Jednak stan schodów na klatce schodowej jest również fatalny-boimy się,że ktoś z nas może ulec wypadkowi,drzwi są stare,ze szparami,okna nieszczelne-bardzo stare,a sciany się po prostu sypią.Po moim wypadku większość z nas 4 mieszkania własnościowe i Gmina bardzo chcemy remontu całościowego tej klatki.Znalezliśmy wykonawcę solidnego i tańszego od tego którego polecała nam spółka-kosztorysy można porównać. 2 właścicieli się nie zgadza na ten remont. Czy można go w tej sytuacji zaliczyć do czynności zwykłych?Mamy tutaj większość 69.8%.Będę wdzięczna za podpowiedz czy jedynie sąd może nam pomóc.Estetyka klatki to czynnik drugoplanowy,aczkolwiek także ważny,ale zły stan schodów,okien ,brak szczebli w poręczy-to stanowi zagrożenie.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Moim zdaniem wszystko zależy od tego, na jakiej podstawie zarządza „Spółka Mieszkaniowa”, to jest, czy większość właścicieli całkowicie zrzekła się czynności zarządu na rzecz tej spółki, czy tylko powierzyła bieżące czynności administracyjne. Sytuacja jest kontrowersyjna w orzecznictwie i podobna do sytuacji zmiany lub odwołania zarządcy, którą opisałem we wpisie pt. „Zmiana zarządu w małej wspólnocie”, z tą różnicą, że nie następuje zmiana zarządcy tylko jednej jego decyzji. Aby można było rozważać remont za czynność zwykłego zarządu, to musi być on oczywiście odtworzeniem stanu pierwotnego bez żadnych ulepszeń i dodatkowych kosztów.

      Cała sytuacja z perspektywy praktyki zarządzania nieruchomościami wydaje się trochę absurdalna. Zarządcy zazwyczaj (z bardzo wielu prozaicznych względów) respektują wolę większości właścicieli bez względu, czy zarządzają małą czy dużą wspólnotą. Zwykle wystarczy zatem pismo z podpisami większości właścicieli lokali bez żadnej formy prawnej.

      Odpowiedz
  2. Katarzyna

    Witam.Mieszkam w małej wspólnocie mieszkaniowej i jestem właścicielką jednego z trzech mieszkań.Mój zarządca w tym roku zmarł.Mam udziały 1/3.Kto w chwili obecnej powinien teraz zarządzać?Z trzech osobnych lokali tylko ja na co dzień mieszkam a w dwóch pozostałych lokatorzy pojawiają się rzadko.

    Odpowiedz
  3. Stanisława

    Kto w 2020 roku ma zwołać zebranie w małych wspólnotach, które staną się dużymi, na których wybrany będzie zarząd?

    Odpowiedz
  4. Michał

    Szanowny Panie Mecenasie, mam poważną wątpliwość, czy samo uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu cokolwiek zmienia w kwestii kwalifikacji małej/dużej wspólnoty mieszkaniowej. Ustawa o własności lokali stanowi o lokalach wyodrębnionych, a nie o lokalach samodzielnych lub dających się wyodrębnić w przyszłości. Każdy lokal wyodrębniony jest samodzielny, ale nie każdy samodzielny jest wyodrębniony. Wg. mnie decydujący tu jest wpis w dziale II księgi wieczystej, a nie zaświadczenie o samodzielności lokalu. Pozdrawiam serdecznie

    Odpowiedz
  5. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

    Szanowny Panie, proszę uważnie wczytać się w ustawę, która nie stanowi tylko o lokalach wyodrębnionych. Ponadto, z mojego artykułu nie wynika, aby decydowało uzyskanie zaświadczenia o samodzielności. Decyduje faktyczna ilość samodzielnych lokali (zarówno wyodrębnionych jak i niewyodrębnionych), a zatem sama możliwość uzyskania takiego zaświadczenia.

    Odpowiedz
  6. Michał

    Szanowny Panie Mecenasie, być może użyłem daleko idącego skrótu myślowego. Chodzi mi o następującą sytuację: w nieruchomości jest 7 wyodrębnionych, samodzielnych lokali i 0 niewyodrębnionych (tzw, „mała” wspólnota). Jednakże jeden z tych lokali jest na tyle duży, że możliwy jest jego podział na dwa inne lokale. Jednak w mojej ocenie, uzyskanie w tym zakresie zaświadczenia o samodzielności jednego z lokalu znajdujących się w tymże lokalu, nie stanowi wystarczającej przesłanki do uznania, że jest to „duża” wspólnota. Wyobręnienie jest bowiem czynnością prawną, mającą swoje odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej. Samodzielność to z kolei potwierdzenie spełnienia przez lokal pewnych wymagań technicznych. A zatem każdy lokal samodzielny jest lokalem wyodrębnionym, ale nie każdy lokaly wyodrębniony jest samodzielny. Skoro ten omawiany, duży lokal (który teoretycznie da się podzielić, jednak w mojej ocenie wymagałoby to zgody wszystkich wspówłaścicieli) jest już w całości wyodrębniony, to na podstawie zaświadczenia o samodzielności znajdującego się w nim innego, mniejszego lokalu, nie można uznać takiej wspólnoty za dużą. Jak Pan sądzi?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Moim zdaniem nielegalnie (bez zgody właścicieli lub sadu) podzielony lokal nie doprowadzi do uznania, że zwiększyła się liczba samodzielnych lokali, a wspólnota będzie mogła żądać przywrócenia stanu cywilnego. Czasem opisuje się takie przypadki jako samowolę, choć nie jest to precyzyjne, bo usunięcie skutków takiej samowoli reguluje prawo cywilne a nie budowlane. Podział lokalu w wielu przypadków będzie wymagał istotnych prac budowlanych, a więc wypełnienia formalności związanych z prawem budowlanych, co (przynajmniej teoretycznie) powinno uniemożliwić uzyskanie zaświadczenia o samodzielności.

      A zatem każdy lokal samodzielny jest lokalem wyodrębnionym, ale nie każdy lokaly wyodrębniony jest samodzielny.

      Odwrotnie 🙂 Każdy wyodrębniony jest samodzielny.

      Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Tak, jeżeli właściciel budynku np. deweloper nie sprzeda wszystkich lokali lub ich nie wyodrębni dla siebie, to są one samodzielne niewyodrębnione. Ma do nich te same prawa z tą różnicą, że nie mają ksiąg wieczystych.

      Odpowiedz
  7. Małgorzata

    Mam pytanie, jakie konsekwencje grożą w przypadku kiedy wspólnota, która do tej pory działała w oparciu o kodeks cywilny ( 6 wyodrębnionych lokali) nie zastosuje się do wymogów znowelizowanej ustawy o własności lokali?

    Odpowiedz
  8. Agnieszka

    Szanowni Państwo!
    Jesteśmy mieszkańcami budynku 4-lokalowego, do tej pory nie ustanowilismy żadnej wspólnoty formalnie, ogólnie tez nie wiemy ,czy mamy obowiazek ja tworzyć prawnie, czyli zglaszac do urzędu, o nadanie regionu itd. Zarządzamy naszym budynkiem i dzialka , na ktorej stoi ,a kazdy jest właścicielem lokalu i części gruntu pod budynkiem w 1/4 . Dwóch właścicieli z czterech zajmuje się ogrodem, sprawami porzadkowymi. Czy musimy tworzyć wspólnotę, powoływać zarząd , zatrudniać księgową itd.? Notabene smieszne ,ze od 2020r.zmienily się przepisy o malej wspólnocie, która teraz dotyczy maksymalnie 3 mieszkan. Jedno mieszkanie wiecej i juz mamy klopot.
    Proszę o poradę.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Drodzy Państwo, wspólnota istnieje u Państwa od czasu, gdy powstał pierwszy odrębny lokal lub od 1995 roku. Obowiązek rejestracji (US i GUS) zawsze istniał, gdyż dotyczy on zarówno małych i dużych wspólnot. Zmienił się tylko sposób zarządzania, doszedł obowiązek wyboru zarządu i corocznych zebrań. Zdarza się w praktyce, że i duże wspólnoty nie są porejestrowane i dopiero gdy przychodzi konieczność załatwienia jakieś sprawy, urząd lub kontrahent (np. dostawca mediów lub wykonawca przyłącza) narzuca na wspólnotę dopełnienie formalności.

      Odpowiedz
  9. zosia

    niepodoba mi sie ja jako wlasciciel lokalu nic do powiedzenia nie bede miala bo cwaniacy ktorzy wybrani jako zarzadcy juz pozamykali pomieszczenia wspolne jak strych czyli szuszarnia ze niemam dostepu paranoja

    Odpowiedz
  10. Wojtek

    Szanowny Panie Mecenasie,

    miałbym dwa proste pytania – czy można w ogóle mówić o „Wspólnocie” w sensie prawnym w przypadku nieruchomości we współwłasności, w której nie został wyodrębniony ani jeden lokal ?

    art. 19 uwl niejasny jest pod tym względem, bo mówi o liczbie lokali wyodrębnionych (stanowiących odrębną nieruchomość) i niewyodrębnionych (stanowiących współwłasność, które teoretycznie i fizycznie mogłyby zostać wyodrębnione) – nie bardzo wiadomo, o jaką liczbę lokali tu chodzi, bo przecież trudno jest liczyć lokale niewyodrębnione dopóki nie zostaną prawnie wyodrębnione, bo na jakiej podstawie ? na zasadzie własnego uznania ?

    w naszym przypadku cała nieruchomość jest współwłasnością, w której ani jeden lokal nie został wyodrębniony – powstaje pytanie czy art. 19 uwl w ogóle odnosi się do takiej sytuacji, gdy żaden z lokali nie jest odrębną nieruchomością, ani przedmiotem odrębnej własności – nawet trudno tu mówić o liczbie lokali mniejszej od trzech, gdy nie ma żadnego 😉

    w piśmiennictwie często można trafić na pogląd, że odrębny byt prawny zwany „Wspólnotą mieszkaniową” powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu – z czego można wnioskować, że w sytuacji, gdy żaden lokal nie został prawnie wyodrębniony, jako odrębna nieruchomość, to nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, nie można, bądź przynajmniej nie należy określać mianem „Wspólnoty mieszkaniowej”, by nie wprowadzać w błąd odnośnie stanu prawnego takiej nieruchomości – pojęcie „wspólnoty mieszkaniowej” sugeruje, że prawem głównym jest prawo własności lokalu, a prawem związanym jest współwłasność nieruchomości wspólnej, podczas gdy w naszym przypadku prawem głównym jest w istocie współwłasność – pojęcie „wspólnoty mieszkaniowej” może też błędnie sugerować szereg różnych zagadnień, które dotyczą nieruchomości złożonych z odrębnych lokali, a nie dotyczą w ogóle współwłasności, m.in., że zastosowanie ma ustawa o własności lokali, choć jak się zdaje uwl w ogóle nie ma zastosowania do współwłasności, poza tym, że w art. 19 odsyła do kc i kpc;

    reasumując, czy Pana zdaniem nieruchomość we współwłasności, w której nie został wyodrębniony żaden lokal należy określać mianem „małej wspólnoty”, czy też poprzestać na określeniu po prostu, jako „współwłasność” ?

    i jeszcze jedno, ponieważ wyżej napisał Pan, że wspólnota powinna mieć numer NIP i Regon – czy jest to obowiązek wynikający z jakichś konkretnych przepisów, czy tylko zwyczaj bądź dobra praktyka za tym przemawia ? Regon oznacza formalne tworzenie i rejestrację jakiejś konkretnej organizacji, a NIP oznacza założenie powstania jakiegoś obowiązku podatkowego – co jak się zdaje w ogóle nie odnosi się do sytuacji, gdy zarząd nad własną współwłasnością sprawują bezpośrednio sami współwłaściciele w zakresie zwykłego utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym – zarząd własnością rozumiany jako zwykłe rozporządzanie i korzystanie ze swej własności chyba nie wymaga tworzenia żadnej szczególnej formy organizacyjnej z obowiązkiem rejestracji w GUSie dla nadania numeru Regon, a samo utrzymywanie własności w należytym, niepogorszonym stanie też nie generuje dodatkowych obowiązków podatkowych wymagających nadania numeru NIP, poza samym podatkiem od nieruchomości, który nadawania numeru NIP też chyba nie wymaga ?

    wydaje mi się, że Regon i NIP mogą być potrzebne dopiero w sytuacji, gdy zarząd nieruchomością wykracza poza zwykłe utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i ukierunkowany jest dodatkowo na uzyskiwanie jakiegoś dochodu z nieruchomości, czy się mylę ?

    Odpowiedz

Dodaj komentarz