Dnia 1 lipca 2022 roku weszła w życie nowa ustawa deweloperska. Doprowadziła ona do powstania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego pomysłodawcą jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Niewątpliwie inspiracją do jego utworzenia było wprowadzenie w 2016 roku Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego dbającego o bezpieczeństwo klientów korzystających z ofert biur podróży.
Czym jest i od kiedy zacznie obowiązywać Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Nowa instytucja ma przybrać formę wyodrębnionego rachunku gromadzącego środki finansowe w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Źródłem ich pochodzenia będą :
- składki uiszczane przez deweloperów,
- przychody z lokat DFG,
- odsetki zgromadzone na rachunkach bankowych,
- wpływy z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera
Fundusz ma zabezpieczyć nabywców nieruchomości przed częściową lub całkowitą utratą wpłaconych środków.
Dodatkowo DFG ma:
– stanowić mechanizm wsparcia i stabilizacji, wzmacniać pewność inwestycji w rynek mieszkalny jak również dawać poczucie pewności po stronie konsumentów,
– wspierać inwestycje „długofalowe”, zabezpieczyć przyszłościowo rynek mieszkalny, z uwagi na istnienie potrzeby wybudowania mieszkań,
– chronić przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze (co ciekawe odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym).
Doprecyzowując głównym założeniem DFG jest pokrycie wszystkich strat klienta, gdy:
- deweloper bądź bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosi upadłość,
- klient odstąpi od umowy, z uwagi na brak dopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. kiedy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w wymaganym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci klientowi wpłaconych pieniędzy.
Do jakich umów stosuje się nową ustawę?
Nowe regulacje mają dotyczyć każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy.
Składka
Art. 49 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje maksymalne stawki uiszczane przez deweloperów.
Ostatecznie wyniosą one:
1) 0,45% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
2) 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego
Uregulowanie umów rezerwacyjnych
W nowej ustawie zdefiniowano pojęcie umowy rezerwacyjnej. Będzie to jedynie zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Dotychczas deweloperzy rozbudowywali zakres umowy rezerwacyjnej do tego stopnia, by ominąć konieczność podpisywania umów deweloperskich. Czuli się w tym bezkarni, a nabywcy nie byli odpowiednio chronieni.