Od 7 września do 12 października 2022 roku będą trwały konsultacje nad projektem planu miejscowego dla rejonu we wschodnio-centralnej części Ursynowa obejmującego około 67 ha terenu. Więcej informacji w kwestii wyłożenia planu do społecznych konsultacji znajduje się na stronie urzędu miasta pod linkiem poniżej:
Link do strony Urzędu m.st. Warszawy.
Z tej okazji dla osób niezorientowanych czym jest plan miejscowy i jakie są jego konsekwencje przygotowałem kilka ogólnych wskazówek.
Dlaczego warto już dziś zainteresować się projektem planu miejscowego i czemu ten dokument jest tak ważny?
Plan miejscowy a właściwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu jest bardzo istotnym dokumentem regulującym politykę przestrzenną na terenie, gdzie obowiązuje, ponieważ jest to akt prawa miejscowego. Przede wszystkim plan określa przeznaczenie terenu, dopuszczalne formy zabudowy, określa rejony terenów zieleni oraz szereg kluczowych parametrów indywidualnych dla konkretnej działki jak np. maksymalną wysokość zabudowy czy też wskaźnik intensywności zabudowy.
Z uwagi na doniosłość ustaleń planu miejscowego ustawodawca dość rygorystycznie określił sposób uchwalania planu miejscowego oraz udział społeczeństwa w konsultacjach nad planem miejscowym.
Wyłożenie planu do konsultacji społecznych jest najlepszym momentem, aby zadbać o swoje najbliższe otoczenie, w którym mieszkamy. To właśnie na tym etapie prac organy odpowiedzialne za przygotowanie planu miejscowego dostają ze strony społeczeństwa ocenę projektu planu i proponowanych w nim ustaleń, które nie koniecznie pozostają spójne z wizją projektantów, urbanistów, czy deweloperów chcących zabudować wolne tereny Ursynowa.
Treść planu może też istotnie pomóc lub przeszkodzić, jeśli chciałbyś dokonać istotnego remontu twojego mieszkania lub domu. Może się na przykład okazać, że nie dobudujesz dodatkowego piętra w mieszkaniu albo nie rozbudujesz swojego pawilonu handlowego właśnie ze względu na postanowienia planu. Bądź wręcz przeciwnie zapisy planu będą na to pozwalać. Nie będzie wtedy konieczne występowanie o warunki zabudowy tylko od razu o pozwolenie na rozbudowę lub zgłoszenie takich prac.
Dlatego tak ważne jest aby zapoznać się z projektem uchwały i rysunkiem planu.
Dodatkowo należy w tym miejscu nadmienić, iż w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie właścicielowi może przysługiwać roszczenie względem gminy. Ma to miejsce w razie obniżenia wartości rynkowej nieruchomości. Na przykład, w razie zmiany przeznaczenia terenu z funkcji mieszkaniowej na tereny przeznaczone pod drogi publiczne. Istnieje też odwrotność tego roszczenia – opłata planistyczna. Właściciel jest nią obciążony, gdy sprzeda nieruchomość, której wartość wzrosła wskutek wejścia w życie planu. Są to jednak kwestie na oddzielny artykuł.
Udział w procedurze uchwalania planu miejscowego
Kto i w jaki sposób może czynnie uczestniczyć w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania dla części Ursynowa w rejonie ulicy Filipiny Płaskowickiej?
Swoje uwagi czy zastrzeżenia do projektu planu miejscowego może złożyć każdy, kto kwestionuje proponowane ustalenia. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w tym względzie żadnych ograniczeń do chociażby właścicieli nieruchomości czy mieszkańców terenów, na których ma w przyszłości obowiązywać plan miejscowy. Zarówno osoba fizyczna bądź osoba prawna legitymowane są do złożenia swoich uwag, zarówno w interesie własnym jak i interesie ogólnym.
Podkreślić należy, iż formą przewidzianą do zgłaszania uwag jest forma pisemna, w postaci papierowej wniesiona pocztą tradycyjną, bądź forma elektroniczna przy użyciu poczty e-mail, czy też przez ePUAP. Pismo to pozostaje wolne od opłat.
Jak czytać postanowienia planu?
W projekcie tekstowym planu znajdują się zapisy ogólne dla całego obszaru objętego planem, na przykład § 7 ust. 11 zakazuje lokalizacji stacji paliw i gazu płynnego.
Znajdą się też postanowienia co do konkretnych terenów, a także wyjaśnia się oznaczenia umieszczone w części graficznej.
W części graficznej można znaleźć granice terenów o innym przeznaczeniu oraz oznaczenia graficzne mające charakter wiążący (zgodnie z legendą i § 4 tekstu projektu planu) i informacyjny.
Przykładowo poniższa część projektu oznacza…
… że na przykład poniższy parking
może być zabudowany budynkiem do 20 metrów, zgodnie z zasadami opisanymi w § 20 ust. 15…
Itd. Nie zalecam ograniczania się do lektury tego ustępu, bowiem obowiązują także ogólne zasady dla całego obszaru planu, jak i postanowienia dla wybranych terenów np:
Uwagi do projektu planu
Zatem, jeżeli już wiemy kto i w jakiej formie może złożyć uwagi do planu miejscowego, zastanówmy się co właściwie powinno zawierać takie pismo?
Ustawodawca nie przewidział szczególnych wymogów formalnych dla pisma z uwagami do planu miejscowego. Osoba zgłaszająca powinna podać swoje dane kontaktowe oraz oznaczyć rejon, dla którego proponuje dokonanie zmiany bądź wskazać konkretny zapis w planie. Dla uporządkowania pisma i jasności przekazu zawsze warto jest powołać odpowiednią jednostkę redakcyjną z projektu planu, dzięki czemu unikniemy wątpliwości i rozbieżności dla jakiego rejonu chcemy zmiany zapisów oraz czego ma dotyczyć zmiana.
Przykładowa redakcja uwagi może wyglądać następująco:
„zgłaszam uwagi do § X pkt 10 poprzez zmianę przeznaczenia terenu z funkcji usługowej na funkcję mieszkaniową”
Lub:
„zgłaszam uwagi do § X pkt 8 poprzez zmianę dopuszczalnej wysokości zabudowy z 6 kondygnacji nadziemnych na 4 kondygnacje nadziemne”
Uwagi mogą dotyczyć także części graficznej projektu, na przykład zmiany linii zabudowy czy zmiany granic konkretnych obszarów. Uwagi nie muszą być napisane żadnym fachowym językiem. Warto jednak, aby były sformułowane w sposób jednoznaczny i nie pozwalający na różne interpretacje przy rozpatrywaniu uwag.
Skorzystaj z pomocy prawnej Kancelarii
Także w tej sprawie, jak i wielu innych, Kancelaria świadczy odpłatną pomoc prawną. Niezależnie, czy prowadzisz firmę deweloperską, czy po prostu mieszkasz na obszarze planu i obawiasz się możliwej inwestycji, skontaktuj się: