W skład nieruchomości lokalowej wchodzą pomieszczenia pomocnicze i przynależne, a także wszystko to co jest trwale połączone z lokalem.
Pomieszczeniem pomocniczym,
zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l., jest izba, która nie służy na stały pobyt ludzi, ale służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jest to przykładowo kuchnia, łazienka, WC, korytarz garderoba, hall, balkon. Może to być także poddasze, strych, schody, taras, pod warunkiem, że znajdują się wewnątrz jednego lokalu. Wszystkie izby przeznaczone na stały pobyt ludzi, normalnie nazywane po prostu pokojami wraz z pomieszczeniami pomocniczymi stanowią lokal mieszkalny. Jest to całość. Nie można ustanowić czy sprzedać własność części lokalu lub tylko niektórych jego izb, gdyż tytuł własności lokalu może przysługiwać tylko co do jego całości. Można natomiast zawrzeć umowę najmu, użyczenia lub inną podobną umowę dotyczącą tylko jednego pokoju lub nawet części pokoju.
Pomieszczenia przynależne.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l. do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Począwszy od nowelizacji ustawy o własności lokali z 16 marca 2000 roku nie jest dopuszczalne, aby sprzedać nieruchomość lokalową bez garażu, strychu, czy piwnicy stanowiącego jej pomieszczenie przynależne. Do podzielenia takiej nieruchomości lokalowej mieszkalnej np. składającej się z lokalu i garażu jako pomieszczenia przynależnego na lokal mieszkalny bez garażu oraz odrębną nieruchomość lokalową garażową konieczne jest uzyskanie zgody właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej w formie uchwały, sporządzenia dokumentacji technicznej i uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu garażowego.
Strych
jest pomieszczeniem przynależnym, jeśli jest przypisany tylko do danego lokalu. Czyli w praktyce wtedy gdy pomieszczenie strychowe jest podzielone między właścicieli każdego z lokali. Jeśli nie jest w żaden sposób podzielone stanowi ono część nieruchomości wspólnej służący właścicielom wszystkich lokali tak jak klatki schodowe windy itp. Jeśli natomiast znajduje się wewnątrz lokalu mieszkalnego będącego na ostatnim piętrze, czyli wejść na strych można tylko z mieszkania, stanowi ono w istocie pomieszczenie pomocnicze, będące poddaszem stanowiącym zgodnie z prawem budowlanym osobną kondygnację budynku, a gdy z dokumentacji technicznej nie wynika, aby budynek miał dodatkową kondygnację w formie poddasza, stanowi on formalnie antresolę. Strych może być też adoptowany na lokal mieszkalny jeśli po pracach adaptacyjnych spełni wymogi samodzielności.
Garaż
może być pomieszczeniem przynależnym jeśli jest on jednostanowiskowy – wyraźnie oddzielony od pozostałych pomieszczeń. Jeśli natomiast garaż jest wielostanowiskowy z miejscami wydzielonymi liniami stanowi on część wspólną budynku albo jeśli spełnia wymogi samodzielności odrębną nieruchomość lokalową. W tym ostatnim wypadku miejsce parkingowe nie jest związane z własnością lokalu mieszkalnego. Aby nabyć lub sprzedać takie miejsce garażowe należy nabyć lub sprzedać udział w lokalu garażowym np. udział 1/11 jeśli w pomieszczeniu garażowym jest jedenaście miejsc parkingowych. Z udziałem w lokalu garażowym związany jest także udział w nieruchomości wspólnej. Garaż może stanowić także odrębną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem garażowym np. stojącym obok bloku mieszkalnego, w tym przypadku często się zdarza, że garaże budowano na gruncie Skarbu Państwa, gminy lub miasta. Taką sytuację reguluje art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Częścią składową
nieruchomości lokalowej jest także to, co jest z nią trwale połączone i nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 par. 1 – 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). Są to np. posadzki, parkiet, terakota, glazura, boazeria, drzwi, okna, karnisze, trwale zamocowane urządzenia i meble kuchni oraz łazienki, trwale przymocowane szafy. Sprzedaż mieszkania pociąga za sobą sprzedaż powyższych stale zamocowanych elementów, chyba że przed sprzedażą zostaną one odłączone. Jeśli w chwili przeniesienia własności lokalu są one zamontowane przechodzą one na nabywcę, co najwyżej w umowie sprzedaży nabywca może zobowiązać się do wydania i przeniesienia własności tych elementów z powrotem na sprzedającego po ich wymontowaniu.
Przynależności.
Wszelkie inne rzeczy służące do korzystania z lokalu mieszkalnego np. meble, sprzęt AGD, RTV są przynależnościami. Sprzedaż mieszkania pociąga zazwyczaj przeniesienie własności także wyposażenia mieszkania na nabywcę chyba, że strony umowy uzgodnią co innego. (art. 51-52 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli w momencie podpisywanie umowy lub przed podpisaniem umowy w mieszkaniu znajduje się drogie wyposażenie, które sprzedawca chce zabrać ze sobą, warto zaznaczyć to w akcie notarialnym. W tym zakresie praktyka często odbiega od litery prawa, więc warto o tym pamiętać i zwrócić na to uwagę notariuszowi w trakcie opracowywania aktu notarialnego, aby uniknąć późniejszych wątpliwości i problemów.
25 opinii na temat “Pomieszczenia pomocnicze i przynależne”
W 2000 r. PKP sprzedało mi jako pierwokupu mieszkanie w budynku czterorodzinnym w którym razem trzy rodziny wykupiły przy drugiej ulicy stoi budynek osmiorodzinny tez kolejowy.PKP zapowiedziało że jak nie wykupimy to sprzedadzą lokale na wolnym rynku i po kupnie mieszkania dowiedziałem się jakiego gluta PKP nam sprzedała a mianowicie połączyła te dwa budynki razem mało tego budynki miały ogrody przydomowa z których większość lokatorów korzystała ,po sprzedaży dowiedzieliśmy się że te należące ogrody do budynku osmiorodzinnego nie zostały sprzedane a ogrody z budynku czterorodzinnego zostały sprzedane, jakieś dwa lata temu lokatorzy ale nie wszyscy z budynku ośmiorodzinnego mając większość zdecydowali uchwałą o podziale gruntu , jeżeli by podział taki nastąpił to ja zostaję tylko z wejściem do budynku bez podwórka i ogrodów które przed tym użytkował mój ojciec a teraz użytkuję ja. Nikt nas wtedy nie poinformował o wpisaniu do księgi wieczystej prawa do użytkowania tych ogrodów , to samo przy opracowaniu operatu wyceny mieszkania nie uwzględniono przynależnej altany (oranżerii) do której się wchodzi od mojego mieszkania ( pokoju) gdyż rzeczoznawca powiedział że pomieszczeń drewnianych nie bierze się pod uwagę. Altana ta została wybudowana w czasach przedwojennych za Niemca gdyż budynek jest z 1898 roku. Niektórzy mieszkańcy tamtego bloku mówią że podejmą uchwałę o wyburzeniu tej altanki gdyż ona nigdzie nie figuruje . Czy jest możliwość unieważnienia tak powstałej WM oraz czy mogę teraz wezwać rzeczoznawcę o ponowne pomierzenie mojego mieszkania gdyż obawiam się że może dojść do sytuacji że będę zmuszony do zburzenia tej altany a nie mam zamiaru latać po sądach gdyż każda sprawa kosztuje duże pieniądze a skąd je brać będąc na emeryturze. Chciałbym to zrobić gdyż ostatnia z mieszkanek mojego budynku została przymuszona do wykupu swojego mieszkania poprzez drastyczne podniesienie czynszu przez administrację PKP i w związku z tym że jest to ostatnie mieszkanie to za koszty tego operatu szacunkowego o wartości mieszkania koszty te pokrywa właściciel mieszkania t/z PKP.Prosiłbym o możliwa odpowiedź co mam zrobić jakie kroki podjąć w celu poprawienia tej sytuacji gdyż z mojego punktu taka WM nie powinna w ogóle powstać gdyż na dzień dobry stosunek głosów wynosi 2 : 1 na korzyść tamtego budynku.
Niestety, bardzo mi przykro, ale sprawa nie dotyczy pomieszczeń przynależnych ani pomocniczych. W komentarzach czasami daję ogólne wskazówki, ale nie udzielam porad. Porad w sprawach indywidualnych udzielam tylko odpłatnie po indywidualnej rozmowie lub analizie dokumentów. Zależy mi na wysokiej jakości świadczonej przeze mnie pomocy.
Kupilam mieszkanie w domu 4 rodzinnym z pomieszczeniem przynależnym strychem. Przed podpisaniem głównego aktu notarialnego okazuje sie jednak ze strych nie moze byc przypisany tylko do jednego lokalu? Czy jest to zgodne z prawem, skoro w pierwszym akcie notarialnym jest taka przynaleznosc ustanowiona?
Szanowny Panie,
Napisał Pan, cyt.: „Strych …. Jeśli natomiast znajduje się wewnątrz lokalu mieszkalnego będącego na ostatnim piętrze, czyli wejść na strych można tylko z mieszkania, stanowi ono w istocie pomieszczenie pomocnicze, będące poddaszem stanowiącym zgodnie z prawem budowlanym osobną kondygnację budynku, a gdy z dokumentacji technicznej nie wynika, aby budynek miał dodatkową kondygnację w formie poddasza, stanowi on formalnie antresolę”.
W związku z powyższym, bardzo proszę o odpowiedź na pytanie, na jakiej podstawie twierdzi Pan, że strych nad ostatnią kondygnacją, który według dokumentacji technicznej nie stanowi dodatkowej kondygnacji, a dostęp do niego w istocie jest tylko z mieszkania położonego na ostatniej kondygnacji (np. przez właz) jest jest antresolą???
I dlaczego w takim przypadku strych – wg Pana oceny – jest poddaszem, tudzież pomieszczeniem pomocniczym, a nie strychem nieużytkowym czy też pomieszczeniem przynależnym?!
Wierzę, że powołując odpowiednie przepisy i definicje użytych pojęć wyjaśni Pan tę kwestię internautom, aby nie mieli odczucia, że być może są wprowadzani w błąd.
Szanowny Panie, w artykule wyjaśniałem pojęcia użyte w ustawie o własności lokali. Ma to znaczenie przy ocenie skutków cywilnoprawnych wtym wieczystoksięgowych (prościej to opisując, oceny tego, co składa się na własność, czyli co dokładnie się np. kupuje). Jeśli ktoś chce sam budować czy przebudowywać budynek (mam na myśli zawrzeć umowę na wykonanie czegoś takiego i być inwestorem w procesie budowlanym) natknie się na inne pojęcia w prawie budowlanym i podatkowym.
Jeszcze raz podkreślam, że jakiekolwiek pomieszczenie połączone bezpośrednio z lokalem otworami czy drzwiowymi czy poprzez strop nie może być pomieszczeniem przynależnym, bo stanowi integralną część lokalu, co wynika jednoznacznie z art. 2 ust. 2 u.w.l.
Mieszkam w jednym z mieszkań nadbudowanych na budynku wielorodzinnym. Moje mieszkanie ma niezależne ogrzewanie. Czy właściwe jest pobieranie opłaty ode mnie , oraz od pozostałych lokatorów z nadbudowanych mieszkań, które też mają niezależne ogrzewanie na abonament za dostarczane ciepło do budynku?
Witam. Niestety z pytania nie wynika jak dokładnie ogrzewany jest budynek i jak jest rozliczany. Proszę zauważyć, że korzysta Pan z klatek schodowych, które w jakiś sposób są ogrzewane. Ponadto korzysta Pan z ciepła, które wznosi się i przenika poprzez przegrody poziomie i pionowe budynku. Stąd cały system służy w jakimś stopniu wszystkim właścicielom lokali i powinien być w braku liczników co do zasady rozliczany wg udziałów. Kwestia nierównomiernosci w korzystaniu z pewnych urządzeń części wspólnych jest niestety bardzo kontrowersyjna, ale przepisy są dość sztywne. Można tu podać przykład właściciela lokalu na parterze, który płaci za remonty windy. Jeśli mimo wszystko ma Pan wątpliwości co do sposobu rozliczania ciepła zapraszam do skontaktowania się i uzyskania odpłatnej porady prawnej.
posiadam strych do osobistej dyspozycji,jest on pomieszczeniem przynależnym,choć spóldzielnia nazywa go pomieszczeniem gospodarczym.Strych jest w stanie surowym nie wykończonym,bez światła ,co,nieocieplony.Czy muszę płacić za jego ogrzewanie??
Czy piwnica,do której wejście jest wewnątrz mieszkania jest pomieszczeniem przynależnym? Czy powinno ujmować się w opłatach za CO, tak jak za mieszkanie. Dodam, ze pomieszczenie jest wys. 220cm. Jest w budynku pieciolokalowy, starym a za CO płacimy wg powierzchni użytkowej.
Co do zasady przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu taka piwnica wchodzi jako pomieszczenie pomocnicze w skład danego lokalu jako część jego integralnej całości. Powinno to pociągać za sobą, że wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. W pozostałych zakresie odpowiedź na to pytanie jest niemożliwa, wymaga zadania wielu pytań, zbadania stanu prawnego nieruchomości i w istocie odpłatnej porady prawnej. Nie wiadomo, bowiem, czy taki układ pomieszczeń funkcjonował od początku, kiedy wyodrębniano lokale. Przede wszystkim trzeba sprawdzić treść księgi wieczystej i dokumenty, na podstawie których dokonano wpisów. Opłaty za CO nie są kosztami utrzymania, tylko opłatami, które wspólnota czy spółdzielnia rozlicza jako pośrednik. Są więc także inne możliwości rozliczania ciepła niż wg udziałów w nieruchomości wspólnej np. opisane w ustawie Prawo energetyczne.
Do budynku jest dwa, niezależne wejścia z zewnątrz. Ze wspolnej klatki schodowej korzystają lokatorzy czterech mieszkań ( również to z piwnica ). Piąte mieszkanie ma osobne wejście z zewnątrz i zawsze tak było. Mieszkania nie sa opomiarowane, korzystają z miejskiego centralnego ogrzewania, a „piec” z opomiarowaniem jest w zupełnie innym budynku. Faktura za ciepło przychodzi na jednego z mieszkańców, który rozlicza ja wg powierzchni użytkowej mieszkań. Powierzchnia czterech mieszkań jest taka, jak udziały w częściach wspólnych, a mieszkanie z piwnica do opłat za CO ma odliczony metraż piwnicy o wys min.220cm. Czy nie powinno być tak , że za CO wszyscy płacimy w/g udziałow w częściach wspólnych zapisanych w Akcie Notarialnym.
Tak jak napisałem wcześniej, ustawa Prawo energetyczne potencjalnie przewiduje możliwość dokonania rozliczeń wg powierzchni. Czy w podanym, nietypowym przypadku jest to możliwe? Bez dokładnego zbadania, jak budynek jest zarządzany oraz informacji jak podałem wcześniej, czyli bez porady prawnej, nie mogę udzielić odpowiedzi.
witam. Mam pytanie. Posiadam lokal użytkowy na własność,nie mam piwnicy, a strych i kotytarz jest do wspó lnego użytkowania. W budynku wyodrębnione są jeszcze 2 lokale mieszkalne do których przynależne są piwnice.Moje pytanie jest następujące, czy piwnice powinny być ujęte w udziale poszczególnych mieszkań w nieruchomości.
Kupiłem mieszkanie własnościowe z przypisaną w akcie notarialnym piwnicą bez określonej lokalizacji. Poprzedni właściciel nie wiedział która to komórka jest. W zarządzie twierdzą że nie mają spisu piwnic. Czy obowiązkiem zarządu jest wyznaczenie piwnicy? jaki to artykuł prawny?
Niestety bez ustalenia, czy jest to lokal spółdzielczy własnościowy, czy też odrębna własność, czy jest wspólnota, czy też w braku wspólnoty zarządza spółdzielnia, a także bez ustalenia stanu prawnego piwnic na podstawie ksiąg wieczystych, załączonych do akt rzutów, być może także dokumentów przydziałowych, nie da się odpowiedzieć na to pytanie.
Witam kupiłem 4 mieszkania od pkp jako jeden lokal mieszkalny z pomieszczeniami przynaleznymi. Potrzebuje przekwalifikowac pomieszczenia gospodarcze na niezależny lokal mieszkalny . Z aktu notarialnego wynika ze sprzedano mi pokój z kuchnią i spiżarka na drugim piętrze 44 m i pomieszczenia gospodarcze 19 m oraz garderobę 18 m na trzecim . Nad nimi znajduje się poddasze w skosie czy mogę je wykorzystać jako antresole. Od czego zacząć?
Jeżeli w budynku działa wspólnota mieszkaniowa, proponuję zacząć od rozmowy z jej zarządem lub administratorem. Proponuję też spojrzeć tu: https://prawomieszkaniowe.com/adaptacja-strychu-nabytego-wspolnoty-samodzielny-lokal-mieszkalny-krok-kroku/
Witam.Chcidlbym dowiedzieć się czy w kamienicy w której mieszkają dwie rodziny z wykupionymi mieszkaniami i 1 lokal usługowy który należy do zarządcy (ZBGIM),czy ten lokal ma prawo do części wspólnej tzn.strychu .
Witam,
Kupiłam w lipcu mieszkanie, piwnica miała być załatwiona, bo stała nieużytkowana i ktoś ją sobie „podebrał”. W spółdzielni najpierw powiedzieli, że pomogą mi odzyskać piwnicę, a teraz twierdzą, że do kawalerek nie należy się piwnica, czy to jest możliwe? Dziekuje za odpowiedź
Najistotniejsze jest to, czy informacja, że do lokalu przynależy piwnica znalazła się w akcie notarialnym, księdze wieczystej (a jeśli nie ma na zaświadczeniu spółdzielni, które sprzedający przedłożył notariuszowi).
Witam,
Napisał Pan, że jeśli „…wejść na strych można tylko z mieszkania, stanowi ono w istocie pomieszczenie pomocnicze, będące poddaszem stanowiącym zgodnie z prawem budowlanym osobną kondygnację budynku…” Tymczasem definicja kondygnacji zawarta w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowi &3 pkt.16 że:
„ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kondygnacji – należy przez to rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na
stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za
kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi…”
Czy każde pomieszczenie jest przeznaczone na pobyt ludzi? Otóż nie.
To samo rozporządzenie określa w następnym paragrafie &4, pkt.1 i pkt.2, że pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na pomieszczenia przeznaczone na stały lub czasowy pobyt ludzi (zależnie od czasu przebywania w tych pomieszczeniach w ciągu doby).
Z kolei następny paragraf &5.1 stanowi :
§ 5. 1. Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których:
1) łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywane czynności mają
charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją
maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku;
Moim zdaniem wynika z tego, że pomieszczenie pomocnicze nie przeznaczone na pobyt ludzi położone na strychu nie czyni z tego strychu kondygnacji.
Czy zgadza się Pan z moim stanowiskiem?
Poddasze nieużytkowe może stanowić pomieszczenie pomocnicze nie będące kondygnacją. Zatem jak najbardziej się z Panem zgadzam i jednocześnie zgadza się to z tym, co napisałem w artykule. Konkretnie w tej części, w której wyjaśniłem, że strych może nie być uznany za kondygnację, więc należy zajrzeć do dokumentacji technicznej. Tej części artykułu Pan jednak nie zacytował, być może stąd Pana wątpliwości. Pisząc artykuł, miałem przede wszystkim na myśli pomieszczenia mieszkalne, stąd moje rozróżnienie między strychem na oddzielnej kondygnacji i antresolą. Patrząc szerzej, podział ten nie jest dychotomiczny i poza nimi może być jeszcze strych nieużytkowy. Mimo, iż jest to pojęcie prawa budowlanego nazwa „strych nieużytkowy” jest często wpisywana do ksiąg wieczystych, zarówno jako pomieszczenie pomocnicze, rzadziej przynależne.
Zwracam też uwagę, że pomieszczenia pomocnicze i przynależne to terminy prawa cywilnego. Ich definicje znajdują się w ustawie o własności lokali. Mają one znaczenia przy określeniu, co wchodzi w skład odrębnej własności lokalu. Pojęcia takie jak poddasze nieużytkowe to termin prawa budowlanego. Porównywanie dwóch różnych rodzajów definicji nie ma zatem sensu, tym bardziej że prawo budowlane znacznie częściej podlega zmianie, a zmiany te nie mogę ingerować w kształt prawa własności.
Witam Pana, czy wyjaśnienia dotyczące strychu, dotyczą też piwnicy? Sytuacja jest następująca, dom piętrowy z piwnicą, do piwnicy prowadzą dwa wejścia, jedno zewnętrzne, drugie z korytarza na parterze.
Mieszkańcy piętra uważają iż jest to część wspólna i węzeł komunikacyjny. Używają tego wejścia z mojego korytarza notorycznie – nawet nocą. Podobno nie mogę założyć zamków w drzwiach wejściowych, bo utrudni im to korzystanie z piwnicy ( do której mają dostęp z zewnątrz budynku)
Warto spojrzeć na dokumentację techniczną. Po co zostało to dodatkowe wejście i czy istnieje od początku? Czy właśnie po to, by z piwnicy mogli korzystać właściciele lokalu na piętrze? Jeśli tak, moim zdaniem mają racje. Jeśli nie będzie Pan przekonany, sugeruję zebrać całą dokumentację i historię korzystania z piwnicy, a następnie skorzystać z odpłatnej pomocy prawnej.
Dzień dobry,
Mam pytanie odnośnie komórki lokatorskiej. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej na moim osiedlu postanowił zrobić remont komórek lokatorskich w postaci ich uszczelnienia. W moim przypadku wiąże się to z koniecznością zerwania płytek podłogowych oraz zniszczenia zabudowy meblowej, aby pracownicy wykonujący remont mogli się dostać do miejsca wykonywanych poprawek co wiąże się z wysokimi kosztami późniejszej rekonstrukcji zarówno płytek jak i mebli . Administrator twierdzi, że koszty będę musiał ponieść sam. Oczywiście komórka lok. w przypadku mojej wspólnoty nie jest częścią wspólną ponieważ jest przynależna do mieszkania, wpisana razem z mieszkaniem do jednej księgi wieczystej a jej metraż w akcie włączony do metrażu mieszkania. Czy Administracja może bez uprzedniej zgody z mojej strony wykonać remont oraz kto ewentualnie powinien ponieść koszt zniszczenia wyżej wymienionych rzeczy w mojej kom. lok.?
Z góry dziękuje za odpowiedź.