Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Pełnomocnictwo do głosowania (udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu) nie wymaga formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza. Dotyczy to jednak tylko zmiany umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (w praktyce najczęściej odwołania zarządu umownego) i nie dotyczy spraw, w których ze względu na zawarcie przez zarząd wspólnoty umowy dotyczącej nieruchomości konieczne jest podjęcie uchwały w formie aktu notarialnego, a nie tylko jej zaprotokołowanie w takiej formie. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 roku (sygn. I CSK 1047/14 – www.sn.pl) zrywa z dotychczasową wykładnią i stanowi znaczne ułatwienie dla właścicieli lokali chcących przykładowo odwołać zarząd np. narzucony aktem notarialnym przez dewelopera. Teraz łatwiej będzie go odwołać. Na zebraniu wspólnoty nie potrzeba już obecności […]
Pierwszy kwartał roku to okres zebrań właścicieli lokali. Dziś chciałbym przybliżyć często pojawiający problem, mianowicie, czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą być niezgodne z porządkiem obrad, to znaczy czy na zebraniu wspólnoty można zgłosić projekt uchwały całkowicie niezwiązany z porządkiem obrad lub całkowicie zmienić porządek obrad. Okazuje się, że jest to możliwe. Porządku obrad zebrania właścicieli lokali dotyczy jedynie art. 32 ust. 2 zdanie pierwsze u.w.l., według którego w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma natomiast takiej regulacji, jak np. w art. 41 § 1 prawa spółdzielczego, zgodnie z którym walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.
W sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostaje zmieniony, a członek wspólnoty będący lub powiązany z dotychczasowym zarządem skarży uchwałę o wyborze nowego zarządu i uzyskuje postanowienie o wstrzymaniu jej wykonalności, czyli w dalszym ciągu wykonuje obowiązki członka zarządu, może dojść do kuriozalnej sytuacji. Zachodzi ona w szczególności w sytuacji gdy zarząd jest jednoosobowy. Mianowicie członek zarządu występuję zarówno w charakterze powoda (jako skarżący) jak i wspólnoyu (którą reprezentuje jako zarząd). Jak wynika z podjętej w dniu 8 października 2015 roku uchwały przez Sąd Najwyższy (sygn. III CNP 57/15 – www.sn.pl) konflikt interesów uniemożliwia zarządowi reprezentowanie wspólnoty, a wspólnota mieszkaniowa musi ustanowić pełnomocnika.
Uchwałą wspólnoty można ustalać opłaty za korzystanie jedynie z części wspólnej. Przekonali się o tym właściciele lokali, spośród których sprzedawca (deweloper) był właścicielem lokalu użytkowego, w którym wybudował basen. Miał być on dostępny dla wszystkich właścicieli lokali.
Nie ma możliwości wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały małej wspólnoty mieszkaniowej. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 października 2009 roku (sygn. III CZP 60/09 – www.sn.pl) artykuł 25 ustawy o własności lokali nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Jest możliwe zaskarżenie uchwały małej wspólnoty mieszkaniowej, ale należy to zrobić w inny sposób.
Konieczność osiągnięcia jednomyślności jest utrapieniem wielu małych wspólnot mieszkaniowych, bowiem w nieruchomościach liczących maksymalnie 7 lokali nie stosuje się zasad głosowania z ustawy o własności lokali tylko przepisy kodeksu cywilnego. O ile dla czynności zwykłego zarządu w małych wspólnotach do podjęcia decyzji (uchwały) wystarczy większość głosów właścicieli lokali liczona udziałami w nieruchomości wspólnej (art. 201 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.), to dla spraw przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność właścicieli lokali (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.). Bardzo spornym zagadnieniem są kwestie ustalenia i zmiany sposobu zarządu w takich wspólnotach, a także kwestia wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Ostatnio, dnia 15 kwietnia 2015 roku, zapadł wyrok Sądu Najwyższego
Stosownie do art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwałę wspólnoty można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oznacza to, że w przypadku braku zaskarżenia takiej uchwały w ciągu 6 tygodni uchwała wiąże właścicieli lokali, nawet mimo jej niezgodności z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo nawet jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jedyną możliwości wyeliminowania takiej uchwały jest jej uchylenie przez właścicieli lokali. Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek.