Wspólnota może decydować o wyglądzie stolarki okiennej

Wspólnota mieszkaniowa może domagać się od najemcy lokalu przywrócenia kształtu i rozmiaru otworów okiennych, a także stolarki okiennej do stanu poprzedniego. Tak wczoraj orzekł Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. III CZP 65/13.

Najemczyni lokalu bez uzgodnienia ze wspólnotą mieszkaniową czy z właścicielem lokalu, wymiany 3 okien. W wyniku jej działań zmniejszył się rozmiar otworów okiennych (nadmurowano parapet na wysokość 2 cegieł) oraz wygląd, kolor i kształt stolarki okiennej. W rezultacie prace doprowadziły do zeszpecenia elewacji budynku. Sytuacja dotyczy budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa.

Problem ten budził dotychczas olbrzymie kontrowersje. Z jednej strony z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. okna mieszkania) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Jednak otwory okienne jako część elewacji budynku stanowią część wspólną budynku. Elewacja budynku jest dobrem wspólnym i nie jest obojętne dla Wspólnoty jako całości w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku. Sąd Najwyższy uznał już w uchwale z dnia 7 marca 2008 roku, III CZP 10/08 , że elementy architektonicznej części balkonu trwale połączone z bryłą budynku usytuowane na zewnątrz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego użytkowania przez osoby zamieszkałe, wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Podobnie w omawianym przypadku otwory okienne wchodzące w skład elewacji okienne stanowią część wspólną wszystkich właścicieli budynku, a zatem do wszelkich prac przekraczających zwykłą wymianę okien na nowe, związanych ze zwiększeniem, zmniejszeniem, zmianą kształtu, tudzież wszelkim innym naruszeniem elewacji budynku (innym niż zmierzającym do przywrócenia poprzedniego, należytego stanu elewacji) konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Rozstrzygnięcie może mieć wpływ nie tylko na to w jakim zakresie wspólnota może ingerować w wygląd zewnętrznej elewacji budynku i stolarki okiennej, ale także wygląd klatek schodowych, drzwi wejściowych, progów, krat na korytarzach i wszelkich innych elementów budynku, co do których ścierają się prawa indywidualnego właściciela lokalu i ogółu właścicieli.

Więcej: uchwała SN – III CZP 65/13 (www.sn.pl)