Wypowiedzenie uchwały w małej wspólnocie

zaskarżenie uchwałyJednomyślne zawarcie umowy lub podjęcie uchwały w małej wspólnocie sprawach o charakterze ciągłym nie wiąże właściciela lokalu na przyszłość. Taka umowa lub uchwała (każda czynność we wspólnocie zawarta przez wszystkich właścicieli lokali bez względu na nazwę) może zostać przez niego wypowiedziana. Jeżeli większość właścicieli lokali widzi potrzebę kontynuowania stosowania postanowień uchwały, mogą zwrócić się do sądu.

Istniejące przepisy znacznie utrudniają małym wspólnotom ściąganie należności za media i fundusz remontowy.

Przekonała się o tym mała wspólnota mieszkaniowa w Gliwicach, która przegrała sprawę o zapłatę należności na fundusz remontowy. Pozwany w sprawie o zapłatę, zanim przestał płacić zaliczki na fundusz remontowy, wypowiedział uchwałę o wysokości zaliczki. Takie wypowiedzenie uchwały zostało uznane przez Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z 13 kwietnia 2016 roku, III Ca 1957/15, za skuteczne.

Przede wszystkim należy zauważyć, że czynności zarządu dzielą się na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Ustawodawca wymienił przykładowe wyliczenie tych ostatnich czynności w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wśród wymienionych w ustawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu znalazły się także cykliczne czynności we wspólnocie takie jak przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Nic więc dziwnego, iż sądy coraz częściej mówią wręcz o przyjętej zasadzie, zgodnie z którą w zakresie zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali muszą działać wspólnie, a tylko w wyjątkowych wypadkach mogą dokonywać czynności w większości bądź przez jednego z nich.

Dotychczas wiele wątpliwości budziło to, czy w przypadku takich czynności jak ustalenie zaliczek, czy określenie sposobu zarządu, do rozwiązania takiej umowy również konieczne jest osiągnięcie jednomyślności. Sądy stoją obecnie na stanowisku, iż w przypadku, gdy umowa (lub uchwała) została zawarta przez wszystkich właścicieli lokali, do jej wypowiedzenia i zniweczenia jej skutków wystarczy oświadczenie woli złożone pozostałym właścicielom przez jednego z właścicieli lokali.

W literaturze wskazuje się, że umowa określająca zarząd nieruchomością może być wypowiedziana lub zmieniona. Jeżeli współwłaściciele nie uregulowali tej kwestii w umowie, to przesłanką wypowiedzenia lub zmiany jest istotna zmiana okoliczności. Do istoty umów o charakterze ciągłym nie należy ich bezterminowość. Zmiana lub powstanie nowych okoliczności może usprawiedliwić odmienne uregulowanie zarządu lub korzystania z rzeczy wspólnej na żądanie każdego ze współwłaścicieli (art. 201-203 k.c.). W takiej sytuacji bowiem powstaje między współwłaścicielami spór co do zarządu rzeczą wspólną. Jego rozstrzygnięcie należy do sądu. Przeciwny pogląd prowadziłby do niemożliwego do zaakceptowania wniosku, że raz zawarta przez współwłaścicieli umowa co do uregulowania zarządu rzeczą wspólną wiązałaby ich do czasu zniesienia współwłasności. Takie argumenty znalazły się też w przywołanym wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach.

Przyjmuje się też, że takie umowy w małych wspólnotach jak np. umowa określająca zarząd nieruchomością nie może być wypowiedziana bez przyczyny. Właściciele decydując się bowiem na określenie zarządu zamierzają zmienić go w celu stabilizacji stosunków prawnych. Taka umowa nie może zostać wypowiedziana bez żadnej przyczyny.

Jak zauważył Sąd Okręgowy w Gliwicach, porozumienie właścicieli lokali miało na celu dookreślenie wysokości kosztów zarządu tą nieruchomością wspólną w zakresie funduszu remontowego. W zasadzie nawet nie kosztów zarządu tylko wysokości regulowanych zaliczek w formie bieżących opłat. W sprawie rozpoznawanej przez ten Sąd wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej wyrazili na to zgodę i przez kilka lat nie było żadnych konfliktów w tym zakresie. Dopiero dokonane przez pozwanego wypowiedzenie tego porozumienia w tej części spowodowało, że jednostronnie zaprzestał on regulowania tych opłat. Sąd Okręgowy uznał, że tak samo jak umowa o zarządzanie, umowa o ustaleniu zaliczek wiąże właścicieli na przyszłość. Nawet jeśli w tej umowie tej nie zawarto żadnych postanowień dotyczących jej wypowiedzenia, niemożliwe do zaakceptowania jest stanowisko, że tej umowy nie można zmienić na skutek zmiany okoliczności. W przypadku sprawy w Gliwicach właściciel lokalu wypowiadający umowę umotywował to, brakiem poinformowania go o wyborze wykonawcy remontu we wspólnocie.

Co zrobić, jeśli mamy we wspólnocie osobę, która nie chce podpisać umowy o ustanowieniu zaliczek na poczet opłat i funduszu remontowego?

Mała wspólnota może wtedy, zalecić zawarcie właścicielom indywidualnych umów na dostarczanie wody i odprowadzenie ścieków i zbierać środki na remont przed ich zleceniem, może także ponosić koszty mediów i remontów ze środków zarządcy czy kredytu albo jako większość właścicieli wystąpić do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia z powodu braku jednomyślności.

Widzimy, że w małej wspólnocie nie można poza sądem zmusić właściciela lokalu do wyrażenia zgody na płacenie zaliczek. Nie oznacza to jednak, że właściciel lokalu z mocy ustawy nie partycypuje w już poniesionych kosztach z tytułu zarządu, w tym remontów i zużycia mediów. Wypowiedzenie uchwały, o który mowa w artykule dotyczy zatem zaliczek, których wspólnota jeszcze nie wydała.

W razie sporu doradzam także zwrócić się do prawnika: adwokata lub radcy prawnego. Nierozwiązany spór we wspólnocie może przełożyć się na wyższe koszty zarządu i dotknąć po kieszeniach wszystkich właścicieli lokali.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.