Droga konieczna dla ciężarówek z dala od osiedla

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2017 roku, sygn. akt II CSK 476/16 (www.sn.pl), przesądził, iż przy ustanowieniu drogi koniecznej dla nieruchomości przemysłowej, najważniejsze jest uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego. Droga konieczna poprowadzona w celu dojazdu do składu budowlanego ciężkich samochodów ciężarowych nie może być poprowadzona przez teren osiedla, nawet jeśli wytyczenie drogi w inny sposób jest dla przedsiębiorcy znacznie bardziej uciążliwe i mniej komfortowe.

Stan faktyczny

Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy (spółki) zajmującego się budownictwem i sprzedażą materiałów budowlanych. Samochody ciężarowe wykorzystywały drogę osiedlową należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Droga ta przebiegała przez podwórze w bliskiej odległości od chodników i placów zabaw. Przy drodze parkowały samochody właścicieli lokali. Ruch samochodów ciężarowych powodował dużą uciążliwość dla mieszkańców, stąd wspólnota odcięła drogę ograniczając ruch do wjazdu pojazdów właścicieli.

W tej sytuacji spółka, której nieruchomość pozbawiona była dojazdu, wystąpiła o ustanowienie drogi koniecznej przez nieruchomość wspólnoty. Poprzez nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej wiodła jedyna droga umożliwiająca swobodne wymijanie się pojazdów ciężarowych. Była to też najkrótsza droga dojazdowa do drogi publicznej.

Droga konieczna nie przez osiedle

Sąd rozpoznający sprawę w pierwszej instancji ustanowił jednak inną drogę konieczną wiodącą przez tereny przemysłowe. Droga ta nie umożliwiała swobodnego wymijania się ciężarówek i wymagała specjalnego oznaczenia ustanawiającego odcinki jednokierunkowe bądź pierwszeństwa przejazdu z danego kierunku. Także z wielu innych przyczyn, korzystanie z niej było znacznie mniej komfortowe dla działalności spółki. Sprawa trafiła aż do Sądu Najwyższego, gdyż spółka złożyła skargę kasacyjną od orzeczenia drugiej instancji oddalającego jej apelację. Skargę kasacyjną złożyli także inni przedsiębiorcy – właściciele działek, po których wytoczona została droga konieczna. Argumentowali, że wytyczenie drogi utrudni im prowadzenie działalności.

Sąd Najwyższy w interesie mieszkańców osiedla

Sąd Najwyższy pozostał nieugięty i oddalił obie skargi kasacyjne. W uzasadnieniu stwierdził, że „instytucja służebności nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej. Gdyby, zgodnie z oczekiwaniem wnioskodawcy, przebieg drogi koniecznej ustalono przez działkę nr (…) należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej, doszłoby do sprzecznej z art. 145 Kodeksu cywilnego preferencji interesu społeczno-gospodarczego i komfortu wnioskodawcy, w stosunku do prawa do poszanowania interesu użytkownika wieczystego działki nr (…) [Wspólnoty Mieszkaniowej]”