Kupno mieszkania z hipoteką – czy jest bezpieczne?

Kupno mieszkania z hipoteką może być taka samo bezpieczne jak kupno innego mieszkania, o ile poświęcimy trochę czasu, by sprawdzić niezbędne rzeczy i dopełnić wszelkich formalności. Postaram się je wyjaśnić tak, by kupno mieszkania i całe te formalności nie przyprawiały o zawrót głowy.

Hipoteka jest prawem wpisywanym do księgi wieczystej, na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Wierzycielem jest najczęściej bank. W takim przypadku możemy od razu kupić mieszkanie z hipoteką wpłacając odpowiednią część ceny na rzecz banku zamiast sprzedającego albo wstrzymać się z zakupem mieszkania do czasu wykreślenia hipoteki przez sprzedającego, do czego możemy go zobowiązać w umowie przedwstępnej. Jeśli wierzycielem nie jest bank (ewentualnie inna instytucja finansowa budząca zaufanie i podlegająca państwowej kontroli) odradzam zakupu mieszkania z hipoteką.

Przede wszystkim warto przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych poprosić sprzedających o numer księgi wieczystej i sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości ekw.ms.gov.pl księgę wieczystą, w tym dział IV tej księgi, zawierający wpisu o hipotece, a także dział III informujący o wszelkich innych roszczeniach i obciążeniach.

Przed rozpoczęciem procedury należy starannie rozważyć i ustalić:
1) czy poprzedzić umowę sprzedaży umową przedwstępną, notarialną czy nie,
2) komu należy zapłacić cenę i w jakich proporcjach, sprzedającemu czy bankowi,
3) kto i kiedy ma dopełnić formalności z wykreśleniem hipoteki, sprzedający, nabywca, czy notariusz,
4) jakie dokumenty i na kiedy należy uzyskać od banku (wierzyciela hipotecznego) i kto ma to zrobić.

Bez umowy przedwstępnej

To najszybsza i najtańsza metoda, ale angażująca nabywcę w załatwianie formalności związane z hipoteką. Nabywca powinien otrzymać od sprzedającego pismo, w którym bank napisze, ile wynosi zadłużenie. W piśmie tym (promesie) zawrze informację odnośnie wysokości wpłaty, która będzie skutkować całkowitą spłatą kredytu i uzyskaniem zgody banku na wykreślenie hipoteki. Warto sprawdzić, czy dane o hipotece zgadzają się z tymi, które widnieją w księdze wieczystej. W przypadku kredytów obrotowych, w których wartość odsetek zmienia się każdego dnia bank powinien określić wartość odsetek zwiększających każdego dnia lub co inny okres kwotę zadłużenia. Warto także sprawdzić, czy hipoteka jest jedna, czy też hipotek jest więcej i czy pismo banku obejmuje wszystkie hipoteki. Może się też zdarzyć, że jeden kredyt zabezpieczony jest kilkoma hipotekami np. jedną hipoteką zwykłą i drugą kaucyjną co do odsetek. Promesa banku powinna wtedy dotyczyć wykreślenia wszystkich hipotek. Warto, udać się wraz ze sprzedającym do banku po powyższe pismo, by mieć pewność co do jego autentyczności.

Po zawarciu aktu notarialnego nabywca wykonuje jeden przelew na rzecz banku, a drugi z resztą ceny na rzecz sprzedającego. Po spłacie zadłużenia i uzyskaniu zgody banku, nabywca może wystąpić z wnioskiem do sadu o wykreślenie hipoteki.

Z umową przedwstępną

Jest to dłuższa, ale najbezpieczniejsza możliwość nabycia nieruchomości z hipoteka. Można zawrzeć umowę przedwstępną (zdecydowanie zalecam zawarcie jej u notariusza, by można było w razie czego dochodzić nabycia nieruchomości przed sądem) i zgodnie z umową i promesą banku wpłacić na rzecz banku część ceny równej zadłużeniu hipotecznemu. Po wykreśleniu hipoteki przez sąd (na wniosek sprzedającego, po otrzymaniu zgody banku) zawieramy umowę przyrzeczoną i płacimy sprzedającemu resztę ceny.

Jest to jedyna możliwość załatwienia sprawy, gdy sprzedający finansuje zakup z kredytu. Najprościej jest w przypadku, gdy nabywca zaciąga kredyt w tym samym banku. Gdy jest to inny bank, będzie trudniej. Dochodzi konieczność dostarczenia temu bankowi odpowiednio przygotowanej, notarialnej umowy przedwstępnej i ustanowienia nowej hipoteki, by zabezpieczyć interesy banku nabywcy. Dokładna procedura zależy od procedur obowiązujących w bankach i rodzajów kredytów. W przypadku, gdy stary i nowy kredyt jest innej walucie, trzeba też zadbać, by nowy kredyt pokrył istniejące zadłużenie.

Spłata długu hipotecznego ze środków sprzedającego

Hipoteka może być też spłacona przez samego sprzedającego. Wtedy sam sprzedający może uzyskać zgodę banku na wykreślenie hipoteki. Notariusz sporządzi umowę w oparciu o przedstawioną zgodę i wniesienie o jej wykreślenie. Jeśli stronom transakcji nie zależy na czasie i mogę odczekać ok. 2-3 tygodnie, bezpieczniejsze dla nabywcy będą inne wyżej opisane sposoby albo odczekanie aż sprzedający złoży wniosek o wykreślenie hipoteki, a sąd wykreśli hipotekę. Wtedy będzie można po prostu nabyć nieruchomość nieobciążoną hipoteką. Jeśli to niemożliwe, warto zadbać o sprawdzenie autentyczności zgody na wykreślenie hipoteki.

Spłata długu hipotecznego z zaliczki lub zadatku przekazanego bezpośrednio sprzedającemu

Hipoteka może być także spłacona przez sprzedającego z zadatku lub zaliczki wpłaconej bezpośrednio sprzedającemu (uwaga: zadatek musi być wpłacony przy zawarciu umowy przedwstępnej i ma inne skutki od zaliczki w przypadku, gdy z umowy nic nie wyjdzie, warto to dokładnie sprawdzić!). Po wykreśleniu hipoteki przez sąd (na wniosek sprzedającego, po otrzymaniu zgody banku) zawieramy umowę przyrzeczoną. Istnieje jednak ryzyko, że sprzedający zniknie z pieniędzmi i trzeba będzie dochodzić ich zwrotu. Stąd nie polecam tej metody, chyba, że zadłużenie hipoteczne jest nieduże w stosunku do łącznej ceny nieruchomości. W przypadku wpłaty części ceny bezpośrednio bankowi takiego ryzyka nie ma.

Pamiętajmy, że…

gdy kupno mieszkania sprawia nam jakiekolwiek wątpliwości, warto spytać się o radę prawnika: adwokata, radcy prawnego lub notariusza sporządzającego akt notarialny. Kupno mieszkania to poważna inwestycja, przy wykorzystaniu oszczędności życia lub wiążąca się zaciągnięciem kredytu na lata. Podejmijmy te decyzje mądrze, przezornie i odpowiedzialnie. Niech sprawy związane z hipoteką nie przesłonią także innych kwestii prawnych i pozaprawnych istotnych do sprawdzenia przy zakupie mieszkania lub innej nieruchomości. Ogólnie o zakupie mieszkania pisałem także w innym artykule (kliknij tutaj by wyświetlić).