Obecnie trwają prace nad projektami zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawie o własności lokali.

Głównym celem zmian jest chęć zwiększenia uprawnień członków spółdzielni mieszkaniowych, dostosowanie przepisów do dwóch ważnych dla spółdzielczości wyroków Trybunału Konstytucyjnego, a także uporządkowanie kwestii związanych ze wspólnotami mieszkaniowymi i wpisanie do ustawy o własności lokali zasad ukształtowanych w orzecznictwie.

Prace nad zmianami przepisów trwają niezależnie w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii (druk UB2) oraz w Senacie (druk 413).

Postanowiłem przyjrzeć się projektom. Oba wydają się jeszcze dalece niedopracowane i utknęły w konsultacjach. Szkoda, bo z pewnością na wiele z tych zmian czeka wielu spółdzielców. Zakres projektów jest podobny, natomiast znaczna część rozwiązań jest zupełnie odmienna. Oto one:

Planowane zmiany

OBOWIĄZKI SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

wspólne propozycje obu projektów

Poszerzenie ilości dokumentów, które spółdzielnia powinna posiadać na stronie internetowej.

Obowiązek udostępniania dokumentacji członkowi i właścicielowi lokalu niebędącym członkiem w zakresie dostępu do dokumentów.

Mimo szumnych zapowiedzi poszerzenia uprawnień spółdzielców do informacji na stronach internetowych, projekt ministerialny to raczej regres, gdyż nie zawiera sankcji za brak strony internetowej, a wręcz pozwala ustalić w statucie brak obowiązku jej prowadzenia.

Idący w odwrotnym kierunku projekt senacki jest z kolei zbyt sztywny, jeśli chodzi o małe spółdzielnie, dla których prowadzenie rozbudowanej strony z wieloma obowiązkowymi informacjami doprowadzi do zwiększenia obciążenia jej członków. Wydaje się, że możliwość wyłączenia się z obowiązku posiadania strony internetowej lub wyłączenia się z obowiązku podania wszystkich informacji powinna być zastrzeżona tylko do najmniejszych spółdzielni.

CZŁONKOWIE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH

POZOSTAŁE MODYFIKACJE

wspólne propozycje obu projektów

Zebranie przedstawicieli będzie mogło zastąpić walne zgromadzenie.

Brak konieczności absurdalnego ustalania liczby uczestników walnego zgromadzenia na potrzeby głosowania. Ustalanie większości niezbędnej do uznania uchwały walnego zgromadzenia za przyjętą będzie następowało w sposób intuicyjny – na podstawie członków uczestniczących w głosowaniu.

Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd

* Warto zauważyć, że projekt ministerialny jest w tym miejscu bardzo niedopracowany. Wydaje się, że określenie katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ma charakter zamknięty. W odróżnieniu od art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali katalog ten nie zawiera wyrażenia „w szczególności”.

Powstaje pytanie: po co ustawodawca posługuje się terminologią czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres? Lepiej, aby po prostu wprowadził przepis, że w enumeratywnych sprawach stosuje się przepisy o podejmowaniu uchwał. Jeśli kwestia ta nie zostanie dopracowana, konsekwencje mogą być daleko idące, gdyż czekają nas lata sporów prawników w doktrynie i orzecznictwie.

Powstanie wspólnoty po wyodrębnieniu się wszystkich lokali

** Ostrożne pochwały należą się legislatorom za rozwiązanie problemu automatycznego powstania wspólnoty na nieruchomości zarządzanej wcześniej przez spółdzielnię (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Według obecnych przepisów, z literalnego ich brzmienia wynikałoby, że wraz z wyodrębnieniem własności lokali tworzy się wspólnota mieszkaniowa. Natomiast właściciele mogą jedynie „powrócić” do zarządzania przez spółdzielnię, co jest absurdalne, jeśli właściciele nie chcą w ogóle powstania wspólnoty.

Po zmianach jeszcze przez 3 miesiące będzie obowiązywał zarząd przez spółdzielnię mieszkaniową. W tym okresie właściciele lokali będą mogli zdecydować, że chcą być dalej zarządzani przez spółdzielnię. Mogą nawet to przyspieszyć (w tym ostatnim przypadku stosując art. 24[1] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Szkoda, że nie zdecydowano się na zakończenie redakcji art. 26 ust. 1 u.s.m. na konieczności podjęcia uchwały i usunięciu całego ustępu 2. W dalszym ciągu pozostanie trzymiesięczny okres, po którym właściciele lokali nie będą już mogli podjąć decyzji o pozostaniu w spółdzielni. Tymczasem nie ma żadnych racjonalnych powodów, aby takiej decyzji nie mogli podjąć później.

Wyroki Trybunału Konstytucyjnego

Przekształcenie w odrębną własność – a brak wymogów samodzielności lokalu

Trybunał Konstytucyjny wydał 14 marca 2018 roku wyrok, P 7/16 , w którym stwierdził niezgodność w pewnym zakresie art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją. Dokładnie chodzi o sytuacje, w których spółdzielnia spóźniła się z czynnościami przekształcenia jej spółdzielczego lokalu w odrębną własność.

Jeśli sąd nakaże spółdzielni dokonania takiego przekształcenia, ale lokal nie spełnia wymogów technicznych, by wydać jego zaświadczenia o samodzielności (lokal wymaga wykonania robót adaptacyjnych) pojawia się problem. Zgodnie z literalnym brzmieniem tego przepisu spółdzielnia jest za taki fakt rzeczy odpowiedzialna. To oznacza, że może zostać pozwana i ponosić koszty takiego postępowania. Na skutek zmian w projekcie forsowanym przez Ministerstwo tego typu okoliczności będą uprawniały spółdzielnię do niepodpisania aktu notarialnego.

Utrata członkostwa

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował także w wyroku z dnia 10 czerwca 2020 roku, I K 3/19 (https://trybunal.gov.pl/) art. 4 ustawy z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Chodziło o utratę członkostwa przez osoby nie mające konkretnego tytułu prawnego do lokali z uwagi na nieuregulowanie przez spółdzielnie tytułu prawnego do gruntu (tzw. spółdzielnie na gruntach nieuregulowanych).

Ustawa z 2017 roku, jak się wydaje słusznie, pozbawiła członkostwa osoby nie mające żadnego związku z mieszkaniami w spółdzielni, np. pracowników spółdzielni, założycieli, którzy zwykle popierali dotychczasowy zarząd spółdzielni, sprawiając, że mieszkańcy nie mieli żadnego wpływu w głosowaniach na walnych zgromadzeniach.

Niestety rykoszetem dostało się mieszkańcom lokali, których budynki stały na nieuregulowanych gruntach. Odtąd nie będzie ulegać wątpliwości, że osoby, które zawarły ze spółdzielnią umowę na wybudowanie lokalu i nabycie spółdzielczego prawa, a tego prawa ostatecznie nabyć nie mogły, mogą złożyć deklarację członkowską.

Oba projekty naprawiają błędy wytknięte przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku sygn. 3/19. Zgodnie z projektem ministerialnym przywrócenie członkostwa nastąpi po złożeniu deklaracji. Projekt senacki nie zawiera przepisów przejściowych w związku z czym prawdopodobnie przywrócenie członkostwa nastąpi automatycznie. Projekt senacki przewiduje także dodatkowe kategorie podmiotów niesłusznie pozbawionych członkostwa.

Zmiany w ustawie o własności lokali (tylko w projekcie Ministerstwa)

Zmiany mają dotknąć także ustawy o własności lokali, czyli ustawy regulującej funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Są to kwestie dotyczące:

• majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej (orzecznictwo wykształtowało pogląd, że posiadany majątek musi mieć związek z zarządzaniem nieruchomością wspólną (projekt wpisuje dorobek orzecznictwa w treść ustawy);
• wprowadzenie do ustawy pojęcia organów wspólnoty;
• odmowy przez sąd podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali niezgodnie z zasadami w ustawie
• umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali;
• zasad zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym;
• zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty.

Licytacja zadłużonego mieszkania – na podstawie art. 16 ustawy

Z uwagi na to, że obecnie ustawa nie uściśla co dokładnie oznacza okres „długotrwały” nowelizacja ma za zadanie to doprecyzować. Proponuje, aby okres ten wynosił min. 12 miesięcy. Po jego upływie wspólnota będzie mogła wnioskować o wydanie zgody sądu na przeprowadzenie licytacji.

Jednocześnie przestanie mieć zastosowanie art. 952¹ k.p.c., zgodnie z którym licytacja była wykluczona, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej nie przekraczała 1/20 wartości mieszkania oszacowanej pod nadzorem komornika.

Trudno, aby przepis art. 16 ustawy o własności lokali stał się nagle atrakcyjny. Większość wspólnot będzie wolała tradycyjną drogę windykacji sądowo – komorniczej. Prostszą i tańszą. To jest występować do sądu z powództwami o zapłatę i wykonywać je u komorników zajmując mieszkanie. Taka tradycyjna droga ma również wadę. Umożliwia dłużnikowi spłatę zadłużenia wraz z odsetkami i kosztami nawet na dość zaawansowanym etapie egzekucji z lokalu mieszkalnego. W przypadku, gdy dług pojawi się po raz kolejny, taką zwykłą procedurę trzeba ponawiać.

Stąd przepis ten ma szanse przestać być zupełnie martwy. W sytuacji gdy zadłużenie stanowi więcej niż opłaty za 12 miesięcy, właściciel lokalu „przekracza Rubikon.” W rezultacie jest wtedy zdany na uchwałę większości właścicieli lokali, którzy mogą chcieć podjąć ostateczną decyzje i pozbyć się takiego, niesolidnie uiszczającego opłaty sąsiada.

Kończąc trudno ocenić, które z rozwiązań znajdą się w ostatecznej ustawie. Miejmy nadzieję, że oba projekty będą procedowane łącznie i pozytywnie wpłyną na sytuację spółdzielców.