Jak odwołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

We wspólnotach mieszkaniowych zwykłe, typowe czynności zarządzania wspólnym budynkiem podejmuje zarząd wspólnoty, bądź zarządca. Jeżeli lokali jest więcej niż siedem, właściciele są zobowiązani do wyboru zarządu. Zarząd może zostać wybrany w dwojaki sposób – poprzez zawarcie aktu notarialnego (zarząd umowny) albo poprzez uchwałę właścicieli lokali (zarząd ustawowy), co ma wpływ na sposób jego ewentualnego odwołania.

Zarząd umowny (inaczej zarządca, administrator)

Jeżeli właściciele lokali zawarli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego powierzyli zarząd osobie fizycznej lub prawnej (np. spółce zajmującej się administracją budynków) ustanowienie takiego zarządu powinno być wpisane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej.

W takiej sytuacji można zmienić albo osobę zarządcy albo zmienić sposób wyboru zarządu z umownego na ustawowy. W przypadku zmiany jedynie osoby zarządcy – konieczna jest uchwała podjęta przez wszystkich właścicieli lokali. Najlepiej, by została zaprotokołowana notarialnie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Niezbędna jest jednomyślność właścicieli lokali. Możliwe jest też wypowiedzenie z ważnych powodów umowy o powierzenie zarządu przez jednego właściciela i powrót do wspólnego zarządzania przez wszystkich właścicieli.

W dużych wspólnotach (powyżej 7 lokali [edit: obecnie, po zmianach z 2019 r. 3 lokali] ) można zmienić uchwałą samą osobę zarządcy lub zmienić sposób zarządzenia z umownego na ustawowy. To ostatnie musi nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. W uchwale tej powinien być jednocześnie zawarty wybór nowego zarządu jedno lub wieloosobowego na zasadach ustawowych.

W małych wspólnotach jedyną alternatywą w stosunku do jednomyślności może być skierowanie sprawy przez większość właścicieli przeciwko mniejszości do sądu.

Zarząd ustawowy

We wspólnotach mieszkaniowych liczących powyżej 7 lokali [edit: obecnie, po zmianach z 2019 r. 3 lokali], w których nie ustanowiono zarządu umownego, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Uchwała właścicieli może zostać podjęta za zebraniu ogółu właścicieli albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Zarząd zobowiązany jest zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Niezależnie od powyższego zarząd zobowiązany jest zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku niewykonania obowiązku przez zarząd coroczne zebranie może zwołać każdy właściciel, zawiadamiając każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Można także zgłosić projekt uchwały o odwołanie zarządu w trybie indywidualnego zbierania głosów. Niestety taki projekt składamy do zarządu, bo to do jego kompetencji będzie należało przeprowadzenie tej procedury. Jeśli zarząd zlekceważy ten projekt i nie przeprowadzi tej procedury, można pokusić się o przygotowanie i samodzielne zebranie głosów od wszystkich właścicieli. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Przeprowadzenie takiej procedury przez jednego ze współwłaścicieli może jednak naruszać prawo i skutkować wniesienie powództwa o uchylenie uchwały, ponieważ do indywidualnego zbierania głosów uprawniony jest jedynie zarząd. W szczególności może to mieć miejsce, jeśli w zarządzenie zasiadają właściciele lokali. Jednakże podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03 – www.sn.pl). Dlatego, jeśli okaże się, że większość właścicieli podtrzymuje wolę odwołania starego zarządu i powołania nowego, uchwała powinna zostać utrzymana w mocy. Zagadnienie to jest jednak kontrowersyjne, więc przestrzegam, iż zdarzają się też orzeczenia bezwzględnie piętnujące praktykę zbierania głosów bez zgody zarządu ((np. wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 31 lipca 2014 roku, orzeczenia.ms.gov.pl – sygn. akt I C 186/14)

Oba tryby zebranie właścicieli i indywidualne zbieranie głosów można też połączyć, uwzględniając głosy osób, które nie mogły przyjść na zebranie.

Wykorzystanie procedury „1 właściciel 1 głos”.

W przypadku, gdy większość udziałów przypada jednemu właścicielowi albo proporcja udziałów wobec ich sumy jest zaburzona, warto rozważyć zgłoszenie wniosku o głosowanie w trybie jeden właściciel jeden głos

Zarządzanie na podstawie umowy z podmiotem zewnętrznym.

Wybrany w sposób ustawowy zarząd wspólnoty może zlecić wykonywanie czynności zarządzania innej osobie najczęściej firmie. Należy odróżnić taki sposób zarządu od zarządu umownego. Zmiana firmy zarządzającej następuje przez wypowiedzenie lub rozwiązanie umowy o zarządzanie z daną firmą. Jeśli zarząd wspólnoty nie chce rozwiązać takiej umowy, to należy zmienić zarząd wspólnoty, a następnie nowo wybrany zarząd wypowiada umowę i sam administruje wspólnotą lub zawiera umowę o administrowanie z nowym podmiotem.