Prawo mieszkaniowe

22 lipca 201629 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Mała wspólnota – niemały problem

Wydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji.

4 lipca 201629 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Dochodzenie zaliczek i opłat od właścicieli lokali

W niemal każdej większej wspólnocie mieszkaniowej znajdzie się choć jeden właściciel lokalu, który nie płaci zaliczek i opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłat za wspólnie rozliczane media. Wspólnoty często lekceważą problem, tymczasem racjonalne dochodzenie zaliczek i opłat od właścicieli lokali jest bardzo ważne z punktu widzenia interesów wszystkich właścicieli. W przypadku braku otrzymywania regularnych opłat wspólnota mieszkaniowa może mieć problemy z opłacaniem mediów i dokonywaniem podstawowych remontów. Taka sytuacja może odbić się na każdym mieszkańcu. Brak podjęcia zdecydowanych działań oznacza w istocie finansowanie dłużników przez pozostałych właścicieli lokali. Jest to sytuacja nie do zaakceptowania z punktu widzenia prawidłowego zarządzania. Zdecydowanie warto powierzyć dochodzenie roszczeń adwokatowi lub radcy prawnemu.

4 lipca 201629 sierpnia 2020inne

Małe, przydomowe oczka wodne i baseny wymagają zgłoszenia, inne zbiorniki wodne pozwolenia

Właściciele domów jednorodzinnych dla ochłody przed letnimi upałami często decydują się budowę małych basenów lub oczek wodnych. Tymczasem przydomowe oczka wodne i baseny wymagają zgłoszenia prac budowlanych. Jeśli ich powierzchnia wynosi powyżej 50 m kw., to konieczne jest pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę jest również konieczne jeśli budujemy na działce niezabudowanej lub kopiemy inny rodzaj zbiornika wodnego np. staw rybny, kanał, czy rów melioracyjny.

8 czerwca 201629 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu

Umowa przedwstępna zbycia już wyodrębnionego lokalu nie nastręcza z samej konstrukcji prawnej większych trudności, gdyż lokal jest już oznaczony i opisany w księdze wieczystej. Może to być umowa notarialna, która umożliwi nam dochodzenie zastąpienia zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem albo nie będąca aktem notarialnym np. pisemna, która z mocy art. 390 Kodeksu cywilnego, umożliwia jedynie żądania naprawienia szkody, którą strona umowy poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. I tu pojawia się kłopot, ponieważ, jeśli lokalu jeszcze nie ma, to nie zawsze możemy te istotne postanowienia podać, w szczególności powierzchnię lokalu i przypadający na niego udział w nieruchomości wspólnej.

24 maja 201611 kwietnia 2023spółdzielnie mieszkaniowe

Zawiadomienie o walnym zgromadzeniu w spółdzielni mieszkaniowej

Trwa okres walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety przepisy regulujące te zagadnienia są często niejasne. Dziś chciałbym przedstawić kilka problemów dotyczących zawiadomienia o walnym zgromadzeniu. Zgodnie z art. 8[3] ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno zawierać czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.

2 maja 201611 kwietnia 2023wspólnoty mieszkaniowe

Budynek wspólnoty a rozmiar działki

Wspólnoty mają często problemy związane ze zbyt małym lub zbyt dużym rozmiarem działki pod budynkiem. Konsekwencje niefortunnych decyzji dotyczących rozmiaru i kształtu działek pod zabudowę budynków mieszkalnych ciągną się latami. Ustawa o własności lokali zawiera przepisy pozwalające uregulować te sprawy i zwiększyć lub zmniejszyć rozmiar działki pod budynkiem, nabywając sąsiednią działkę albo zbywając jej część. Niestety zazwyczaj konieczna jest wtedy jednomyślność wszystkich właścicieli lokali lub droga sądowa.

25 kwietnia 201629 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?

Nowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, ułatwiła podejmowanie uchwał we wspólnotach z dużym, wielostanowiskowym garażem stanowiącym odrębny lokal, którego współwłaścicielami są właściciele lokali. Umożliwiła bowiem oddawanie odrębnych głosów współwłaścicielom tego garażu. Zasada podziału głosu na wszystkich współwłaścicieli obowiązuje jednak nie tylko w przypadku współwłasności garażu, ale współwłasności wszystkich lokali. Z jednej strony należy pochwalić ustawodawcę, że wprowadził jednolite i sprawiedliwe zasady wobec wszystkich lokali, z drugiej strony nie uregulował jednoznacznie sytuacji oddawania głosu przez jednego z właścicieli lokali mieszkalnych za pozostałych. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki obecnie sposób współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.

31 marca 201629 sierpnia 2020inne

Przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na nieruchomość małżonka pozwoli zachować prawo do ulgi mieszkaniowej

Przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na nieruchomość małżonka pozwoli zachować prawo do ulgi mieszkaniowej. Środki takie mogą być wydatkowane na budowę budynku mieszkalnego na gruncie należącym do majątku odrębnego małżonka. Jest natomiast istotne, by wydatek został poniesiony na własne cele mieszkaniowe, czyli ostatecznie nastąpiło nabycie nieruchomości będącej inwestycją np. w formie umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej o tą nieruchomość. Wynika to z korzystnego z punktu widzenia podatników wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 lutego 2016 roku (http://orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Poznań – I SA/Po 2215/15), który uchylił niekorzystną interpretację Ministra Finansów, na skutek skargi podatniczki.