wspólnoty mieszkaniowe

Uchwały wspólnoty niezgodne z porządkiem obrad

prawo mieszkaniowe

Pierwszy kwartał roku to okres zebrań właścicieli lokali. Dziś chciałbym przybliżyć często pojawiający problem, mianowicie, czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą być niezgodne z porządkiem obrad, to znaczy czy na zebraniu wspólnoty można zgłosić projekt uchwały całkowicie niezwiązany z porządkiem obrad lub całkowicie zmienić porządek obrad. Okazuje się, że jest to możliwe. Porządku obrad zebrania właścicieli lokali dotyczy jedynie art. 32 ust. 2 zdanie pierwsze u.w.l., według którego w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma natomiast takiej regulacji, jak np. w art. 41 § 1 prawa spółdzielczego, zgodnie z którym walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.

najem lokalu

Najem zwolniony z VAT także w razie dalszego podnajmu na cele mieszkaniowe

podatek od towarów i usług

Najemca lokalu w celu podnajmu na cele mieszkaniowe nie musi doliczać do faktury podatku od towarów i usług. Spółka, która otrzymała korzystną interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 19 stycznia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-1121/15/AD – sip.mf.gov.pl) jest najemcą (od spółdzielni mieszkaniowej) lokalu mieszkalnego. Rozważa możliwość podnajmu tego lokalu innemu podmiotowi (osobie prawnej), który zawrze umowę dalszego podnajmu z osobą fizyczną wyłącznie na cele mieszkaniowe. Podatnik – najemca, jak i jego podnajemca w łączących ich umowach posiadać będą klauzulę o przeznaczeniu przedmiotu umowy – lokalu mieszkalnego, wyłącznie na cele mieszkaniowe (przy czym nie chodzi tutaj o świadczenie usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania, czy innych usług hotelowych).

wspólnoty mieszkaniowe

Przebudowa lokalu o część wspólną

przebudowa mieszkania

Przebudowa lokalu mieszkalnego (samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali) przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2015 roku (sygn. III CZP 65/11 – www.sn.pl), jeżeli mieszkanie powiększyło się na skutek przebudowy sąsiadującego z nim strychu, sama zmiana księgi wieczystej nie wystarczy. Trzeba na nowo wyodrębnić własność lokalu.

wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnota także może odpowiadać za wady budynku

hałas

Wspólnota może odpowiadać z deweloperem za wady budynku – błędy powstałe podczas budowy przez dewelopera. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2015 roku (sygn. III CSK 230/14 – www.sn.pl). Oznacza to, że nie tylko deweloper może odpowiadać za takie wady. W przypadku, gdy deweloper nie usunie wady budynku, odpowiedzialna wobec właścicieli lokali jest wspólnota mieszkaniowa. Na wspólnocie mieszkaniowej ciążą bowiem obowiązki związane z utrzymywaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej.

wspólnoty mieszkaniowe

Konflikt interesów uniemożliwia zarządowi reprezentowanie wspólnoty

obie strony

W sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostaje zmieniony, a członek wspólnoty będący lub powiązany z dotychczasowym zarządem skarży uchwałę o wyborze nowego zarządu i uzyskuje postanowienie o wstrzymaniu jej wykonalności, czyli w dalszym ciągu wykonuje obowiązki członka zarządu, może dojść do kuriozalnej sytuacji. Zachodzi ona w szczególności w sytuacji gdy zarząd jest jednoosobowy. Mianowicie członek zarządu występuję zarówno w charakterze powoda (jako skarżący) jak i wspólnoyu (którą reprezentuje jako zarząd). Jak wynika z podjętej w dniu 8 października 2015 roku uchwały przez Sąd Najwyższy (sygn. III CNP 57/15 – www.sn.pl) konflikt interesów uniemożliwia zarządowi reprezentowanie wspólnoty, a wspólnota mieszkaniowa musi ustanowić pełnomocnika.

najem lokalu

Najem okazjonalny

najem lokalu

Właściciele lokali co raz chętniej proponują zawarcie umów najmu okazjonalnego. Nie ma się co dziwić. Zawarcie zwykłej umowy najmu powoduje objęcie najemcy ochroną z ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Tymczasem najem okazjonalny daje właścicielowi znacznie łatwiejszy sposób na pozbycie się najemcy po wygaśnięciu umowy. Wystarczy uzyskanie klauzuli wykonalności w sądzie (bez potrzeby toczenia procesu) i na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności można iść do komornika w celu wykonania eksmisji na bruk.

inne

Nowy program kredytów BGK na budownictwo społeczne

Bank Gospodarstwa Krajowego

Dnia 25 października 2015 weszła w życie ustawa z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z przyjętą nowelizacją Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie udzielał na nowych warunkach dotowanych kredytów na działalność budownictwa społecznego. Ustawodawca przewidział także inną możliwość finansowania zwrotnego niż kredyt, a mianowicie organizację emisji obligacji i gwarantowanie ich nabycia. Dotychczas taka forma finansowania była dostępna jedynie dla towarzystw budownictwa społecznego i spółek komunalnych w ofercie komercyjnej.