Dochodzenie opłat za użytkowanie lokalu to obowiązek każdej wspólnoty. Ciąży on na podmiocie, który zarządza wspólnotą. Stanowi to bowiem czynność zwykłego zarządu. Co jednak wtedy, gdy wspólnota uzyska wyrok lub nakaz zapłaty, a właściciel lokalu nie zapłaci we wskazanym przez sąd terminie? Pozostaje dochodzenie należności w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika. Zawsze sugeruję, by wspólnoty korzystały z usług profesjonalnych pełnomocników także na etapie postępowania egzekucyjnego. Oto kilka najważniejszych rad na wypadek, gdyby wspólnota chciała skierować wniosek egzekucyjny do komornika sama.
Krok po kroku
1. Najpierw należy wnieść do sądu o nadanie wyroki lub nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.
2. Po otrzymaniu orzeczenia sądowego z klauzulą wykonalności (całość nazywa się tytułem wykonawczym) możemy iść do komornika. Ale warto jeszcze się wstrzymać.
3. Przed pójściem do komornika warto zastanowić się nad jego wyborem. Jeśli chcemy egzekwować jego lokal, wybieramy komornika z listy Sądu Rejonowego, w okręgu którego znajduje się budynek wspólnoty z lokalem, który chcemy egzekwować. Warto podzwonić do komorników, zapytać się, czy chętnie przyjmą sprawę, czy nie mają zaległości i zobaczyć, jak łatwo się do nich dodzwonić, czy jest dobry kontakt.
4. Przed pójściem do kancelarii komorniczej warto także ściągnąć ze strony internetowej danego komornika wniosek egzekucyjny i wypełnić go. Obecnie nie musimy już podawać sposobów egzekucji, ani wpisywać z jakiego majątku chcemy prowadzić egzekucję. Wyjątkiem jest egzekucja z nieruchomości, w tym z zadłużonego lokalu mieszkalnego. Zaznaczamy zatem, że żądamy prowadzenia egzekucji z nieruchomości i wpisujemy numer lokalu dłużnika, adres budynku, numer księgi wieczystej (numery ksiąg poszczególnych lokali znajdziemy w księdze wieczystej całego gruntu pod wspólnotą, jeśli nie mamy numeru także tej księgi, wchodzimy do księgi wieczystej dowolnego lokalu we wspólnocie i szukamy numeru księgi wieczystej, z której została odłączona). Pamiętamy, że ze względu na wycenę biegłego i największe formalności egzekucja z nieruchomości jest najdroższa i najdłuższa, więc w przypadku mniejszego długu warto pozostawić ją jako ostateczność. Inne sposoby egzekucji to:
– egzekucja z ruchomości: pod adresem zamieszkania, ale może to być także adres działalności gospodarczej,
– egzekucja z emerytury / renty / pracy (stosownie do wieku, komornik nie będzie miał problemu z ustaleniem, chyba że praca jest „na czarno”), egzekucja z rachunków bankowych (komornik zajmie przez internet wszystkie ważniejsze banki, a na życzenie także spółdzielcze)
5. Pod wnioskiem podpisują się dwie osoby będące członkami zarządu, chyba że zarządca jest tylko jeden. Do wniosku dołączamy także odpis uchwały albo umowy o wyborze zarządu / zarządcy. W przypadku małej wspólnoty wniosek podpisuje większość właścicieli liczona udziałami i załącza odpis księgi wieczystej.
6. Pamiętajmy, by podać komornikowi prawidłowy rachunek bankowy wspólnoty i adres wspólnoty np. administratora, który będzie odbierał pisma od komornika, w szczególności zaliczki na czynności, które będzie podejmował komornik.
Korzyści zlecenia sprawy profesjonaliście
Naprawdę warto powierzyć reprezentowanie wspólnoty w postępowania egzekucyjnym adwokatowi lub radcy prawnemu. Taki prawnik jest czasem najważniejszym ogniwem spajającym wiedzę o majątku dłużnika otrzymaną przez zarząd wspólnoty i przede wszystkim jego sąsiadów, a komornikiem realizującym wnioski o zajęcie majątku. To dlatego dobra współpraca z zarządem i mieszkańcami, a z drugiej strony profesjonalna współpraca z komornikiem decyduje często o skuteczności egzekucji. Profesjonalny pełnomocnik może także wychwycić nieuczciwe lub innego rodzaju niekorzystne dla wspólnoty zachowania dłużników i zaproponować odpowiednie środki prawnej.
W przypadku skutecznej egzekucji koszty adwokata lub radcy prawnego w postępowaniu egzekucyjnym zostają ściągnięte od dłużnika na rzecz wspólnoty. Są to zazwyczaj minimalne stawki adwokackie lub radcowskie. Są one wyznaczone sztywno, więc nie zawsze honorarium prawnika będzie na takim samym poziomie, jednakże oznacza to, że jeśli nie wszystkie, to przynajmniej znaczna część wydatków na profesjonalnego pełnomocnika zostanie także odzyskana. Tymczasem koszty działań polegających na kontakcie z komornikiem dokonanych samodzielnie przez wspólnotę zasadniczo nie zostaną zwrócone.
Oto przykładowe sytuacje, które mogą się wydarzyć, a którym profesjonalny prawnik mógłby zapobiec:
1. Ucieczka z majątkiem dłużnika.
2. Niesprzedany lokal wskutek zbyt drogiej wyceny przez biegłego.
3. Inni wierzyciele okazują się szybsi i skuteczniej znajdują majątek dłużnika i się nim nie dzielą.
4. Brak kontaktu z dłużnikiem.
5. Dłużnik nie żyje i wskutek czego wszystkie koszty zostały wyrzucone „w błoto”, mimo, iż były sygnały, że już od początku należało kierować roszczenia do spadkobierców.
6. Zajęty majątek okazuje się należeć do mamy, siostry lub koleżanki dłużnika.
7. Egzekucja utyka z nieznanych powodów u komornika lub w sądzie np. z powodu skarg dłużników.
8. Egzekucja ciągnie się w nieskończoność, a wspólnota nie wie czemu.