Powierzchnia użytkowa lokalu i inne powierzchnie

W dokumentach i aktach prawnych spotykamy się z pojęciem powierzchni użytkowej lokalu lub innymi podobnymi zwrotami. Czy powierzchnia użytkowa lokalu liczona jest zawsze w ten sam sposób? Czym się różni od powierzchni mieszkalnej lokalu Czy różne akty prawne mają własne definicje?

Powierzchnia użytkowa lokalu w ustawie o własności lokali

Ustawa o własności lokali nie zawiera definicji powierzchni użytkowej lokalu. Nie zawiera też odwołania do definicji z innej ustawy. Przy ustanowieniu pierwszego lokalu w obrębie nieruchomości objętej księgą wieczystą możemy zatem wybrać sposób obliczania powierzchni użytkowej lokali. W przypadku gdy przynajmniej jeden lokal został już wyodrębniony i następuje sukcesywne wyodrębnianie dalszych lokali art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali nakazuje stosować te same zasady do obliczania udziału w nieruchomości wspólnej. Należy z tego wnioskować, że także zachowany powinien zostać ten sposób obliczenia powierzchni użytkowej lokalu. Oznacza to, że gdy właściciel budynku np. deweloper sprzeda pierwsze mieszkanie, nie może już zmieniać.

Od powierzchni użytkowej lokali i ich stosunku do łącznej powierzchni użytkowej w budynku (lub w budynkach w obrębie jednej nieruchomości) zależy udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Udział ten ma wpływ m.in. na to, w jakim stopniu partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej czy jaką ma siłę głosu przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu

Czy brak definicji w ustawie o własności lokali to luka w prawie lub niedopatrzenie ustawodawcy? Moim zdaniem nie. Na przestrzeni lat stosowano różne normy dotyczące obliczania powierzchni, a zatem przyjęcie jednolitej definicji komplikowałoby wyodrębnianie lokali w starych budynkach. Zwykle najprostsze jest przyjęcie norm przyjętych w projekcie architektoniczno-budowlanym lub ostatniej inwentaryzacji. Zazwyczaj korzysta się z najnowszej normy z modyfikacjami przewidzianymi w przepisach prawa budowlanego (zob. akapit dalej). Nie zalecałbym także manipulowania przy określeniu sposobu obliczania powierzchni użytkowej, gdyż w przypadku gdy powierzchnia ta będzie odbiegać od powierzchni zdefiniowanej w innych ustawach, coś takiego może spowodować więcej problemów niż korzyści.

Powierzchnia użytkowa lokalu w ustawie – Prawo budowlane

Zgodnie z § 11 ust. 2 aktualnie obowiązującego (w chwili publikacji niniejszego wpisu) Rozporządzenia (…) w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w projekcie architektoniczno-budowlanym w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych powierzchnię oblicza się według obowiązującej Polskiej Normy z uwzględnieniem następujących zasad. A. Przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych B. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m ‒ w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Obecnie obowiązuje norma PN-ISO 9836:1997. Najważniejsze różnice w stosunku do poprzednio obowiązującej normy PN-70/B-02365 są takie, że pomiar przeprowadzamy na poziomie podłogi i w stanie wykończonym, po otynkowaniu. Nie doliczamy także wnęk w ścianach. Należy również pamiętać, że w przypadku różnic pomiędzy przepisami Rozporządzenia (to jest w przedmiocie doliczania powierzchni tylko wydzielonych ścianami i w zakresie doliczania pomieszczeń o niewymiarowej wysokości stosujemy przepisy Rozporządzenia. Natomiast w sprawach dotyczących budynków niemieszkalnych i lokali użytkowych nie ma obowiązku stosowania konkretnych norm ani stosowania powyższych korekt do norm z ww. Rozporządzenia.

Powierzchnia użytkowa lokalu w ustawie o ochronie praw lokatorów

Zgodnie z definicją w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 2 pkt 7) powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu. W szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Ponadto zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy 2. obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Powyższa definicja jest zatem niemal identyczna w stosunku do definicji używanej w prawie budowlanym. Jest zarazem dokładniejsza, jeśli chodzi o sprecyzowanie, które pomieszczenia nie wchodzą w skład powierzchni użytkowej lokalu. Z tej przyczyn definicję tą bardzo często wykorzystuje się także na potrzeby ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej.

Powierzchnia użytkowa w prawie deweloperskim

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 22) nie narzuca deweloperowi podania w umowie deweloperskiej powierzchni lokali według ściśle określonej normy lub metody. Nakazuje jednak wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu. Najłatwiejsze wskazanie takiego sposobu to odwołanie się do aktualnie obowiązującej normy, która i tak musi być zastosowana w projekcie architektoniczno-budowlanym.

Ma to znaczenie, gdy decydujemy się na mieszkanie na rynku pierwotnym. W umowie deweloperskiej znajdziemy zazwyczaj zastrzeżenie o możliwości zmiany ceny, gdyby lokal okazał się nieznacznie mniejszy lub większy (margines błędu wynosi zazwyczaj 2%).

Powierzchnia użytkowa w przepisach podatkowych

Zgodnie z ustawą o podatkach o opłatach lokalnych (art. art. 1a ust. 1 pkt 5) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Taka definicja ma na celu wyeliminowanie optymalizacji podatkowych w dużych biurowcach, w którym wydzielano zaledwie kilka lokali, za które odprowadzony był podatek, natomiast większość pracowników zajmowała pomieszczenie zwane potocznie openspace’ami, a oficjalnie, w pismach do urzędów skarbowych… korytarzami.

Stosownie do art. 16 ust. 4-5 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczącym ulgi mieszkaniowej za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach. Chodzi tu o kondygnacje podziemne i naziemne. Wyłącza się powierzchnię piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

Powierzchnia użytkowa w ustawie o dodatkach mieszkaniowych

W ustawie o dodatkach mieszkaniowych (art. 5) również występuje pojęcie powierzchni użytkowej lokalu, którą porównuje się do normatywnej powierzchni. Jej przekroczenie wyklucza możliwość przyznania dodatku mieszkaniowego. Z uwagi na fakt, iż ustawa ta dotyczy najemców i innych lokatorów należy odwołać się do definicji zawartej w ustawie o ochronie praw lokatorów.

W ustawie o dodatkach mieszkaniowych występuje także pojęcie powierzchni zajmowanych pokoi. Należy odróżnić to pojęcie od powierzchni użytkowej lokalu. Jeśli najem dotyczy tylko części lokalu liczymy tylko wymienione w art. 5 ust. 2 pomieszczenia i tylko te które są zajmowane przez osobę ubiegającą się o dodatek.

Powierzchnia mieszkania w uchwałach rad gmin i miast dotyczących najmu lokali komunalnych

W uchwałach rad gmin i miast często występuje pojęcie powierzchni mieszkalnej lokalu obok powierzchni użytkowej lokalu. Przykładowo kryterium powierzchni mieszkalnej lokalu posłużono się w uchwale Rady m.st. Warszawy nr LVIII/1751/2009 z 09-07-2009 z późn. zm. Zgodnie z jego definicją z § 1 pkt 16 uchwały, powierzchnia mieszkalna lokalu to łączna powierzchnia wszystkich pokoi, przy czym w przypadku lokali, w których nie ma wydzielonego pomieszczenia kuchennego lub wnęki kuchennej, wskazaną powierzchnię wszystkich pokoi pomniejsza się o 4 m2.

Niestety, jeśli ubiegający się o lokal komunalny zajmuje tylko niewielką część lokalu np. większą część zajmuje właściciel, to i tak liczymy powierzchnie wszystkich pokoi i sprawdzamy ile m2 przypada na wszystkie osoby w lokalu, a nie tylko w wydzielonej części lokalu. Wątpliwości te przesądził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2018 roku, I OSK 800/17