Ogół właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową z mocy samego prawa. Sama wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do bycia stroną w postępowaniu sądowym tj. zarówno może pozywać jak i być pozwaną.
Czy nam się to podoba czy nie będąc właścicielem nieruchomości lokalowej jesteśmy członkami wspólnoty mieszkaniowej.
Przepisy prawa nie przewidują możliwości „wypisania się” ze wspólnoty mieszkaniowej. Możemy się nie zgadzać ze sposobem zarządzania nieruchomością wspólną czy podjętymi uchwałami i pozwać w tym zakresie wspólnotę mieszkaniową, jednakże czasem to wspólnota mieszkaniowa pozywa nas jako właścicieli, na których ciążą pewne prawne obowiązki.
Jak się zachować i co należy zrobić kiedy otrzymamy pozew od wspólnoty mieszkaniowej?
Najczęściej wytoczony pozew od wspólnoty mieszkaniowej to pozew o zapłatę z tytułu nieopłaconych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i naszej nieruchomości.
Głównie stosowaną praktyką w tego typu sprawach jest wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Sąd wraz z nakazem zapłaty doręczy nam odpis pozwu, na podstawie którego wydał takie rozstrzygnięcie. Dzień doręczenia korespondencji z sądu ma bardzo istotne znacznie, gdyż od następnego dnia liczymy termin do wniesienia sprzeciwu od nakazu zapłaty bądź w przypadku doręczenia samego odpisu pozwu zakreślony przez sąd termin na udzielenie odpowiedzi, który nie może być krótszy niż 2 tygodnie.
Pozew wspólnoty mieszkaniowej – Jak bronić się przed nakazem zapłaty?
Wspólnota mieszkaniowa wytaczając powództwo przeciwko nam musi udowodnić swoje żądanie. W praktyce oznacza to, że musi przedstawić dokumenty, na podstawie których domaga się od nas zapłaty danej wysokości.
W pierwszej kolejności wspólnota powinna wykazać, że to my byliśmy właścicielami nieruchomości w okresie objętym żądaniem pozwu. Wystarczy wskazanie numeru księgi wieczystej naszej nieruchomości i nieruchomości wspólnej. Tutaj warto podkreślić, że sprzedając mieszkanie, nie mamy obowiązku informować o tym fakcie wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie zaś z treścią art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali zaliczki obciążają właściciela.
Po drugie wspólnota mieszkaniowa musi udowodnić wysokość swojego żądania oraz jego podstawę naliczenia. O ile wysokość żądania wykazywana jest przez wskazanie tzw. kartoteki lokalu, to wykazanie podstawy tego żądania niejednokrotnie jest niekompletne. Wykazanie podstawy żądania można udowodnić poprzez załączenie uchwały w sprawie ustalenia wysokości zaliczki czy uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu finansowego. Istotne jest, że oprócz tego wspólnota mieszkaniowa musi udowodnić zasadność rozliczeń mediów poprzez przedstawienie stosownych zawiadomień.
Po trzecie musimy zwrócić uwagę na kwestię przedawnienia roszczeń. Powództwo może być prawidłowo udowodnione, ale z uwagi na przedawnienie zostanie oddalone w całości bądź w części. Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej są świadczeniami okresowymi które przedawniają się w terminie trzy letnim na koniec roku. Przykładowo w sierpniu 2024 zostaliśmy pozwani o zapłatę czynszu za rok 2020, 2021, 2022, 2023. W takiej sytuacji czynsz za cały rok 2020 uległ przedawnieniu i w tym zakresie sąd oddali powództwo.
Po czwarte uchybienia proceduralne. Procedura postępowania cywilnego jest dość złożoną materią i niejednokrotnie dochodzi do uchybień w tym obszarze np. doręczenie korespondencji na niewłaściwy adres. Błędy sądu w prowadzeniu postępowania mogą spowodować uchylenie wyroku i jego zmianę, dlatego warto jest na każdym etapie sprawy dokładnie weryfikować przebieg postępowania.
Odpowiedź na pozew co musisz wiedzieć?
Odpowiedź na pozew jest pismem procesowym, które musi spełniać wymogi określone w kodeksie postępowania cywilnego. Warto zaznaczyć, że nie ma prawnego obowiązku odpowiadać na pozew, ale zawsze warto jest odpowiedzieć. Sąd rozpoznający sprawę często zakreśla nam termin, w którym mamy udzielić odpowiedzi pod rygorem pominięcia naszych twierdzeń.
W odpowiedzi na pozew powinniśmy przedstawić nasze stanowisko w sprawie. Kiedy nie zgadzamy się z powództwem wnosić o jego oddalenie w całości bądź w części. Możemy także zgadzać się co do zasady z powództwem natomiast nie zgadzamy się z żądaną kwotą w związku z czym kwestionujemy wysokość powództwa.
Redagując odpowiedź na pozew musimy podać argumenty na poparcie naszych twierdzeń wraz z dowodami np. e-maile z administratorem, kartoteki, uchwały itd, które będą stanowić załączniki do pisma.
Pamiętajmy, że do sądu wysyłamy odpowiedź wraz z odpisem (zawierającym także załączniki) dla strony przeciwnej.
Sprawa sądowa budzi wiele emocji i zabiera bardzo dużo czasu. Przygotowanie strategii prowadzenia procesu oraz precyzyjne formułowanie pism procesowych zawierających zasadne argumenty nie należy do rzeczy prostych. Jeżeli zostałeś pozwany zawsze warto powierzyć prowadzenie sprawy doświadczonemu adwokatowi. Moja Kancelaria pomaga klientom na wszystkich etapach sporu poczynając na etapie przedsądowym, procesu czy egzekucji.
Interesuje Cię więcej, zobacz poprzedni artykuł o rękojmi.