Zakup wymarzonego mieszkania wiąże się z wydatkiem znacznych środków finansowych, a niejednokrotnie z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego na wiele lat. Oczekując na odbiór mieszkania liczmy, że deweloper wykonał budynek i nasz lokal przy użyciu najlepszych materiałów oraz zgodnie ze sztuką budowlaną. Z czasem okazuje się, że nieruchomość ma mankamenty, których wcześniej nie dostrzegliśmy. Rękojmia za wady nieruchomości jest instytucją, z której możemy skorzystać właśnie w takiej sytuacji.
Dla uporządkowania zacznijmy od tego czym jest rękojmia
Rękojmia jest instytucją uregulowaną przepisami kodeksu cywilnego i znajduje zastosowanie zarówno do ruchomości jak i wszystkich nieruchomości (mieszkań, domów, działek). Z rękojmi możemy skorzystać kupując mieszkanie na rynku pierwotnym jak również wtórnym. Przepisy kodeksu cywilnego nie wyłączają stosowania rękojmi wyłącznie do podmiotów profesjonalnych. Z rękojmi możemy skorzystać także, gdy kupiliśmy nieruchomość od osoby fizycznej.
Wady fizyczne i prawne
Sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz, czyli nabyta przez nas nieruchomość ma wadę. W praktyce rozróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad tj: wadę fizyczną lub wadę prawną. Z uwagi na fakt, że przeniesienie własności nieruchomości obwarowane jest wymogiem sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.) najczęściej w praktyce mamy do czynienia z wadami fizycznymi.
Najogólniej rzecz ujmując wadę fizyczną można zdefiniować jako niezgodność towaru z treścią umowy przykładowo wadą fizyczną będzie:
- inna powierzchnia użytkowa aniżeli wskazana w umowie,
- brak umówionego wyposażenia,
- nieprawidłowo wykonana izolacja dachu czy fundamentów.
Z kolei o wadzie prawnej mówimy, gdy:
- rzecz stanowi własność osoby trzeciej,
- jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu,
- sprzedane prawo nie istnieje.
Na marginesie zaznaczę, że nie wszystkie obciążenia prawne nieruchomości w szczególności służebności (osobiste, gruntowe) są zawsze ujawnione w Księdze Wieczystej. Dla zwiększenia bezpieczeństwa zakupu nieruchomości należy w umowie przenoszącej własność zawrzeć oświadczenia sprzedającego co do braku takich obciążeń. Brak takiego oświadczenia może znacząco utrudnić postępowanie dowodowe prowadzone przed sądem.
Rękojmia za wady nieruchomości – termin
Możliwość skorzystania z rękojmi warunkuje czas. Po upływie danego terminu nie będziemy mogli skutecznie dochodzić roszczeń od sprzedawcy na podstawie przepisów o rękojmi. Jednakże nie zamyka nam to drogi sądowej w oparciu o zasady ogólne o nienależytym wykonaniu umowy.
Moment wydania nieruchomości kupującemu jest kluczowy dla ustalenia czy możemy skutecznie dochodzić roszczeń względem sprzedawcy. Nie należy momentu wydania nieruchomości utożsamiać z momentem zawarcia umowy przenoszącej własność. Są to dwa różne terminy! Praktyką na rynku pierwotnym jest przekazanie lokalu na dużo wcześniej niż zawarcie umowy przyrzeczonej.
W przypadku nieruchomości termin do skorzystania z rękojmi wynosi 5 lat licząc od dnia wydania rzeczy. Mamy 1 rok do zgłoszenia wady sprzedawcy od momentu stwierdzenia wady. Chodzi wyraźnie o moment faktycznego, definitywnego „wykrycia” wady przez kupującego, nie zaś o jego domniemania, przeczucia w tym zakresie.
Uwaga, jeżeli kupującym jest konsument (kodeksowa definicja konsumenta zawarta jest w art. 221 k.c.) termin przedawnienia roszczeń nie może się skończyć przed upływem terminu pięcioletniego. Jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.
Powyższe terminy nie znajdą także zastosowania, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Przykładowo sprzedawca wiedział o wadzie, albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.
Rękojmia za wady nieruchomości – uprawnienia
W przypadku stwierdzenia wady kupujący może złożyć oświadczenie sprzedawcy o:
- obniżeniu ceny,
- wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady,
- odstąpieniu od umowy.
Kupujący nie może złożyć oświadczenia o odstąpieniu od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. W kodeksie cywilnym nie ma definicji wady istotnej. Przyjmuje się, że jest to taka która uniemożliwia bądź znacząco utrudnia korzystanie z rzeczy w sposób zgodny z jej przeznaczeniem.
Istotność wady nie ma jednak znaczenia dla możliwości złożenia oświadczeń o obniżeniu ceny czy usunięcia wad. Oczywiście doniosłość stwierdzonej wady ma znaczenie na wysokość żądania obniżenia ceny.
Kiedy sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z rękojmi?
Sprzedawca może podnosić szereg okoliczności, na podstawie których spróbuje udowodnić, że jego odpowiedzialność została wyłączona. W związku z powyższym nie może on odpowiadać względem kupującego, bądź odpowiadać w takim zakresie jakim żąda nabywca.
Sprzedawca nie odpowiada z tytuły rękojmi, gdy:
- kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
- przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające powstać w przyszłości, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy,
- sprzedawca nie jest odpowiedzialny względem kupującego będącego konsumentem za to, że rzecz sprzedana nie ma właściwości wynikających z publicznych zapewnień, o których mowa w art. 5561 § 2, jeżeli zapewnień tych nie znał ani, oceniając rozsądnie, nie mógł znać albo nie mogły one mieć wpływu na decyzję kupującego o zawarciu umowy sprzedaży, albo gdy ich treść została sprostowana przed zawarciem umowy sprzedaży.
Często sprzedawca podnosi, że jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest wyłączona lub znacząco ograniczona, gdyż wada powstała z winy kupującego, czy też w wyniku nieprawidłowego użytkowania czy braku właściwego konserwowania.
A może gwarancja albo nienależyte wykonanie umowy?
Rękojmię często myli się z gwarancją. W rzeczywistości są to dwie różne instytucje kodeksu cywilnego. Skorzystanie z dobrodziejstwa gwarancji wynika przede wszystkim od udzielenia jej przez sprzedającego. W przypadku braku udzielenia gwarancji nie mamy możliwości opierania swoich żądań na podstawie przepisów o gwarancji.
W przypadku przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi możemy dochodzić swoich żądań na podstawie zasad ogólnych o nienależytym wykonaniu umowy. Roszczeń z nienależytego wykonania umowy możemy dochodzić zarówno od podmiotów profesjonalnych jaki i osób fizycznych na rynku pierwotnym i wtórnym.
Rękojmia za wady nieruchomości – postępowanie
Od momentu stwierdzenia wady nieruchomości warto podjąć odpowiednie kroki. Dzięki temu łatwiej będzie dochodzić swoich roszczeń przed sądem. W pierwszej kolejności powinniśmy wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną, gdyż może ona być niezbędna do wykonania opinii przez biegłego sądowego. Spory o wady nieruchomości mają charakter dość skomplikowany, mogą trwać wiele lat. Może się okazać, że stan z chwili wykrycia wady radykalnie się zmienił np. na swój koszt naprawiliśmy przeciekający dach.
Warto jest także rozważyć skorzystanie z usług osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Sporządzi ona ekspertyzę stwierdzającą wady oraz możliwe koszty ich naprawy.
Mając pełen obraz sytuacji powinniśmy złożyć na piśmie oświadczenie sprzedawcy o wykryciu wad i wyborze załatwienia sprawy np. poprzez obniżenie ceny. Jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Szalenie istotne procesowo jest wysłanie oświadczenia na właściwy adres korespondencyjny za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, gdyż od upływu terminu wskazanego w oświadczeniu będziemy mogli naliczać odsetki za opóźnienie aż do dnia zapłaty.
W przypadku negatywnego ustosunkowania się sprzedawcy do naszego oświadczenia i braku polubownego rozwiązania sporu pozostaje nam wytoczenie powództwa.
W sytuacji, w której wykryto wady nieruchomości warto zwrócić się do prawnika.
Zapraszam do skorzystania z pomocy mojej Kancelarii Adwokackiej.
Reprezentuje Klientów na każdym etapie postępowania przedsądowym, sądowym jak i egzekucyjnym. Dla potrzeb postępowań sądowych opartych o roszczenia z tytułu rękojmi współpracujemy z szeregiem specjalistów z różnych dziedzin.
Zapraszamy również na nasz kanał YouTube gdzie Mecenas Jan Jakub Jańczak porusza prawne zagadnienia. Ostatnio ukazało się nagranie dotyczące podpisywania uchwał wspólnoty mieszkaniowej.