Odrębną nieruchomość lokalową stanowiącą oddzielny przedmiot własności może stanowić jedynie lokal, który spełnia wymagania samodzielności. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przez lokale przeznaczone na stały pobyt ludzi należy rozumieć pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny w rozumieniu rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 72 – 75 i § 90 – 95 tego rozporządzenia ustanawiają parametry, które musi spełniać lokal mieszkalny, między innymi minimalną: wysokość, szerokość izb, poziom podłogi w stosunku do poziomu terenu, szerokość drzwi, rodzaje posiadanych izb, czy powierzchnię lokalu. Lokal powinien spełniać wszelkie normy wynikające w szczególności właśnie z powyższego rozporządzenia, z ustawy Prawo budowlane oraz innych aktów wykonawczych.
Nie jest to jednak wymóg bezwzględny, bowiem w przypadku starszych budynków trudno oczekiwać, by spełniały one dzisiejsze wyśrubowane normy. Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 12 lipca 2007 roku, II SA/Gd 378/07 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Gdańsk – II SA/Gd 378/07) Nie można do takich lokali stosować późniejszych norm wynikających z ww. rozporządzeń, gdyż w przeciwnym razie większość lokali wybudowanych w latach pięćdziesiątych czy sześćdziesiątych ubiegłego wieku nie spełniałoby wymogów samodzielnych lokali mieszkalnych. Także pęknięcia czy ubytki w ścianach w żadnym razie nie mają znaczenia dla oceny samodzielności lokalu, a jedynie świadczą o niewłaściwym stanie technicznym tej części budynku.
Najważniejsza jest natomiast kwestia, czy do celów mieszkaniowych nie jest konieczne korzystanie z innego lokalu. Przykładowo gdy częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego. Lokal jako zespół izb wraz z pomieszczeniem przynależnym nie jest wtedy wydzielony w obrębie budynku (od innego lokalu) trwałymi ścianami i jego część (korytarz) służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych także innych osób, oprócz mieszkających w tym lokalu. Nie jest więc samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2008 roku, II SA/Sz 959/07 – http://orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Szczecin – II SA/Sz 959/07).
W przypadku zaś lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne np. produkcyjnych, usługowych, do których przepisy te stosuje się odpowiednio, wydzielenie może nastąpić w inny sposób niż trwałe ściany np. kratownice, kraty rolowane, szyby, szklane tafle itp. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 1983 roku, III CRN 261/83). Kryteriów wydzielenia nie spełniają natomiast (nawet dla lokali niemieszkalnych) doraźne przegrody czy też „ściany” pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany w rozumieniu ww. przepisu. (wyrok Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 grudnia 2008 roku, III SA/Gd 213/08 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Gdańsk – III SA/Gd 213/08)
Spełnienie powyższych wymagań, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Aby uzyskać zaświadczenie należy zwrócić się do starostwa powiatowego albo urzędu miasta (Warszawa i miasta na prawach powiatu). Do wniosku należy załączyć inwentaryzację lokalu wykonaną przez uprawnioną osobę. Najczęściej jest to rzut odpowiedniej kondygnacji budynku, z zaznaczeniem lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi. W przypadku nowych budynków, nadbudowy lub przebudowy (np. adaptacji strychu) może być jeszcze potrzebny dokument poświadczający oddanie obiektu do użytkowania oraz potwierdzenie nadania numeru porządkowego dla lokalu lub całej nieruchomości.