Zlecenie przeprowadzenia sprawy sądowej może przynieść wspólnocie mieszkaniowej sporo korzyści. Pozwy o uchylenie uchwały to częsta broń właścicieli lokali w walce z działaniami zarządu aprobowanymi przez większość właścicieli. Często sprawy te są lekceważone przez zarząd i niekiedy sądy przyznają rację skarżącym.
Pamiętajmy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Szczególnie te dwie ostatnie przesłanki do uchylenia uchwały nie są ostre stąd bardzo przydaje się nie tylko dobra znajomość przepisów ustawy o własności lokali ale i orzecznictwa.
Nie można ustalić prawidłowego wzorca prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez odniesienia się do bieżącej sytuacji wspólnoty. Zgłoszenie prawidłowych wniosków dowodowych i prawidłowa strategia procesowa ma olbrzymi wpływ w postępowaniu cywilnym. Ma to z kolei wpływ na prawidłowe ustalenie stanu faktycznego i wynik sprawy.
Naruszenia proceduralne – nie zawsze decydujące
Nie wszystkie naruszenia prawa mogą decydować o uchyleniu uchwały. Adwokat lub radca prawny pomoże obronić uchwałę. I to nawet, jeśli przy jej uchwalaniu popełniono pewne błędy proceduralne. Orzecznictwo dopuszcza bowiem niektóre błędy proceduralne. Najważniejsze jest, by uchwała stanowiła wolę właścicieli lokali obliczoną we właściwy sposób – według udziałów albo według głosowania „1 właściciel 1 głos” (jeśli są spełnione wymagania takiego trybu głosowania).
Kto skarży?
Bardzo często uchwały wspólnoty (to jest uchwały ogółu właścicieli lokali) zaskarżają gminy i miasta, które posiadają lokale w swoich zasobach. Są to lokale zazwyczaj komunalne i socjalne, wynajmowane na nierynkowych zasadach. Najemcy niekiedy nie płacą gminie / miastu żadnych opłat, stąd gminy muszą do nich dopłacać. Niechętnie wiec zgadzają się na większe remonty i polepszenia stanu nieruchomości wspólnej. Właścicielom wykupionych lokali zależy natomiast, aby mieszkać w dobrych warunkach i wyremontowanych klatkach schodowych. Takie remonty i polepszenia zwiększają tez wartość ich lokali, w tym również dochód z wynajmu. Z tych wszystkich względów przy zarządzaniu dochodzi do wielu konfliktów.
Niekiedy uchwały są stale zaskarżane przez właścicieli lokali – osoby fizyczne – niezadowolone z zarządu nieruchomością. Także w tych przypadkach warto powierzyć takie sprawy profesjonalnemu prawnikowi lub chociaż skonsultować się z prawnikiem. Uchwała może być uchylona także z innej przyczyny niż wskazana w pozwie. Sąd jest związany podanymi przez strony bezspornymi okolicznościami faktycznymi. Nie jest jednak związany podanymi w pozwie przepisami prawa, w tym przesłankami uchylenia uchwały.
Termin
Pozew o uchylenie uchwały może być wytoczony w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub od momentu kiedy właściciel lokalu otrzymał treść uchwały, jeśli głosowanie przebiegało w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po upływie terminu 6 tygodni właściciel lokalu może jednak starać się wykazać, że: nie otrzymał treści uchwały lub termin w ogóle nie obowiązuje. Może to być sytuacja, w której uchwała w ogóle nie istnieje. Może też przekonywać, że naruszenia prawa są na tyle poważne, że kwalifikują do stwierdzenia jej całkowitej nieważności (zagadnienie stwierdzenia nieważności uchwał po 6 tygodniach wzbudza w orzecznictwie sądów duże kontrowersje).
Sprawy o uchylenie uchwał to często występujące sprawy mieszkaniowe w sądach. Zlecenie ich prowadzenia adwokatowi lub radcy prawnemu zwiększa nie tylko szanse ich wygrania, ale także komfort i jakość zarządzania. Doświadczony prawnik specjalizujący się w sprawach mieszkaniowych pozwoli uniknąć tego typu spraw w przyszłości lub zminimalizować ich ryzyko. Bez adwokata właściciel lokalu może bezkarnie skarżyć uchwały, tracąc jedynie opłatę od pozwu. Przeciwko wspólnocie z adwokatem będzie musiał zapłacić także koszty adwokata. Koszty wyliczone są według niskich i nierynkowych stawek, ale zawsze stanowią pewną rodzaju dolegliwość za nieuzasadnione skarżenie uchwał wspólnoty.
Z kolei, pomagając skarżącemu w sprawie o uchylenie uchwały, adwokat nie tylko pomoże zebrać argumenty przeciwko uchwale, sporządzi pozew i poprowadzi przez postępowanie, ale także wyjaśni, jakie dalsze kroki będzie można podjąć po uchyleniu uchwały.
2 opinie na temat “Adwokat pomoże w sprawach o uchylenie uchwały ”
Witam jestem świeżo po takiej sprawie (wyrok już się uprawomocnił) Uchwała została uchylona a koszty jakie wspólnota miała wypłacić to 200zł opłata sądowa niezbędna do rozpatrzenia sprawy. W sprawie o uchylenie uchwały wystąpiłem z współwłaścicielami dwóch innych lokali . Sami się reprezentowaliśmy i sporządzaliśmy pisma przygotowawcze.
Pozwana wspólnota zatrudniła mecenasa i sprawę przegrała . Mecenas skasował do tej pory 2400zł za czynności podjęte w 2020 roku nie wiadomo ile policzy sobie za udział w rozprawie w tym roku . Żeby było śmiesznie wspólnota zapłaciła mecenasowi pieniędzmi stanowiącymi koszty wspólne to znaczy powodowie opłacili mecenasa, który występował przeciwko niemu, zwrot kosztów 200 złotych. Był bym ostrożny w zatrudnianiu adwokata Czynność ta jest czynnością Zarządu Zwykłego Nie wiem tylko czy opłacenie mecenasa w takie sprawie nie powinna być na zasadzie podjęcia uchwały o wypłaceniu takiej kwoty z kasy Wspólnoty Mieszkaniowej .
Bardzo dziękuję za ten cenny wpis, ale pozwolę podzielić się moim wrażeniem, że wyciągnął Pan opaczne wnioski. Z perspektywy zarządu wspólnoty warto pomyśleć o skonsultowaniu z adwokatem treści uchwał (np. tych potencjalnie kontrowersyjnych) jeszcze przed ich skierowaniem pod głosowanie. Mogę się pochwalić, że nigdy nie zdarzyło mi się, aby zaproponowana przeze mnie treść została później skutecznie zakwestionowana przed sądem. Porada jest znacznie tańsza niż reprezentacja w sądzie. Podobnie jak w medycynie: lepiej zapobiegać niż leczyć.
Proszę też zauważyć, że zdarzają się także sprawy trudne, nieoczywiste i graniczne pod względem wadliwości uchwał i nie zawsze podjęcie się przez prawnika sprawy, która zostaje przegrana, wiąże się z jego błędem albo błędem zarządu. Często przegrane przez wspólnoty sprawy są skutkiem zbyt późnego powierzenia ich prawnikowi, braku dobrej komunikacji zarządu z właścicielami i dbania o partykularne interesy zamiast o dobro ogółu.
Jako adwokat specjalizujący się w tych sprawach rozumiem paradoks, w którym wygrywa Pan sprawę i jednocześnie pokrywa Pan koszty prawnika drugiej strony. Proszę sobie wyobrazić, co myśli w takiej sytuacji większościowy właściciel (płacący większość kosztów), któremu odebrano zarząd w myśl zasady jeden właściciel jeden głos.
Na koniec coś optymistycznego: Reprezentując właścicieli przeciwko zarządowi wielokrotnie udawało mi się po takich sytuacjach pomóc w doprowadzeniu do jego zmiany. Porażki sądowe zarządu, w szczególności jeśli się powtarzają, powinny być asumptem, aby właściciele wymienili członków zarządu.