Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Od kilku lat najważniejsze zmiany w przepisach uchwalane są lub wchodzą w życie w środku lata. Nie inaczej stało się w tym roku. Zmiany dotyczą przede wszystkim Narodowego Programu Mieszkaniowego znanego powszechnie pod hasłem „Mieszkanie+”, definicji małych wspólnot mieszkaniowych oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na terenach mieszkaniowych
Jednomyślne zawarcie umowy lub podjęcie uchwały w małej wspólnocie sprawach o charakterze ciągłym nie wiąże właściciela lokalu na przyszłość. Taka umowa lub uchwała (każda czynność we wspólnocie zawarta przez wszystkich właścicieli lokali bez względu na nazwę) może zostać przez niego wypowiedziana. Jeżeli większość właścicieli lokali widzi potrzebę kontynuowania stosowania postanowień uchwały, mogą zwrócić się do sądu. Istniejące przepisy znacznie utrudniają małym wspólnotom ściąganie należności za media i fundusz remontowy.
Wydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji.
Nie ma możliwości wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały małej wspólnoty mieszkaniowej. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 października 2009 roku (sygn. III CZP 60/09 – www.sn.pl) artykuł 25 ustawy o własności lokali nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Jest możliwe zaskarżenie uchwały małej wspólnoty mieszkaniowej, ale należy to zrobić w inny sposób.
Konieczność osiągnięcia jednomyślności jest utrapieniem wielu małych wspólnot mieszkaniowych, bowiem w nieruchomościach liczących maksymalnie 7 lokali nie stosuje się zasad głosowania z ustawy o własności lokali tylko przepisy kodeksu cywilnego. O ile dla czynności zwykłego zarządu w małych wspólnotach do podjęcia decyzji (uchwały) wystarczy większość głosów właścicieli lokali liczona udziałami w nieruchomości wspólnej (art. 201 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.), to dla spraw przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność właścicieli lokali (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.). Bardzo spornym zagadnieniem są kwestie ustalenia i zmiany sposobu zarządu w takich wspólnotach, a także kwestia wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Ostatnio, dnia 15 kwietnia 2015 roku, zapadł wyrok Sądu Najwyższego
Zarząd umowny lub sądowy we współwłasności nieruchomości wygasa po ustanowieniu w budynku odrębnej własności lokali. Tak wynika z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 października 2014 roku, sygn. akt II Ca 702/14 (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Białystok, II Ca 702/14).
Współwłaściciele powinni o tym pamiętać podczas umownego lub sądowego zniesienia współwłasności i…