Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Dnia 9 sierpnia 2017 roku Prezydent podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. (sejm.gov.pl) o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jest to część pakietu „Mieszkanie Plus”. Wprowadza wiele zmian, z jednej strony zwiększających dostępność mieszkań pod wynajem i ułatwiających dojście do własności, z drugiej strony nowy, kontrowersyjny rodzaj najmu (nazwany najmem instytucjonalnym) pozwalający eksmitować na bruk, bez prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, czyli wprost do noclegowni.

Najem instytucjonalny lokalu

Najem instytucjonalny lokalu będzie mógł być zawierany przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Będą to firmy deweloperskie, które wynajmują własne zasoby mieszkaniowe, pośredniczą w wynajmie (podnajmują) lub uczestniczą w programie, w którym nieruchomości Skarbu Państwa będą im sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste celem budowy mieszkań pod wynajem w tym z opcją dojścia do własności.

Zgodnie z dodanym art. 19f ust 3 ustawy o ochronie praw lokatorów „do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.” Umowa najmu instytucjonalnego to kopia uregulowań z tzw. umowy najmu okazjonalnego lokalu, z tą różnicą, że najemca nie musi wskazywać lokalu do którego, w razie rozwiązania umowy i wykonania opróżnienia lokalu zostanie eksmitowany.

Ustawa wyłącza także inne instrumenty chroniące prawa lokatora m.in. kodeksowy zakaz zawierania umów najmu na czas oznaczony powyżej 10 lat, a także wprowadza możliwość umownego podwyższenia czynszu. Należy zwrócić uwagę, że operator mieszkaniowy, który zawrze umowę z Krajowym Zasobem Mieszkaniowym, będzie musiał stosować normowane stawki czynszu. Ustawa przewiduje środki prawne służące prowadzeniu nadzoru nad wykorzystywaniem nieruchomości przez dewelopera oraz kontrolę nad wysokością czynszu normowanego. Za naruszenie przez operatora mieszkaniowego obowiązków wynikających z ustawy Prezes Krajowego Zasobu nieruchomości może nakładać administracyjne kary pieniężne.

Nie jest zatem tak, że program „Mieszkanie Plus” przewiduje wyrzucanie na bruk. Najemcy dalej będą chronieni. Zmienia się natomiast sposób tej ochrony. Ustawodawca, jakby nie ufając wymiarowi sprawiedliwości, przerzuca kompetencje związane z ochroną najemców z sądów na organy administracji.

Najem instytucjonalny na wolnym rynku umożliwia eksmisje na bruk

Należy zwrócić uwagę, że umowa najmu instytucjonalnego lokalu będzie możliwa także poza programem „Mieszkanie Plus”. Deweloperzy prowadzący zawodowo działalność polegającą na wynajmowaniu mieszkań będą wymuszać podpisywanie umów w formie najmu instytucjonalnego i mogą wprowadzać niemal dowolne warunki zmiany czynszu. Będą musiały być zgodne jedynie z ogólnymi przepisami o ochronie praw konsumenta, ale już nie restrykcyjnymi przepisami z ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemcy skuszeni tańszym czynszem będą ekonomicznie zmuszeni do podpisywania takich umów. Tymczasem w razie przyczyn losowych, zaprzestania płacenia czynszu i wypowiedzenia, najemcy (w razie nie znalezienia innego lokalu) trafią na bruk. Jest to znaczący regres w ochronie praw lokatorów. Już za kilka lat możemy mieć plagę eksmisji na brak bez prawa do lokalu socjalnego, czy nawet pomieszczenia tymczasowego, a co więcej bez uprzedniej, merytorycznej kontroli sądu. Dotychczasowe przepisy były krytykowane za zbyt duże uprzywilejowanie praw socjalnych najemców wobec wynajmujących. Teraz sytuacja odwróci się niemal o 180 stopni!

Działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości

Nieruchomości wchodzące w skład Zasobu będą mogły być przedmiotem, m.in. umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste; sprzedaży; nieodpłatnego przekazania jednostce samorządu terytorialnego lub wniesienia, jako aportu, do spółki celowej z udziałem jednostki samorządu terytorialnego. Ustawa zakłada zatem masową prywatyzację ew. komunalizację publicznych nieruchomości.

Z ustawy skorzystają przede wszystkim deweloperzy, którzy jako operatorzy mieszkaniowi nabędą w przetargach nieruchomości na preferencyjnych warunkach w zamian za zobowiązanie się do wynajmowania wybudowanych mieszkań na zasadach uzgodnionych z KZN według ustawowych wytycznych. Potencjalni najemcy dopiero pośrednio skorzystają z ustawy. Korzystna dla najemców jest też możliwość najmu z opcją uzyskiwania własności lokali, a także możliwość przekształcenia umowy bez opcji w umowę opcją. Jest to dogodna forma powolnego dochodzenia do prawa własności bez konieczności zawierania ryzykownych umów kredytowych.

Ustawa powinna pomóc zwiększyć ilość dostępnych mieszkań, a zatem wpłynąć na większą ich dostępność i tańsze ceny. Jest to słuszna koncepcja. Z drugiej strony rząd stawiając na współpracę z prywatnymi firmami i ew. jednostkami samorządu, nie dokładając tym samym do programu złotówki, a nawet zarabiając na nim, zamierza osłabić i zróżnicować prawa najemców, co z kolei budzi niepokój. Najemcy, którym z przyczyn losowych podwinie się noga, np. utracą źródło dochodów i nie będzie ich stać na czynsz zostaną po prostu eksmitowani na bruk. Nieuzasadnione jest także uprzywilejowanie osób prowadzących działalność gospodarczą przed innymi właścicielami wynajmującymi mieszkania. Ci drudzy będą musieli czekać na eksmisję zalegających z czynszem lokatorów nawet kilka lat (chyba że zawrzą umowę najmu okazjonalnego lokalu z najemcą mającym już tytuł do lokalu).