Ustawa z 13.06.2019 r. – zmiany w prawie mieszkaniowym

Od kilku lat najważniejsze zmiany w przepisach uchwalane są lub wchodzą w życie w środku lata. Nie inaczej stało się w tym roku. Zmiany dotyczą przede wszystkim Narodowego Programu Mieszkaniowego znanego powszechnie pod hasłem „Mieszkanie+”, definicji małych wspólnot mieszkaniowych oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na terenach mieszkaniowych

Ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw…

…wejdzie w życie dnia 15 sierpnia 2019 roku (Dz.U. 2019 poz. 1309, link do treści ustawy). Część przepisów odnośnie przekształcenia gruntów we własność wejdzie w życie ze skutkiem wstecznym od początku 2019 roku, a część przepisów dotyczących małych wspólnot od 2020 roku.

W projekcie od początku zakładano zmiany w programie Mieszkanie+ i ustawie o własności lokali (link do projektu z uzasadnieniem). Później doklejono także zapisy łatające ustawę przekształceniową (zwaną niekiedy uwłaszczeniową).

Pojedyncze budynki niemieszkalne nie będą już przeszkodą do uwłaszczenia

Przekształcenie odniesie skutek z mocą od początku 2019 roku także na gruncie zabudowanym budynkami niemieszkalnymi. Warunkiem jest, by powierzchnia użytkowa budynków niemieszkalnym nie przekraczyła 30% powierzchni. Chodzi tu o powierzchnię użytkową wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Nowelizacja ułatwi też wydzielenie nieruchomości objętej budynkiem mieszkalnym. Dotyczy to sytuacji, gdy powyższy warunek 30% nie jest spełniony. W takiej sytuacji przekształcenie odniesie skutek dopiero po założeniu nowej księgi wieczystej dla nieruchomości. Nowej księgi pod budynek mieszkalny albo wyłączeniu spod księgi wieczystej nieruchomości z budynkami niemieszkalnymi.

Mała wspólnota będzie liczyć co najwyżej 3 lokale

Będzie to prawdziwa rewolucja dla małych wspólnot posiadających pomiędzy 4 a 7 samodzielnych lokali. Wejdzie w życie od początku 2020 roku.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 19 ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Natomiast w przypadku większej ilości takich lokali niż trzy, będą stosować się przepisy o dużych wspólnotach mieszkaniowych. Będzie zatem konieczne wybranie zarządu lub zarządcy, jeśli taki nie został wybrany.

Będzie to z jednej strony ogromne ułatwienie przy zarządzaniu tego typu wspólnotami. Pojedynczy właściciele nie będą już blokowali ważnych dla wspólnoty decyzji. Z drugiej jednak strony właściciele, którzy myśleli, że nie zostaną przegłosowani i w ten sposób w budynku nic istotnego się nie zmieni, mogą się poczuć rozczarowani.

Nowelizacja naprawiła także błąd legislacyjny w ustawie o własności lokali, o którym pisałem tutaj.

Więcej o problemach małych wspólnot możesz przeczytać tu: Mała wspólnota – niemały problem.

Próba ratowania programu Mieszkanie+

2 lata temu szumnie wprowadzano program. Obiecywano, że prywatne firmy deweloperskie wybudują tanie mieszkania albo mieszkania, które będzie można wynająć po tanim czynszu. Wszystko stanie się niemal bez wykorzystania pieniędzy podatnika, przy wykorzystaniu niewykorzystanych dotąd gruntów. Nic takiego się nie stało. Okazało się, że tereny które mogłyby być wykorzystane do programu są w dyspozycji jednostek publicznych lub samorządowych, które nie kwapią się do oddawania ich w ramach programu. Okazało się też, że sztywne wysokości czynszu i liczne obostrzenia odstraszają biznes od udziału w programie. Dodatkowo rosnące ceny mieszkań oraz czynszów, spowodowały że deweloperzy sięgali po grunty komercyjnie. Nie musieli ryzykować uczestnictwa w programie, by budować na tańszych, ale zwykle mniej atrakcyjniej położonych gruntach Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Wprowadzone zmiany mają zachęcić podmioty publiczne np. takie jak spółki Skarbu Państwa do przekazywania gruntów poprzez system rekompensat. Poluzowano też przepisy dotyczące budowy mieszkań pod wynajem. W zamian wprowadzono dopłaty do czynszów. Zmiany mają na celu sprawienie, by program Mieszkanie+ wreszcie nabrał tempa.