X

Wspólnota nie nałoży kary regulaminowej

Wspólnota mieszkaniowa może nakładać na właścicieli lokali opłaty, które są związane z wykonywaniem prawa własności, czyli np. utrzymaniem budynku, rozliczeniem mediów. Nie może natomiast kreować jakichkolwiek innych obowiązków niewynikających z przepisów o ustawie o własności lokalu, w tym obowiązków o charakterze gwarancyjnym, czy kar prewencyjnych.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 stycznia 2014 roku, sygn. I ACa 1394/13. (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok I ACa 1394/13) Sprawa dotyczyła wodomierzy. Zgodnie z uchwałą wspólnoty właściciel, u którego stwierdzono ingerencję w urządzenie pomiarowe, zostanie obciążony kosztami ekspertyzy urządzenia i karą regulaminową w wysokości 500 zł.

Uznał, iż żaden przepis prawa nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Wspólnota nie może kreować stosunku obligacyjnego w stosunku do jednego z jej członków. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10)

Naruszenie obowiązków związanych z użytkowaniem lokali zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, czyli spowodowanie ingerencji w urządzenie pomiarowe, może skutkować powstaniem innych roszczeń opartych na przepisach Kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali. W tym miejscu warto zaznaczyć, że takie zachowania mogą mieć także skutki wynikające z prawa karnego.

Natomiast obciążenie przez wspólnotę właściciela lokalu bezwzględną lub rozszerzoną odpowiedzialnością odszkodowawczą o charakterze gwarancyjnym, w tym z tytułu czynów niedozwolonych, wykraczającą poza tą, która obciąża go z tytułu prawa własności, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

Kategorie wspólnoty mieszkaniowe
adw. Jan Jakub Jańczak:

Zobacz komentarze (28)

  • A co jeśli mieszkaniec bez zgody wspólnoty zetnie drzewo na terenie wspólnoty. Czy administracja, zarząd lub wspólnota może wyciągnąć jakieś konsekwencje?

    • Zarząd wspólnoty nie może swobodnie ustalać kar np. 500 zł grzywny za jedno drzewo, ale może zgłaszać takie przypadki organom ścigania. Jest to bowiem wykroczenie, a w pewnych przypadkach przestępstwo. Właściwie zarząd mógłby też żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnym w kodeksie cywilnym, ale nie zawsze będzie to celowe, by zarząd miał się tym zajmować.

    • Może post factum zadzwonić na Policję lub Straż Miejska. Aby zapobiec takiej sytuacji, ma jednak całą gamę możliwości od zainstalowania atrapy słupka parkingowego czy kamery po wystąpienie o zmianę organizacji ruchu i odpowiednie znaki drogowe.

  • Witam serdecznie.
    A co jeśli przytrafiła mi się taka sytuacja ,że spiesząc się na zajęcia na uniwersytecie zostawiłam śmieci pod skrzynkami na listy z przekonaniem że później je zabiorę... Okazało się że jakiś Pan przyszedł do mnie wieczorem i powiedział że za zaśmiecanie bloku jest kara tj. 250 zł ... Niestety nie chciał zrozumieć,że to nie miało na celu zaśmiecania... ??

  • A co wspólnota może zrobić właścicielowi, który po kilka miesięcy zalega z opłacaniem na fundusz remontowy i inne stałe opłaty?

    • Może naliczyć odsetki. Może go pozwać do sądu o zapłatę.

      Można to zlecić kancelarii prawnej np. mojej. W tym celu proszę o kontakt.

  • Witam mecenasie. Mam pytanie. Małżonkowie są wspolwlascicielami lokalu mieszkalnego we wspólnocie (8 lokali). W trakcie głosowań ile posiadają głosów 1 czy 2. Ważne ponieważ niektórzy twierdzą, że 1. A sąsiedni lokal po śmierci właściciela w ramach spadku posiada matka i syn i twierdzą, że mają prawo do 2. głosów. Czy faktycznie?

  • Witam. We wspólnocie mamy halę garażową będącą w całości częścią wspólną, natomiast mieszkańcy mają zapisane w aktach notarialnych wyłączne prawo użytkowania przypisanych im miejsc parkingowych. Na niektórych miejscach mieszkańcy trzymają różnego rodzaju dobra typu kartony itp, co jest zagrożeniem pożarowym. Jak w tej sytuacji można wyegzekwować uporządkowanie miejsc parkingowych?

    • Wspólnota ma mimo wszystko duże spektrum możliwości. Zaczynając od zwrotu kosztów Wspólnoty wywołanych takim działaniem, po sprawy sądowe, a nie wykluczając nawet w uporczywych i wyjątkowych przypadkach możliwość zlicytowania lokalu. Wspólnota nie może po prostu ustalać z góry kar i na tym zarabiać. Nie oznacza to jednak, że właściciele lokali są bezkarni i nie zostaną za to obciążeni.

      Zachęcam do kontaktu z adwokatem np. w mojej osobie (zakładka Kontakt) w celu uzyskania przez Wspólnotę odpłatnej pomocy prawnej. Pomogę doprecyzować regulamin a także ukierunkować odpowiednie działania przeciwko takiemu procederowi.

  • Jak jest z remontem wykonywanym po godzinie 20:00 i czym może spółdzielnia zagrozić jeśli ktoś będzie pracował do tej 22:00 ?

    • Sugeruję spytać się w pierwszej kolejności spółdzielni, czy jest regulamin porządku domowego, a w przypadku naruszeń ciszy wezwać policję lub straż miejską.

  • Otrzymałam pismo ze wspólnoty, że mam zdemontować grzejnik w łazience, ponieważ jego używanie zagraża innym lokatorom, ponieważ w łazienkowych grzejnikach są bakterie, które zagrażają życiu innym (tak brzmiało to w piśmie od wspólnoty). Nadmienię tylko ze mam chorego ojca (nowotwór krtani). Ze względu na niego pojawił się grzejnik, ponieważ w łazience pojawił się grzyb. Po zamontowaniu grzejnika, mamy spokój z tym paskudztwem... Przez 40 lat grzejniki były, zmienił się zarząd i wszystkim zdemontowano tłumacząc, że zagrażają one innym. Teraz wspólnota grozi mi kara pieniężna i policja. Czy to jest zgodne z prawem?

  • Witam,
    czy wspólnota mieszkaniowa może nałożyć karę za nie posprzątanie klatki schodowej przez właściciela mieszkania ?

  • Witam,
    Czy wspólnota mieszkaniowa może obciążyć jednego z członków kosztami za usługę, a w przypadku odmowy zapłaty "wejść na konto" , bez wyroku sądowego?
    Czy to wogole możliwe?

    • Bez wyroku sądowego lub innego podobnego dokumentu jak ugoda sądowa czy poddanie się egzekucji w akcie notarialnym Wspólnota na konto nie wejdzie. Natomiast bez sprecyzowania "usługi" nie sposób odpowiedzieć na pierwsze pytanie.

Ta strona używa plików cookies.

Więcej o cookies i ochronie danych osobowych: