Wspólnota mieszkaniowa może nakładać na właścicieli lokali opłaty, które są związane z wykonywaniem prawa własności, czyli np. utrzymaniem budynku, rozliczeniem mediów. Nie może natomiast kreować jakichkolwiek innych obowiązków niewynikających z przepisów o ustawie o własności lokalu, w tym obowiązków o charakterze gwarancyjnym, czy kar prewencyjnych.
Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 stycznia 2014 roku, sygn. I ACa 1394/13. (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok I ACa 1394/13) Sprawa dotyczyła wodomierzy. Zgodnie z uchwałą wspólnoty właściciel, u którego stwierdzono ingerencję w urządzenie pomiarowe, zostanie obciążony kosztami ekspertyzy urządzenia i karą regulaminową w wysokości 500 zł.
Uznał, iż żaden przepis prawa nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Wspólnota nie może kreować stosunku obligacyjnego w stosunku do jednego z jej członków. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10)
Naruszenie obowiązków związanych z użytkowaniem lokali zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, czyli spowodowanie ingerencji w urządzenie pomiarowe, może skutkować powstaniem innych roszczeń opartych na przepisach Kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali. W tym miejscu warto zaznaczyć, że takie zachowania mogą mieć także skutki wynikające z prawa karnego.
Natomiast obciążenie przez wspólnotę właściciela lokalu bezwzględną lub rozszerzoną odpowiedzialnością odszkodowawczą o charakterze gwarancyjnym, w tym z tytułu czynów niedozwolonych, wykraczającą poza tą, która obciąża go z tytułu prawa własności, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.
Zobacz komentarze (27)
A co jeśli mieszkaniec bez zgody wspólnoty zetnie drzewo na terenie wspólnoty. Czy administracja, zarząd lub wspólnota może wyciągnąć jakieś konsekwencje?
Zarząd wspólnoty nie może swobodnie ustalać kar np. 500 zł grzywny za jedno drzewo, ale może zgłaszać takie przypadki organom ścigania. Jest to bowiem wykroczenie, a w pewnych przypadkach przestępstwo. Właściwie zarząd mógłby też żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnym w kodeksie cywilnym, ale nie zawsze będzie to celowe, by zarząd miał się tym zajmować.
Witam. Co może zrobić wspólnota w sytuacji zastawiania śmietników pojazdami co powoduje brak odbioru śmieci na terenie prywatnym?
Może post factum zadzwonić na Policję lub Straż Miejska. Aby zapobiec takiej sytuacji, ma jednak całą gamę możliwości od zainstalowania atrapy słupka parkingowego czy kamery po wystąpienie o zmianę organizacji ruchu i odpowiednie znaki drogowe.
Witam serdecznie.
A co jeśli przytrafiła mi się taka sytuacja ,że spiesząc się na zajęcia na uniwersytecie zostawiłam śmieci pod skrzynkami na listy z przekonaniem że później je zabiorę... Okazało się że jakiś Pan przyszedł do mnie wieczorem i powiedział że za zaśmiecanie bloku jest kara tj. 250 zł ... Niestety nie chciał zrozumieć,że to nie miało na celu zaśmiecania... ??
A co wspólnota może zrobić właścicielowi, który po kilka miesięcy zalega z opłacaniem na fundusz remontowy i inne stałe opłaty?
Może naliczyć odsetki. Może go pozwać do sądu o zapłatę.
Można to zlecić kancelarii prawnej np. mojej. W tym celu proszę o kontakt.
Witam mecenasie. Mam pytanie. Małżonkowie są wspolwlascicielami lokalu mieszkalnego we wspólnocie (8 lokali). W trakcie głosowań ile posiadają głosów 1 czy 2. Ważne ponieważ niektórzy twierdzą, że 1. A sąsiedni lokal po śmierci właściciela w ramach spadku posiada matka i syn i twierdzą, że mają prawo do 2. głosów. Czy faktycznie?
We wspólnocie (nie: w spółdzielni) głosuje proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jedynie w wyjątkowych przypadkach można przeprowadzić głosowanie w trybie 1 właściciel 1 głos. Zachęcam do zapoznania się
- Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?
- Jeden właściciel jeden głos (tryb podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej)
Witam. We wspólnocie mamy halę garażową będącą w całości częścią wspólną, natomiast mieszkańcy mają zapisane w aktach notarialnych wyłączne prawo użytkowania przypisanych im miejsc parkingowych. Na niektórych miejscach mieszkańcy trzymają różnego rodzaju dobra typu kartony itp, co jest zagrożeniem pożarowym. Jak w tej sytuacji można wyegzekwować uporządkowanie miejsc parkingowych?
Wspólnota ma mimo wszystko duże spektrum możliwości. Zaczynając od zwrotu kosztów Wspólnoty wywołanych takim działaniem, po sprawy sądowe, a nie wykluczając nawet w uporczywych i wyjątkowych przypadkach możliwość zlicytowania lokalu. Wspólnota nie może po prostu ustalać z góry kar i na tym zarabiać. Nie oznacza to jednak, że właściciele lokali są bezkarni i nie zostaną za to obciążeni.
Zachęcam do kontaktu z adwokatem np. w mojej osobie (zakładka Kontakt) w celu uzyskania przez Wspólnotę odpłatnej pomocy prawnej. Pomogę doprecyzować regulamin a także ukierunkować odpowiednie działania przeciwko takiemu procederowi.
Jak jest z remontem wykonywanym po godzinie 20:00 i czym może spółdzielnia zagrozić jeśli ktoś będzie pracował do tej 22:00 ?
Sugeruję spytać się w pierwszej kolejności spółdzielni, czy jest regulamin porządku domowego, a w przypadku naruszeń ciszy wezwać policję lub straż miejską.
Otrzymałam pismo ze wspólnoty, że mam zdemontować grzejnik w łazience, ponieważ jego używanie zagraża innym lokatorom, ponieważ w łazienkowych grzejnikach są bakterie, które zagrażają życiu innym (tak brzmiało to w piśmie od wspólnoty). Nadmienię tylko ze mam chorego ojca (nowotwór krtani). Ze względu na niego pojawił się grzejnik, ponieważ w łazience pojawił się grzyb. Po zamontowaniu grzejnika, mamy spokój z tym paskudztwem... Przez 40 lat grzejniki były, zmienił się zarząd i wszystkim zdemontowano tłumacząc, że zagrażają one innym. Teraz wspólnota grozi mi kara pieniężna i policja. Czy to jest zgodne z prawem?
Witam,
czy wspólnota mieszkaniowa może nałożyć karę za nie posprzątanie klatki schodowej przez właściciela mieszkania ?
Witam,
Czy wspólnota mieszkaniowa może obciążyć jednego z członków kosztami za usługę, a w przypadku odmowy zapłaty "wejść na konto" , bez wyroku sądowego?
Czy to wogole możliwe?
Bez wyroku sądowego lub innego podobnego dokumentu jak ugoda sądowa czy poddanie się egzekucji w akcie notarialnym Wspólnota na konto nie wejdzie. Natomiast bez sprecyzowania "usługi" nie sposób odpowiedzieć na pierwsze pytanie.