Zakazane postanowienia w regulaminie porządku domowego

Regulamin porządku domowego jest ważnym dokumentem umożliwiającym gaszenie konfliktów między właścicielami lokali. Żaden przepis prawny nie wymaga uchwalenia przez właścicieli lokali takiego dokumentu, jednak gdy taki dokument zostanie przyjęty, właściciele lokali posiadają precyzyjniejsze środki prawne przeciwko kłopotliwym mieszkańcom utrudniającym życie swoim sąsiadom. Kompetencje właścicieli lokali w regulowaniu swoich praw i obowiązków mają jednak pewne granice – są nimi zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i prawa podmiotowe właścicieli lokali (np. prawo do prywatności). Jak wskazał to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 roku, II CSK 600/08, właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Niezgodne z przepisami i tymi zasadami regulaminy mogą być podważone przed sądem w odpowiednim trybie opisanym w art. 25 ustawy o własności lokali.

Poniżej podaję przykłady postanowień, które nie powinny znaleźć się w regulaminie porządku domowego:

– postanowienia o osobistych obowiązkach i świadczeniach na rzecz wspólnoty takich jak np. sprzątanie korytarzy, podlewanie roślinności wokół nieruchomości – oczywiście nie ma przeszkód, by regulamin określał możliwość podjęcia się tych obowiązków z własnej woli przez każdego z właściciela lokalu za zwolnieniem z opłat w stosownej części, nie można zmuszać właściciela lokalu do żadnej pracy na nieruchomości wspólnej, można zmusić właściciela lokalu jedynie do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
– postanowienia o odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie wszystkich osób korzystających z lokalu za jego wiedzą – postanowienie to ingeruje w zasady odpowiedzialności opisane w kodeksie cywilnym, które nie mogą być zmieniane uchwałą właścicieli,
– obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu – narusza to prawo do prywatności zawieranych przez właściciela lokalu umów,
– zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym bez zgody wspólnoty mieszkaniowej – narusza to zasadę swobody działalności gospodarczej, nie ma żadnego przepisu prawnego zabraniającego prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu, oczywiście chodzi o działalność gospodarczą nie zakłócającą korzystania z sąsiednich mieszkań, prowadzenie pewnych rodzajów działalności może wymagać niezbędnych decyzji administracyjnych np. zgody na zmianę sposobu korzystania z lokalu, ale jest to uregulowane ustawowo, a uchwała właścicieli lokali nie może w tym zakresie nic zmieniać.

Jakie zatem postanowienia powinien zawierać regulamin porządku domowego? Przykładowo:

– postanowienia o dbaniu o czystość i porządek na korytarzach, klatkach schodowych, w piwnicach i całej nieruchomości wspólnej,
– postanowienia dotyczące dbania o prawidłowe funkcjonowanie urządzeń na nieruchomości wspólnej takich jak winda, instalacje wodno-kanalizacyjne, co, elektryczne i gazowe (rury i kable), zabawki na placu zabaw, domofony itp.
– postanowieniach w sprawie pożarów, innych zagrożeń, awarii itp.
– czasie obowiązywania ciszy nocnej,
– ustawiania przedmiotów na korytarzach i innych miejscach w celu zapewnienia bezpieczeństwa przeciwpożarowego,
– remontów mających wpływ na urządzenia nieruchomości wspólnej,
– korzystania z urządzeń i pomieszczeń nieruchomości wspólnej,
– zasady wyprowadzania zwierząt na nieruchomości wspólnej,
– wszelkich innych praw i obowiązków, mających skutki na nieruchomość wspólną lub sąsiednie lokale, a nie ingerujące bezpośrednio w odrębną własność lokalu.