Kupujesz mieszkanie z najemcami – będą mogli żądać od ciebie nakładów

umowaNabycie mieszkania z lokatorami wiąże się z ryzykiem. Jedną z „pułapek” jest możliwość żądania zwrotu kosztów remontu mieszkania. Okazuje się, że dotyczy także, gdy poprzedniego właściciela a lokatorów łączyła umowa najmu. Dotychczas często uważano, że dotyczy to tylko takiej sytuacji, w której lokatorzy posiadają mieszkanie samoistne (czyli zachowują się jak właściciele np. mają obiecane, że mieszkanie będzie sprzedane im a nie komuś obcemu i remontują mieszkanie we własnym interesie).

Sąd Najwyższy w wyroku z 8 maja 2014 roku, sygn. V CSK 375/13 (www.sn.pl – wyrok SN – V CSK 375/13) podkreślił, że roszczenie o zwrot ulepszeń staje się wymagalne dopiero po zakończeniu umowy najmu, chyba że umowa ta stanowi inaczej. Stąd płynie wniosek, że skoro nabywca przedmiotu najmu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), to adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu. W uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. III CZP 50/05 (www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 50/05) odniesiono się do kontrowersyjnej kwestii, mianowicie do sytuacji, w której nabywca nie wie o dokonanych nakładach przez najemcę, a wtedy obciążanie go obowiązkiem zwrotu ich wartości może budzić wątpliwości. Zdaniem Sądu Najwyższego, zatajenie przez zbywcę rzeczy faktu dokonanych ulepszeń przez jej najemcę otwiera możliwość dochodzenia przez nabywcę roszczeń przeciwko sprzedającemu z tytułu wady prawnej nabytej rzeczy, a ponadto roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), ze względu na naruszenie przez zbywcę obowiązku udzielenia kupującemu wyjaśnień potrzebnych do poznania stosunków prawnych i faktycznych dotyczących sprzedawanej rzeczy (art. 546 § 2 k.c.).

Dodaj komentarz

Przeczytaj regulamin komentowania treści bloga.