Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 2017 r.

spółdzielnia mieszkaniowaCzłonkostwo w spółdzielniach mieszkaniowych z automatu bez deklaracji i opłat? Dnia 3 sierpnia 2017 Prezydent roku podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r.(sejm.gov.pl) o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Nowelizacja miała początkowo zrealizować treść wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2012, 2013 i 2015 roku. Dzięki poprawkom senatorów całkowicie zmienia zasady członkostwa i zarządu w spółdzielniach. W ten sposób obok niewątpliwych ułatwień dla mieszkańców może sprawić spółdzielniom i pośrednio samym mieszkańcom dużo kłopotu.

Realizacja wyroków Trybunału Konstytucyjnego

Celem prac nad projektowaną ustawą o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (…), druk 1624, było początkowo dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego:
1) z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10), dotyczącego konieczności uregulowania nabywania własności lokali przez najemców dawnych mieszkań zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe,
2) z dnia 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12) stwierdzającego konieczność doprecyzowania zasad zwrotu wkładu mieszkaniowego w sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu,
3) z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) dotyczący niektórych zapisów ustawy w przedmiocie członkostwa i uprawnień byłego członka spółdzielni do odpowiedniej części funduszu remontowego.

Rewolucja w zasadach członkostwa w spółdzielni

Wykonanie powyższych wyroków Trybunału Konstytucyjnego oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni było podstawą prac nad rządowym projektem przyjętym przez Sejm. Tymczasem senatorowie dodali poprawki, które całkowicie zmienią model członkostwa w spółdzielni. Odtąd posiadacze lokatorskich i własnościowych praw do lokali staną się z mocy ustawy członkami spółdzielni. Nie będą się wnosić żadnych udziałów, wpisowego, ani składać deklaracji członkowskiej. Nie będzie ich można wykluczyć ani wykreślić ze spółdzielni. Z kolei właściciele lokali uzyskają roszczenie uzyskania członkostwa, a w czasie obowiązywania umowy o budowę lokalu (istnienie tzw. ekspektatywy własności) staną się członkami automatycznie.

Obligatoryjność bycia członkiem spółdzielni budzi wątpliwości konstytucjonalistów. Nowelizacja milczy też odnośnie zwrotu opłat przez tych członków spółdzielni, którzy już wpłacili opłaty za wpisowe i udziały. Szczególnie ci którzy przystępowali do spółdzielni niedawno i płacili niemałe opłaty, mogą czuć się pokrzywdzeni. Nie wiadomo, jak zareagują spółdzielnie na roszczenia ich członków o zwrot opłat. Nie wiadomo też, jak będą orzekać sądy, które, mogą być zasypane sporami między spółdzielnią a członkami.

Realizując wyrok Trybunału Konstytucyjnego ustalono, że członkami spółdzielni będą mogły mieć tylko osoby mające prawa do lokali. Katalog tych osób został sprecyzowany jasno i enumeratywnie. Jako wyjątek pozostawiono członkostwo założycieli spółdzielni.

Mieszany sposób zarządzania, uchwały właścicieli lokali

Kolejnym problemem dla spółdzielni jest ograniczenie jej prawa do zarządzania nieruchomościami, w których wyodrębniono lokale do czynności zwykłego zarządu. Wprowadzenie konieczność uzyskania uchwały właścicieli lokali spowoduje wydłużenie czynności decyzyjnych. Aby przeprowadzić remont czy modernizację budynku spółdzielnia, która nie posiada większości udziałów w nieruchomości wspólnej, będzie musiała zbierać podpisy. Nowelizacja milczy jednak w przedmiocie trybu podjęcia takiej uchwały.

Właściciele lokali, którzy są członkami spółdzielni, mają większy wpływ na sprawy nieruchomości wspólnej. Decydują tak naprawdę dwa razy, raz mając wpływ na zarząd spółdzielni, głosując w walnych zgromadzeniach spółdzielni, a drugi raz, głosując na uchwałami właścicieli lokali. Nie wiadomo, czy jest to świadome zamierzenie ustawodawcy.

Sposób liczenia głosów na walnym zgromadzeniu – problem głosów wstrzymujących się pozostaje

Ostatecznie wycofano się ze sprecyzowania budzącego rozbieżności w orzecznictwie sądów sposobu liczenia głosów wstrzymujących się na walnym zgromadzeniu spółdzielni. Wydaje się, że spółdzielnie wciąż będą musiały głosy członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu i wstrzymujące się od podjęcia decyzji tak samo jak głosy przeciw (konieczność uzbierania bezwzględnej większości głosów „za” nad sumą głosów „przeciw” i wstrzymujących się).

Inne zmiany

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (…), tak jak zakładano w początkowym, rządowym projekcie ponadto:
– usprawnia także działalność spółdzielni poprzez umożliwienie członkom spółdzielni wyznaczenie pełnomocnika w obradach walnego zgromadzenia, przy czym pełnomocnik nie będzie mógł zastępować więcej niż jednego członka,
– ułatwia podjęcie decyzji o wyodrębnieniu się wspólnoty ze spółdzielni, a także rozliczenie się spółdzielni ze środków na funduszu remontowym,
– w przypadku wyodrębnienia się wszystkich lokali, właściciele będą mogli zdecydować, iż zarząd dalej będzie sprawować Spółdzielnia,
– wyłącza także spod egzekucji opłaty za media wnoszone przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (Chodzi o to, że w przypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowa ma problemy finansowe, a wierzyciele egzekwują swoje należności na drodze postępowania egzekucyjnego, spółdzielnia nie ma jak realizować płatności za media, których w istocie jest pośrednikiem. Dotychczas była możliwa sytuacja, w której mieszkańcy płacili za media, a spółdzielnia nie płaciła dostawcom mediów np. wodociągom, co skutkowało ryzykiem odłączenia mediów.)

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (…) eliminuje też możliwość lustrowania spółdzielni mieszkaniowej przez osobę związaną ze spółdzielnią, a także zwiększa uprawnienia ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa wobec spółdzielni mieszkaniowych.

Ustawa weszła w życie 9 września 2017 roku. Po wejściu w życie ustawy spółdzielnie będą miały rok na dostosowanie swoich statutów.

75 myśli nt. „Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 2017 r.

  1. Anonim

    Nie czuję się specjalistą w dziedzinie mieszkalnictwa spółdzielczego lecz ustawa ta staję się bardziej czytelna i przejrzysta dla zwykłego Kowalskiego. Nie mniej jednak winna zostać jeszcze dopracowana i zmieniana aby watpliwosci spółdzielców było można szybko rozwiązać

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Bardzo dziękuje za wpis i zapraszam do dalszej dyskusji.

      Przede wszystkim zasada, kto może być członkiem spółdzielni została czytelnie określona. Członkostwo zostało powiązane z prawem do lokalu. Nowelizacja pomoże wyeliminować sytuacje na walnych zgromadzeniach związane ze członkostwem osób, którzy nie mieszkają w lokalach spółdzielni tylko są pracownikami, a nawet krewnymi lub znajomymi członków zarządu czy rady nadzorczej. W ten sposób w mało przejrzysty sposób przegłosowywali członków będących faktycznymi mieszkańcami. Zarządom spółdzielni powinno wreszcie zacząć zależeć na głosach mieszkańców.

      Pozwolę się jednak nie zgodzić, iż ustawa stanie się bardziej czytelna i przejrzysta. W nowelizacji znajduje się mnóstwo niepotrzebnych odesłań do stosowania, stosowania odpowiednio określonych przepisów lub z zastrzeżeniem ich niestosowania. Pomieszano reżimy prawa spółdzielczego (spółdzielnie mieszkaniowe) i prawa własności lokali (wspólnoty mieszkaniowe). Nie jest to przejrzyste dla prawników, a co dopiero dla Kowalskiego. Spowoduje to, że wielu małym, dobrze zarządzanym, ale niemających stałej obsługi prawnej i nieprzygotowanym do radykalnych zmian spółdzielniom, nowelizacja może zaszkodzić i utrudnić proces podejmowania decyzji.

      Odpowiedz
    2. Anna

      Nadal brak uregulowania sprawy automatycznego przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. A były kiedyś takie zapowiedzi.
      Też prezesi, niektórych spółdzielni wprowadzają (narzucony bezdyskusyjnie) zapis do aktów notarialnych, zawieranych na przenoszenie na odrębną, o tym, że spółdzielnia zarządza całą nieruchomością do końca .

      Odpowiedz
  2. Rafal

    W 2009 roku spółdzielnia podniosła opłaty dla nie-członków.
    W związku z tym wniosłem grzecznie wpisowe ~220zł i udział ~1126zł
    Udział zwracany jest po wystąpieniu ze spółdzielni. Wpisowe nie.
    No i teraz pytanie, co zrobić, żeby odzyskać udział.
    Zrezygnować z członkostwa przed wejściem w życie ustawy?
    Czy czekać, aż ustawa wejdzie w życie i zwrot będzie „z automatu”?
    Czy wpisowe jest też do odzyskania?

    Poniżej fragment oryginalnego pisma, w którym poinformowano o zróżnicowaniu opłat:
    „osoby użytkujące lokale na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie będące członkami Spółdzielni nie czerpią korzyści z pożytków i innych przychodów.
    Wynika to z art.4.1.4 i art.5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2001”

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Najpierw spółdzielnie będą musiały zmienić statut. Sugeruję, więc poczekać jeszcze trochę i zobaczyć, czy sama spółdzielnia zaproponuje jakieś rozwiązania. Wbrew powszechnemu mniemaniu nic nie stanie się z chwilą wejścia w życie uchwały. Przepisy ustawy będą się stosować wprost dopiero w przypadku niedostosowania statutów w ciągu roku.

      Bardzo ważna uwaga. Nad dostosowaniem zmian do statutu będą głosować członkowie zainteresowani choć częściowym zwrotem pieniędzy. Część spółdzielni zapewne będzie chciała uregulować zasady wypłać z jednej strony maksymalnie korzystnie dla obecnych członków, a z drugiej strony, by zachować równowagę w budżecie spółdzielni.

      Odpowiedz
      1. obserwator

        ciekawa sprawa z zwrotem udziałów. Obecnie zwracane są one na podstawie zapisów statutów, a te mają swoje oparcie w art. 21 prawa spółdzielczego w zw. z art. 1 ust. 7 USM. Nowe przepisy (celowo?) tj. art. 1 ust. 9 wyłączyły stosowanie stosowanie prawa spółdzielczego w zakresie udziałów. Nie będzie więc podstaw ustawowych do zwrotu udziałów (?). Natomiast wpisowe nigdy nie podlegało zwrotom.

        Odpowiedz
        1. Dominik

          Panie Mecenasie, a co w takim przypadku?
          Dotyczy mandatu członka Rady Nadzorczej w nowej rzeczywistości prawnej, po wejściu nowelizacji w/w ustawy? Dotychczas, jeden z członków Rady Nadzorczej, był członkiem spółdzielni, ale nie był właścicielem żadnego lokalu mieszkalnego, ani usługowego (czyli obecnie nie spełnia art. 3, ust 1, pkt. 1, 2, 3, 5). Wspomniany członek Rady Nadzorczej, został, członkiem spółdzielni po śmierci jego ojca (złożył wniosek, uiścił stosowne opłaty), natomiast właścicielem mieszkania, jaki i lokalu użytkowego, była jego matka. Po nowelizacji w/w ustawy, tj. w dniu 6.09.2017 roku, matka wspomnianego członka Rady Nadzorczej, złożyła do naszej spółdzielni wniosek o chęci darowizny lokalu użytkowego swojemu synowi (członkowi Rady Nadzorczej), i jednocześnie przekształcenia tego lokalu ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Obecnie trwają formalności w tym zakresie i za kilkanaście dni/tygodni wspomniany członek Rady Nadzorczej, bezspornie spełni wymogi ustawy – art. 3, ust 1, pkt 2. Trzeba w tym miejscu dodać, że krótki czas wprowadzania nowelizacji ustawy nie pozwala na stosowną interpretację przepisów i w takich przypadkach na przeprowadzenie stosownych formalności w ciągu kilku dni.
          I teraz pojawia się pytanie, czy opisany wyżej przypadek, kwalifikuje się do art. 3, ust 1, pkt 4. „której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności””. Ewentualnie, czy wspomnianemu członkowi Rady Nadzorczej wygasł mandat z dniem wejścia nowelizacji (tj. 9.09.2017 roku). A jeżeli mandat nie wygasł, to czy do momentu przeprowadzenia wszystkich formalności z uzyskaniem własnościowego prawa do lokalu, członek Rady Nadzorczej, powinien być zawieszony w swoich prawach i obowiązkach, czy może je pełnić bez ograniczeń?

          Odpowiedz
          1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

            Nie sądzę, aby były podstawy wynikające z nowelizacji do zawieszania praw i obowiązków członków rady nadzorczej, którzy utracili członkostwo. Istnieją pewne kontrowersje i rozbieżności w interpretacji, ale moim zdaniem zakaz wybieralności członków rady spoza członków spółdzielni obowiązuje tylko na dzień wyboru na członka rady. Podstawy do wygaśnięcia mandatu czy zawieszenia w prawach i obowiązkach mogą też wynikać ze statutu. Kompletnej odpowiedzi można udzielić dopiero po zapoznaniu się ze statutem Pana spóldzielni. Sugeruję indywidualny kontakt z kancelarią i zamówienie porady lub najlepiej opinii prawnej.

    2. Maria

      Chcę wspomnieć artykuł redaktora Adam Makosz, który kiedyś napisał „spółdzielcy są jak barany, można je strzyc a one tylko pobekują” i z takim stwierdzeniem należy się zgodzić jak najbardziej. Rafał pisze „spółdzielnia podniosła opłaty więc grzecznie zapisałem się na członka aby nie płacić więcej” ale nie poszukałeś chociażby interpretacji czy osoby nie będące członkami rzeczywiście mają obowiązek płacić więcej. Zgodnie bowiem z art. 4 u.s.m. wszyscy użytkownicy lokali w SM mają obowiązek uiszczać opłaty w jednakowej wysokości, a art. 5 ust. 2 u.s.m. nie jest żadną podstawą do żądania opłat wyższych od nie członków. Jeżeli SM z działalności gospodarczej uzyskała pożytki, to dopłaca do opłat eksploatacyjnych wszystkim użytkownikom lokali i np. osoby nie będące członkami uzyskały w ten sposób dodatkowy dochód, ale tylko w części opłat eksploatacyjnych (na fundusz remontowy nie) i jest to np. 200 zł rocznie. Wówczas SM tym nie członkom wystawia PIT-8C, a oni muszą odprowadzić podatek do US od tego dochodu (200 zł razy 18 procent tj. 36 zł podatku zapłacą). Także opłaty w SM nie mogą różnicować członków i nie członków, jeżeli SM żąda kwot wyższych od nie członków, to takie działania są bezprawne. Jeżeli zapłaciłeś za czynsz więcej niż członkowie, to możesz żądać od SM zwrotu tej bezprawnie wyegzekwowanej kwoty. Uchwała SN z 11.09.2014 r. III CZP 58/14, w której wyjaśniono, że spółdzielca może dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat na podstawie kodeksu cywilnego o świadczeniu nienależnym, ustawodawca nie wprowadził też żadnego terminu na dochodzenie takich roszczeń, a zapłacone zwiększone kwoty podlegają zwrotowi jako uzyskane od spółdzielcy nie członka bez podstawy prawnej do takiego świadczenia na rzecz SM.

      Odpowiedz
      1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

        To już trochę inna sprawa, jest ona moim zdaniem trochę bardziej skomplikowana niż Pani piszę. Niestety w wielu przypadkach zróżnicowanie stawek jest w praktyce legalne. Proszę też zwrócić uwagę, że dochodzenie zwrotu kwot od Spółdzielni ogranicza termin przedawnienia. Tym niemniej bardzo dziękuję za wpis i poruszenie tego tematu.

        Odpowiedz
        1. Rafał

          Dziękuję za odpowiedzi.
          Poczekam, zobaczę jak sprawa się rozwiąże.
          Członkiem jestem tylko ja, właścicielami mieszkania jesteśmy wspólnie z żoną.
          Jest więc też opcja, że ja wypowiadam członkostwo, a członkiem zostaje żona, z mocy prawa – w ten sposób odzyskuję udział.

          Komentarz na marginesie: są spółdzielnie i spółdzielnie.

          W mojej spółdzielni A (Wrocław) przywilej członkostwa kosztował mnie 220 + 1126 zł.
          W spółdzielni B (Poznań) koszty te wynosiły 50zł + 50zł, więc w ogóle bez porównania. Nie występują tu też wyższe opłaty dla nie-spółdzielców. Co najwyżej nie-spółdzielcy zapłacą więcej za wydarzenia typu ferie dla dzieci.

          Spółdzielnia B generalnie wydaje mi się zupełnie przyjazna mieszkańcom, w przeciwieństwie do spółdzielni A, w której załatwianie czegoś można porównać z audiencją u Papieża.

          Nie mam nic przeciwko spółdzielniom typu B. Ale jak myślę o spółdzielniach typu A to krew mnie zalewa…

          Odpowiedz
      2. zawiedziony spółdzielca

        Moim skromnym zdaniem, nie do końca rozumie Pani kwestię różnicowania opłat. Spółdzielnia kalkulując stawkę eksploatacyjną wylicza koszt przypadający na m2, bez różnicy czy jest to lokal członka, czy też nie. W drugim kroku, zgodnie z przepisami, spółdzielnia ma prawo obniżyć członkom opłatę, jeżeli został wygenerowany zysk do podziału na walnym zgromadzeniu i w całości lub części jest on przekazywany aby zasilić tę „brakującą” część. Proszę także rozróżnić zysk z pożytków części wspólnej nieruchomości, który zgodnie z ustawą pomniejsza koszty utrzymania danej nieruchomości i o ile ich nie przekracza, to nie ma potrzeby wystawiania żadnych PIT-ów. Natomiast, zysk dzielony na walnym zgromadzeniu, jest to zysk z pozostałej działalności gospodarczej, np. najmu lokali użytkowych w pawilonach handlowych, dzierżaw itp. Jednym zdaniem, zysk dzielony na zebraniu walnym powstał z majątku, którego źródłem finansowania, nie byli mieszkańcy jednej nieruchomości lecz (upraszczając) cała spółdzielnia, więc wszyscy członkowie mogą o nim decydować. Pozdrawiam 🙂

        Odpowiedz
  3. obserwator

    W treści wpisu jest omyłka, tj.
    1. „Z kolei właściciele lokali i strony umowy o budowę lokalu uzyskają roszczenie uzyskania członkostwa.” – strona umowy o budowę lokalu staje się z mocy ustawy członkiem (art. 3 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 19 ust.1).

    2. „Nowelizacja milczy jednak w przedmiocie trybu podjęcia takiej uchwały.” – patrz art. 27 ust. 3, ostatnie zdanie. Jest odwołanie do uwl, a więc również do art. 23, który stanowi o trybie.

    Odpowiedz
  4. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

    1. Oczywiście, strona umowy o budowę lokalu staje się członkiem z mocy ustawy, a z chwilą nabycia odrębnej własności lokali członkostwo nie wygasa. Mało logiczne jest nieobjęciem mocą ustawy wszystkich właścicieli lokali, ale parlament tak postanowił i już. Poprawiłem. Bardzo dziękuję za zauważenie.

    2. W przypadku trybu podjęcia uchwały nie zgodzę się. Art. 27 ust. 2 znowelizowanej ustawy o sp. mieszk. wyłącza stosowanie przepisów o zarządzenie nieruchomości z wyjątkiem art. 22 i 29 ust 1 i 1a ustawy o własności lokali, czyli wszystkie przepisy od art. 18 do 33 poza wymienionymi. Reasumując art. 22 ust 2 wyłącza stosowanie także art. 23 u.w.l. zgodnie z prawidłową techniką prawodawczą. Przepis szczególny wyłącza ogólny. Bardzo możliwe, że orzecznictwo sądowe w przyszłości znajdzie jakieś praktyczne wyjście z tego problemu. Wyjaśni, że np. art. 27 ust. 2 u.s.m. dotyczy kompetencji zarządu spółdzielni, a art. 27 ust. 3 samej uchwały. Niemniej jednak sprawy wiążą się ze sobą, a z nowelizacji nie sposób nawet wywieść np.:
    a) kto ma zbierać podpisy pod uchwałą?,
    b) czy jest możliwe skarżenie uchwały, a jeśli tak kto jest pozywany?
    c) co z głosowaniem w trybie 1 właściciel 1 głos?
    d) czy jest możliwe wystąpienie do sądu w braku podjęcia uchwały, przez kogo, skoro zarząd został pozbawiony tej kompetencji?

    Odpowiedz
    1. obserwator

      1. Jest możliwa sytuacja, że członkostwo wygaśnie w przypadku nabycia odrębnej własności – w sytuacji gdy po wybudowaniu budynku spółdzielnia sprzeda wszystkie lokale, wówczas z mocy prawa powstaje wspólnota, a w takiej sytuacji nie można dłużej być członkiem (art. 3 ust. 7). Mamy więc bezsensowne rozwiązanie – z mocy ustawy członkiem staje się każdy kto posiada ekspektatywę prawa własności. Po wybudowaniu z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa, więc taka osoba z mocy ustawy traci członkostwo. Należy przyjmować tylko na okres budowy osobę na członka, aby zaraz potem pozbawić go tego członkostwa.

      Odpowiedz
      1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

        Ja to widzę w ten sposób: Nabywca lokalu zachowuje członkostwo (znowelizowany art. 3[1] u.s.m.) , a zgodnie ze znow. art. 26 u.s.m. właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, iż mimo wyodrębnienia wszystkich lokali spółdzielnia będzie dalej zarządzała nieruchomością. Spółdzielnia przygotuje, większość podpisze i wszystko po staremu.

        Odpowiedz
  5. Spółdzielca

    Moje wątpliwości budzi zmiana art. 3, ust. 1., wśród osób, którym przysługuje członkostwo w Spółdzielni wymienione są osoby: „którym przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności”;”.

    Czy ekspektatywa własności to inna nazwa ekspektatywy spółdzielczego prawa własności?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Tak jak napisała Kuga we wpisie poniżej ekspektatywa własności to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Proszę nie mylić tego pojęcia z ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kiedyś spółdzielnie budując budynki w zamian za wniesiony wkład budowlany zamiast prawa odrębnej własności ustanawiały prawo spółdzielcze własnościowe (bardzo podobne do własności, ale to spółdzielnia była dalej właścicielem). Na gruntach nieuregulowanych spółdzielcy mają więc wciąż ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego na podstawie obecnych przepisów już się nie ustanawia. W starych spółdzielniach z uregulowanymi gruntami, z uwagi na zaszłości historyczne i różne przepisy o przekształcaniu praw, mamy do czynienia z całą mozaiką różnych praw do lokalu.

      Odpowiedz
  6. Kuga

    @ Spółdzielca
    „Rozwinięcie” znaczenia ekspektatywy własności znajduje się w art 19 ust. 1 znowelizowanej ustawy. Ekspektatywa własności to to, czym wcześniej była ekspektatywa odrębnej własności lokalu. Co prawda niezrozumiałym jest dlaczego ustawodawca wykreślił definicję ekspektatywy (roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu), wszak w prawie nie znajdziemy definicji. Możliwe, że uznano iż słowo to jest już prawnie i prawniczo zrozumiałe dla wszystkich.
    Spółdzielcze własnościowe prawo nadal nie może być ustanawiane.

    @ Autor
    W sprawie wejścia w życie nowelizacji: ja bym się nawet zgadzała z Pana poglądem, o tym że do chwili zmian w statucie, ale nie dłużej niż przez 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, stosujemy w zakresie członkostwa i związanych z nim wpisowych, udziałów itp. przepisy statutu. Tak teoretycznie stanowi art. 8 ustawy zmieniającej.

    Niestety i z tym jest problem: zdanie drugie ustępu pierwszego jest sprzeczne z ustępem 2:

    Art. 8. 1. Spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy, w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
    2. W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy.

    Niesmak wykładni podkręca dodatkowo art. 10:
    Art. 10. Do spraw sądowych wszczętych i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy niniejszej ustawy.

    Tak jakby ustawodawca – może mając w pamięci problemy z „wchodzeniem w życie” walnych zgromadzeń w miejsce ZPCz – chciał aby wszystkie przepisy wchodziły w życie i były stosowane od wejścia w życie ustawy.
    Tak zresztą Senat uzasadnił swoje poprawki (druk sejmowy 1766).

    Ciekawa jestem Pana opinii.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Ciekawa uwaga z art. 10.

      Jest to przepis przejściowy i powinien dotyczyć przepisów prawa procesowego lub kompetencji sądów, ale nie znalazłem dotąd żadnych takich przepisów, które mogłyby powodować w tym zakresie jakiekolwiek problemy ze stosowaniem przepisów ustawy w czasie. Może się okazać, że przepis będzie po prostu martwy.

      Być może Senat nie chciał pozostawić wątpliwości odnośnie niemożliwości zajęcia przez komorników środków pieniężnych spółdzielców za media na rachunkach spółdzielni w sprawach wniesionych do sądów przed wejściem w życie ustawy. Natomiast moim zdaniem w takiej sytuacji poprawniejsza z punktu widzenia zasad poprawnej legislacji byłaby poprawka o uchyleniu stosowania dotychczasowych przepisów w sprawach sądowych. To by wystarczyło, ale Senat na tym nie poprzestał.

      Zapraszam do dalszej dyskusji nad zmianami w przepisach. Zmiany są bardzo obszerne. Sam staram się omawiać je na wszelki możliwy sposób z innymi prawnikami, czy osobami, które będą ją w praktyce stosować (w tym przypadku spółdzielcami, administratorami w spółdzielniach). To wpływa także na wysoką jakość moich usług. 🙂

      Odpowiedz
  7. Paulina

    Witam,
    A kiedy ustawa ma wejść w życie ? Pytam ponieważ, miesiąc temu aktem notarialnym mama darowała mi mieszkanie własnościowe, którego była członkiem . w związku z tym, że ja członkiem nie jestem czynsz otrzymałam o 150 zł więcej. Aby został członkiem na chwilę obecna musiałabym zapłacić w spółdzielni ponad 3 tys zł . Jak to się ma do nowej ustawy ? Czy po jej wejściu nie będę musiała ponosić żadnych opłat i spółdzielnia nie będzie mogła mi z tego tytułu podnieść czynsz ?
    Dodam, że na chwilę obecną mama , która jest członkiem od 20 lat dalej mieszka w tym mieszkaniu.

    Odpowiedz
    1. Maria

      Przede wszystkim zgodnie z nowelizacją ustawy nie musisz już wpłacać do SM ani wpisowego ani udziałów, gdyż z dniem wejścia ustawy w życie mając prawo do lokalu staniesz się automatycznie członkiem. Ustawa wejdzie w życie z chwilą jej opublikowania w Dzienniku Ustaw i możesz śledzić w internecie kiedy to nastąpi, gdyż zapewne już za kilka dni. Poza tym możesz swoją SM postraszyć że skierujesz sprawę w przedmiocie żądania zwiększonej opłaty na drogę sądową o zwrot bezpodstawnie wyegzekwowanej kwoty za czynsz w kwocie 150 zł większej, gdyż podstawą opłat w SM jest wyłącznie art. 4 u.s.m. i wszyscy użytkownicy lokali mają obowiązek uiszczać opłaty w jednakowej wysokości bez względu na status, tzn. nie ma znaczenia czy jest członkiem czy też nie jest członkiem, ani też bez względu na posiadany rodzaj lokalu, tzn. czy jest to lokatorskie, własnościowe czy odrębna własność, gdyż wszystkie lokale generują jednakowe koszty. Jeżeli SM od nie członków żąda aby płacili np. 150 zł więcej, to oznacza, że żądają kwot nienależnych i to jest po prostu wyłudzanie bez żadnej podstawy prawnej do takich praktyk. Proponuję zapoznać się z orzecznictwem np. uchwała SN z 27.08.2015 r. III CZP 42/15; SN z 11.01.2006 r. II CSK 30/05; SA w Krakowie z 30.11.2004 r. I ACa 992/04; uchwała SN z 6.12.1991 r. III CZP 117/91.

      Odpowiedz
    2. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Ustawa czeka na ogłoszenie w dzienniku ustaw, wchodzi w życie 14 dni od jej ogłoszenia, od tego momentu spółdzielnie mają rok na zmianę swoich statutów, do tego czasu stosują stare przepisy.

      Jeśli spółdzielnia będzie miała uregulowaną kwestie czlonkostwa inaczej niż w znowelizowanej ustawie, to postanowienia jej Statutu będą obowiązywać jeszcze przez rok.

      Niestety nie jestem w stanie odpowiedzieć na pytanie, jak będzie korzystniej. Nie znam statutów i regulaminów Pani spółdzielni. Prawdopodobnie w tej sytuacji opłacanie czlonkostwa nie opłaca się. Niemniej jednak opłata za czlonkostwo może składać się z różnych skladowych, z których część być może uda się odzyskać, część nie. Nie zdziwię się, jeśli w przyszłości przepisy znowu zostaną zmienione.

      Z Pani wpisu płynie przestroga, należy dobrze przemyśleć dokonywanie darowizn, rozważyć wszystkie za i przeciw, a także przemyśleć, jakie i kiedy darowizna może wywołać skutki. Niekiedy wystarczy zmodyfikować postanowienia darowizny albo wybrać inną czynność prawną, by lepiej zabezpieczyć swoje interesy.

      Odpowiedz
      1. Paulian

        Rozumiem także będę śledzić zmiany 🙂
        To jak w końcu jest z tymi opłatami za czynsz? Czy spółdzielnia ma prawo podwyższyć opłatę tłumacząc się, że nie jestem członkiem spółdzielni czy tak jak pisze Pani Maria jest to wyłudzanie pieniędzy, ponieważ artykuł 4 mówi że oplata powinna byc taka sama bez względu na to czy jest się członkiem czy też nie

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          Opłaty muszą być takie same. Może Pani sprawdzić, czy policzyli dobrze, prosząc spółdzielnię o dokonanie kalkulacji opłat. Członkowie spółdzielni mogą jednak zarabiać na działalności spółdzielni np. wynajmie lokali użytkowych i w ten sposób poprzez potrącenie tych zysków płacić mniej.

          Odpowiedz
        2. Maria

          Podaję stronę gdzie dowiesz się kiedy ustawa zostanie opublikowana, została zgłoszona 4 sierpnia, a musi zostać ogłoszona w Dzienniku Ustaw najpóźniej 28 sierpnia, http://www.rcl.gov.pl, wchodzi w życie 14 dni od ogłoszenia, także należy liczyć że od około połowy września już będzie obowiązywać. Jeżeli chodzi o opłaty za tzw. czynsz, to jak podawałam spółdzielnia bezprawnie żąda od nie członka aby wpłacał więcej, pisemnie zażądaj aby doręczyli kalkulację z czego wynika że masz płacić więcej, jeżeli podadzą jako podstawę art. 5 ust. 2 u.s.m. że jako nie członek nie korzystasz z uzyskanego zysku, tj. żądanie bezprawne. W mojej spółdzielni jest taka sama sytuacja i żądanie spółdzielni zostało zaskarżone do sądu, orzeczenie sądu brzmi „żądanie zwiększonych opłat nie ma żadnego uzasadnienia prawnego” i wpłacone kwoty na rzecz spółdzielni do czasu uzyskania wyroku, sąd nakazał zwrócić na rzecz nie członka. Przeczytaj też moją odpowiedź powyżej dla Rafała w takiej samej sprawie.

          Odpowiedz
          1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

            To prawda, spółdzielnia może co najwyżej obniżyć opłaty członkom, ale nie może podwyższyć opłat nie-członkom ponad to, co konieczne do zarządzania nieruchomością. Art. 5 ust. 2 to nie podstawa do podwyżki.

      2. Maria

        Nie zgadzam się ze zdaniem „jeśli spółdzielnia będzie miała uregulowaną kwestię członkostwa inaczej niż w znowelizowanej ustawie, to postanowienia jej statutu będą obowiązywać jeszcze przez rok”. Obecnie obowiązuje np. przepis, że Rada Nadzorcza może podjąć uchwałę o wykluczeniu z członkostwa, a zgodnie ze znowelizowanymi przepisami nie mogą już podjąć takiej uchwały, gdyż o takim zamiarze decyzję będzie podejmował wyłącznie sąd. Pomimo, że takie zapisy są w statucie i spółdzielnie zgodnie z art. 8 ust. 1 mogą zmian w statutach dokonać w ciągu 12. miesięcy, to jednak gdyby obecnie Rada Nadzorcza chciałaby podjąć taką uchwałę, to już nie może, bowiem art. 8 ust. 2 nowej ustawy stanowi, że „w razie sprzeczności między postanowieniami statutów a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy”. Ten zapis stanowi wprost, że jeżeli wystąpią sytuacje uregulowane nowelizacją, to spółdzielnie muszą już stosować nowe przepisy. Taka interpretacja jest też zgodna z prawem, bowiem zapisy statutu regulują tylko wzajemne relacje pomiędzy członkami a spółdzielnią, ale nigdy te zapisy nie mają pierwszeństwa w stosowaniu, gdyż pierwszeństwo ma zawsze przepis ustawy. No i jest oczywiste, iż ustawodawca miał świadomość, że dokonanie zmian w statutach trochę potrwa i dlatego art. 8 ust. 2 jest racjonalny jak najbardziej.

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          Dziękuję za głos w dyskusji. Pozostanę jednak przy moim stanowisku. Zgodnie z przepisem szczególnym – art. 8 ust. 1 nowelizacji „do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.” Są oczywiście od tego wyjatki np. utrata czlonkostwa na mocy art. 4.

          Odpowiedz
  8. Krzysztof

    Chcę zrezygnować z członkostwa w spółdzielni ,mam wyodrębnianą własność,czy na mocy prawa nowej ustawy mam to zagwarantowane ?

    Odpowiedz
    1. Maria

      o czym Ty piszesz, przecież obecnie masz prawo wyboru aby być członkiem lub zrezygnować, ale gdy znowelizowana ustawa wejdzie w życie, to mając prawo do lokalu jesteś już automatycznie też członkiem i taką regulację wprowadzono właśnie po to, aby zakończyć wiele sporów które zachodziły, np. nie członkowie musieli uiszczać takie same opłaty jak członkowie, ale nie mieli żadnego wpływu na działalność swojej SM, nie mogli żądać wglądu do dokumentów, nie mogli brać udziału w WZ, nie mieli prawa zaskarżyć uchwał które uważali za podjęte wbrew prawu itp.

      Odpowiedz
      1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

        Niestety nie do końca tak jest. Właściciel lokalu nie stanie się automatycznie członkiem. Z opłatami może być różnie. Członkowie mogą teoretycznie płacić więcej, ale też korzystać z dochodów spółdzielni. W praktyce zapisy statutu faworyzowały finansowo członków. Nowelizacja pozostawia poza przymusowym członkostwem właścicieli lokali, wiec nadal nie będzie równości w opłatach.

        Odpowiedz
      2. Jerzy

        Art. 3, ust. 3(1)
        „3(1). Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepis art. 16 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze stosuje się odpowiednio. Osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu, zachowuje członkostwo w spółdzielni.”
        Dla właścicieli lokali wyodrębnionych członkowstwo jest fakultatywne, a nie obligatoryjne.

        Odpowiedz
    2. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Odpowiadając Panu Krzysztofowi: Tak, art. 1 ust. 8 gwarantuje możliwość wypowiedzenia czlonkostwa dla właścicieli wyodrębnionych lokali. Tylko dla nich i jeszcze dla zalożycieli. Właściciele innych praw nie będą mogli wypowiedzieć członkostwa.

      Odpowiedz
  9. Paulina

    Witam,
    W odpowiedzi na moje zapytanie w sprawie podwyżki czynszu otrzymałam informację
    „W odpowiedzi na Pani pismo wyjaśniamy, że w związku z darowizną
    nieruchomości przy [ dane osobowe i adresowe nie będą publikowane – przyp. moderatora bloga ] oraz nie przystąpieniem w poczet
    członków SM „Michał”, ulega zmianie stawka eksploatacyjna na w/w lokalu
    mieszkalny z kwoty 3,00zł/m2 na 4,90zł/m2”

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Witam, tego typu arbitralna podwyżka może być bezzasadna i naruszać zasadę równości w opłatach wyn. z art. 4 u.s.m., ale nie jestem w stanie tego ocenić bez kompletu dokumentów. Sugeruję skorzystanie z pomocy prawnej. Na blogu nie udzielam porad prawnych w indywidualnych sprawach.

      Odpowiedz
    2. Maria

      No właśnie, zostałaś jedynie poinformowana że w związku iż nie jesteś członkiem „ulega zmianie stawka”, nie odpuszczaj i składaj następne pismo „oczekuję na wskazanie mi podstawy prawnej dokonanej zmiany stawki”. W naszej SM członkiem była mama a z nią mieszkała córka (jedyny spadkobierca) i gdy mama zmarła już następnego miesiąca SM doręczyła córce identyczne pismo, córka płaciła ten podwyższony czynsz i zaskarżyła do SR, sprawa toczyła się 8. miesięcy i sąd wydając wyrok nakazał SM aby te nadpłacone kwoty zwrócił córce, a w uzasadnieniu wskazał, że różnicowanie opłat nie wynika z art. 4 u.s.m. który zobowiązuje wszystkich użytkowników lokali do wpłat za lokale w jednakowej wysokości.
      Napisz do mnie [ ze względu na przepisy o ochronie danych osobowych i konieczność dodatkowego zgłoszenia tego typu zbiorów dane teleadresowe, e-maile nie mogą być publikowane – przyp. moderatora bloga ] podam więcej informacji

      Odpowiedz
      1. Paulina

        Czyli nie tylko moja spółdzielnia jest taka 🙂 niestety nie wyświetlił mi się do Ciebie adres mailowy (podejrzewam,że zablokowane przez administratora strony), jak coś napisz mi sms, mój numer [ mogę skontaktować Panie, ale emailowo, poza blogiem – administrator ]

        Odpowiedz
  10. nieczłonek

    Dla zdrowego na umyśle człowieka jadziwniejsze jest sformułowanie
    art. 3 ust 1
    Członkiem jest osoba … której przyługuje prawo do lokalu,

    Co to znaczy ? od kiedy ?
    art. 3 ust. 3^2 stanowi, że członkostwo powstaje z chwilą nabycia prawa do lokalu

    a więc jak? od kiedy istnieje członkostwo, od nabycia prawa, czy od wejścia ustwy w życie,

    a może jest tak, że tylko nowi nabywcy po wejściu w życie ustawy stają się członkami na mocy jej przepisów

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Pośrednio odpowiadałem już na te pytania, ale cieszę się, że padło to pytanie, bo dotyka mojej zdaniem jednej z głównych luk prawnych tej nowelizacji.

      Nowelizacja składa się z przepisów zmieniających dotychczasowe przepisy (art. 1-3) oraz przepisów przejściowych (art. 4-12). Pierwsze trzy artykuły zmieniają dotychczasową ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i jeszcze dwa inne akty prawne na przyszłość, stąd art. 3 ust. 3[2] dotyczy sytuacji, które mogą powstać w przyszłości.

      Z drugiej strony art. 3 ust. 1 znowelizowanej ustawy wyraźnie stanowi: „członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby (…), której (…)” Poprzednio w przepisie użyto sformułowania „może być” zamiast „jest”. Zatem celem ustawodawcy jest doprowadzenie do sytuacji, w której członkami spółdzielni są wszystkie wymienione w art. 3 ust. 1 kategorie osób – z mocy samej ustawy. Także te osoby, które nabyły kategorie praw do lokali wymienione w art. 3 ust. 1 wcześniej.

      Pozostaje najważniejsze pytanie. Otóż, od kiedy osoby z prawami wymienionymi w art. 3 ust. 1, a niebędący dotychczas członkami, nabędą członkostwo. Jest to sprawa kluczowa i powinna w sposób oczywisty i jednoznaczny wynikać z ustawy, ale tak nie jest.

      W art. 4 nowelizacji jest przepisem przejściowym regulującym ustanie członkostwa:

      Art. 4. Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni.

      Brakuje natomiast podobnego przepisu przejściowego regulującego nabycie członkostwa osób, które nie były członkami, a zostają objęci obowiązkowym członkostwem. Jest jedynie art. 8 nowelizacji:

      Art. 8. 1. Spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy, w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
      2. W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy.

      Moim zdaniem mogą zaistnieć co najmniej trzy najbardziej typowe sytuacje:

      I. Spółdzielnia nie ma w swoim statucie uregulowanych zasad nabywania członkostwa. Wtedy już w dniu wejścia ustawy osoby, o których piszę, nabywają członkostwo.

      II. Spółdzielnia ma w swoim statucie postanowienia o treści np. „Warunkiem przyjęcia w poczet członków jest złożenie deklaracji. W poczet członków Spółdzielni przyjmuje Zarząd.” W tym przypadku osoby te nabywają członkostwo najpóźniej z chwilą zarejestrowania zmian w statucie, a…

      III. …w braku zmian po 12 miesiącach od wejścia ustawy.

      Nie ukrywam, że mogą być różne stanowiska w tej sprawie. Kwestia może być kontrowersyjna. Nie wiadomo, jak będą orzekać sądy. Szkoda, że problem nie został wyjaśniony w uzasadnieniu projektu do ustawy albo w toku prac nad projektem. Sami inicjatorzy zmian wydają się nie wiedzieć, co zostało uchwalone. Np. na stronie premier.gov.pl możemy przeczytać: „Zasadniczo znowelizowane przepisy mają wejść w życie po 14 dniach od daty ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (jeden artykuł zacznie obowiązywać po 12 miesiącach od publikacji).” Podejrzewam, ze artykuł tego artykułu też nie wiedział, stąd tak lakoniczny opis. Wobec powyższego zapraszam do dyskusji. Może ktoś będzie miał inne zdanie na ten temat.

      Odpowiedz
  11. Aga

    Mam pytanie dotyczące członkostwa w Spółdzielni. Z mężem kupiliśmy mieszkanie będące w zasobach spółdzielni, poprzedni właściciele dokonali przeniesienia własności lokalu w odrębną własność. Czy my też będziemy członkami spółdzielni w związku z zakupem tego mieszkania, czy odrębna własnośc została pominięta?

    Odpowiedz
  12. nieczłonek

    Pan wyjaśnia znaczenie sformułowania „członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna…. posiadajająca prawo” poprzez porównanie z dawnym sformułowaniem „może być”, o ile to poprzednie było zrozumiałe, bowiem stanowiło warunek dopuszczalności, to obecne sformułowanie nie jest. W ogóle nie wiadomo, co to znaczy? Utożsamienie prawa do lokalu z członkostwem? Czy w takim razie zanegowanie członkostwa oznacza pozbawienie prawa do lokalu? Czy jak komuś dawno temu wydano przydział, teraz zanegowano członkostwo (w sensie nigdy nie przyjęto go do spółdzielni, nigdy nie był członkiem), co może stanowić podstawę do zanegowania spółdzielczego prawa do lokalu, przydzielanego wyłącznie członkom, czy takim osobom ustawa przywraca zarazem prawo do lokalu i członkostwo?

    Pełne stwierdzenie ustawy (ust 1 i ust 3^2) jest takie „członkiem spółdzielni jest osoba … której przysługuje spółdzielcze .. prawo do lokalu, członkowstwo powstaje z chwilą nabycia spółdzielczego prawa do lokalu”

    Członkostwo powstaje z chwilą nabycia, nie z chwilą wejścia ustawy w życie. Czyli prawo będzie działało wstecz. Spółdzielnie będą musiały wyrównać dopłaty członkowskie tym, którzy członkami nie byli. A jeśli nie, jeśli ta koncepcja jest chybiona, to pozostaje tylko taka:

    Członkostwo powstaje z chwilą nabycia spółdzielczego prawa do lokalu od momentu wejścia ustawy w życie, dotychczasowi właścicile praw, którzy nie byli członkami, nie stają się na mocy ustawy członkami, bo nabyli prawa dawno, a ustawa wiąże nabycie członkostwa z momentem nabycia.

    Odpowiedz
      1. nieczłonek

        czyli przychyla się Pan do drugiej interpretacji ?

        Członkostwo na podstawie ustawy uzyskuje się w momencie nabycia prawa do lokalu od momentu wejścia ustawy w życie.

        Jeśli posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub jego ułamkowej części, nie jest członkiem spółdzielni, to z mocy ustawy nim nie zostaje.

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          Niestety nie mogę przychylić się do żadnego wariantu z Pana interpretacji – żaden nie odzwierciedla wszystkich możliwości nabycia członkostwa. Tę kwestię wyjaśniłem już bardzo dokładnie w komentarzu z dnia 23 sierpnia powyżej. Proszę zauważyć, że czym innym jest nabywanie czlonkostwa po wejściu w życie nowelizacji na skutek różnych wydarzeń np. nabycia spół. wł. prawa do lokalu oraz nabycie członkostwa przez posiadających prawa do lokalu na skutek wejścia ustawy w życie i dostosowania przepisów statutu.

          Odpowiedz
          1. nieczłonek

            Pan wybaczy, niewystarczająco dokładnie

            zgadzam się z pana tezą „celem ustawodawcy jest doprowadzenie do syatuacji, w której członkami spółdzielni są wszystkie wymienione w art. 3 ust. 1 kategorie osób – z mocy samej ustawy”

            ale chodzi o możliwość tendencyjnej interpretacji, czyli o możliwość podważenia celu (intencji) ustawodawcy,

            w sposób, jaki opisuję, i Pan ten pogląd częściowo podziela :
            „Spółdzielnia ma w swoim statucie postanowienia o treści np. „Warunkiem przyjęcia w poczet członków jest złożenie deklaracji. W poczet członków Spółdzielni przyjmuje Zarząd.” W tym przypadku osoby te nabywają członkostwo najpóźniej z chwilą zarejestrowania zmian w statucie, a…”

            Z tą tezą się nie zgadzam, bowiem taki zapis statutu jest sprzeczny z ustawą, i się go nie stosuje,

            Ale teza, iż właściciel spółdzielczego prawa do lokalu nie staje się z mocy ustawy członkiem wynika z interpretacji zapisów ustawy, która wiąże moment nabycia członkostwa nie z chwilą wejścia ustawy w życie, ale z chwilą nabycia prawa.

            a tak na marginesie, w rozważaniach w ogóle Pan nie bierze pod uwagę, że mogą być członkowie, którzy złożyli deklaracje, przyjęcie do spółdzielni zostało na nich potwierdzone, a nie są członkami, bowiem w tajemniczy sposób wyparowały odpowiednie dokumenty zarządu, np. dokumenty uchwał.

          2. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

            Dziękuję za wpis. Chcę, aby na blogu panowała wolność wypowiedzi, choć w tym wypadku z zastrzeżeniem, że pięknie nie zgadzam się z przedmówcą. Osoby, którym „wyparowały” dokumenty czlonkostwa zapraszam, aby się skontaktowały. Być może w drodze porady prawnej lub sprawy sądowej coś można zrobić.

  13. grzewie

    Witam
    10 sierpnia 2017r. godz. 3:58 pm odpisał pan „obserwatorowi” na jego pytanie z 10 sierpnia 2017 godz. 1:12 pm: „Ja to widzę w ten sposób: Nabywca lokalu zachowuje członkostwo (znowelizowany art. 3[1] u.s.m.) , a zgodnie ze znow. art. 26 u.s.m. właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, iż mimo wyodrębnienia wszystkich lokali spółdzielnia będzie dalej zarządzała nieruchomością. Spółdzielnia przygotuje, większość podpisze i wszystko po staremu.”
    Czy z pana wypowiedzi wynika, iż w tym przypadku członkowie wspólnoty (wyodrębnione zostały wszystkie lokale) podejmując uchwałę o zarządzie ich nieruchomością przez spółdzielnię pozostają członkami tejże spółdzielni?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Skoro zgodnie ze znowelizowanymi przepisami spółdzielnia jeszcze funkcjonuje np. zawiadamia właścicieli o wyodrębnieniu ostatniego lokalu, to moim zdaniem należy przyjąć, że członkostwo ustaje dopiero z chwilą upływu 3 miesięcy od wyodrębnienia ostatniego lokalu – w braku podjęcia do tego czasu uchwały o dalszym zarządzaniu wspólnotą przez spółdzielnię.

      Odpowiedz
  14. jolka

    Czy w świetle nowych przepisów, obydwoje małżonkowie zostają członkami spółdzielni, jeżeli posiadają tytuł prawny do lokalu?

    Odpowiedz
  15. Małgorzata Zak

    Mam pytanie odnośnie członkostwa w sytuacji, gdy nabyto spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w drodze dziedziczenia. Kto jest, czy raczej możne zostać członkiem ? Dodam, ze mieszkanie odziedziczyły 3 osoby. Czy w świetle ustawy mieszkanie może pozostać niezwiązane z członkostwem ?

    Odpowiedz
      1. Aga

        Witam,
        mam pytanie odnośnie wysokości niektórych opłat, których wysokość w mojej spółdzielni jest ściśle związana z byciem członkiem spółdzielni, bądź nie. Czy wejście w życie ustawy z dniem 9 września 2017 r. oznacza, że do dnia 8 września obowiązują mnie opłaty dla nie członków, a od 9 września opłaty dla członków. I w jakim terminie powinna mnie o tym powiadomić spółdzielnia, skoro opłaty za wrzesień ponoszę do 10 września?

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          Odpowiedź na to pytanie wymaga znajomości statutu danej spółdzielni. Postanowienia statutów mogą dać niektórym spółdzielniom furtkę umożliwiającą odwleczenie zmian. Ponadto wejście zmian nie oznacza automatycznie niższych opłat. Jeśli spółdzielnia będzie musiała inaczej podzielić zyski z powodu większej ilości członków, może to zrobić także później w rozliczeniach.

          Odpowiedz
  16. Teresa Maria

    do czasu wejścia w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych byłam jej członkiem (-kinią) i aktywna działaczką. Z uwagi na wiek mieszkanie własnościowe spółdzielcze aktem notarialnym
    przepisałam na syna (w 2014r.) tym samym wg. nowej ustawy nie mam prawa do członkostwa i do dalszej pracy na korzyść mieszkańców.Fakt ten natychmiast wykorzystała Prezes Sp. odmawiając mi udziału w obradach i głosowaniu. W tym mieszkaniu nadal mieszkam od 1972 roku, syn nie mieszka ze mną .
    Czy miała rację? czy nie powinna poczekać do naniesienia poprawek w statucie spółdzielni czyli do roku? Czy jeżeli nabędę od syna 10 % mieszkania ,to syn może zrzec się członkostwa w mojej spółdzielni a ja mogę nadal zostać , czy muszę od nowa starać się o członkostwo.?
    Oczywiście mój syn napisze mi pełnomocnictwo , czy musi byc notarialne ?

    C

    Odpowiedz
  17. S.Iskra

    Witam
    Jeżeli Ja w 2013 roku wniosłem wpisowe i udziały aby zostać członkiem i zapłaciłem za to 720,00zł a W dniu 25-09-2017 otrzymuje pismo ze spółdzielni treści iż zmieniła się ustawa o spółdzielniach i jest teraz więcej członków. Z tego powodu opłata exploatacyjna podstawowa zostaje zmieniona z 1,90zł za metr 2 na 1,95zł za metr 2. Moje pytanie dlaczego ja mam ponosić 2 raz koszty tego samego. Uważam, że jak wniosłem wkłady i wpisowe to nie powinienem dostać podwyżki a w przeciwnym razie SM powinna oddać wpisowe i członkowskie. Jakie jest Państwa zdanie na ten temat. Sprawa dotyczy SM Teofilów z Łodzi

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Niestety, tak jak pisałem w artykule nowelizacja nic o tym nie mówi. Zgadzam się, że jest to niesprawiedliwe. Nikt nie wie, jak dokładnie będzie ze zwrotem, mogę podjąć się prowadzenia takich spraw, ale będą one precedensowe i nie wiadomo, co powiedzą sady. Jeśli ktoś zgłaszał się do spółdzielni o zwrot udziału lub próbował forsować jakieś uchwały w tym zakresie, proszę podzielić się swoimi doświadczeniami.

      Odpowiedz
      1. S.Iskra

        Zawsze można zrezygnować z członkostwa i stać się członkiem na zasadzie wprowadzonej ustawy. A przy rezygnacji SM musi zwrócić koszty. Tylko chyba taka jest droga prawidłowego postępowania, chodź nie wykluczam iż będą się bronic nogami i rękoma aby kasy nie oddać.

        Odpowiedz
  18. gosia

    Witam.
    My rowniez wykupilismy mieszkanie na odrebna wlasnosc i tu zaczynaja sie schody bledne mapki z usytuowaniem piwnic ten sam metrarz a wine ponosi mama tak stwierdza pan prezes , pomylka numeracji jak to odkrecic , czy przepisanie na corke musi placic czlonkowstwo i udzialy rozne oplaty administracyjne i dosc wysokie

    Odpowiedz
  19. aa

    Panie Jakubie, czy jeżeli Spółdzielnia wystawiła faktury za wymianę wodomierzy (wodomierze były wymieniane w okresie od lipca 2016 do lipca 2017 ) dla nieczłonków w sierpniu 2017 roku, to czy ma prawo żądać zapłaty za tę wymianę?

    Odpowiedz
  20. Eliza

    Witam
    W moim budynku powstała wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa ponieważ wyodrębniono wszystkie lokale. W 2014r. mieszkańcy podjęli uchwałę o zarządzie powierzonym przez spółdzielnię oraz nie wyrazili woli rejestracji wspólnoty mieszkaniowej. Jednakże spółdzielnia zarejestrowała budynek jako wspólnota mieszkaniowa i przyjęła zarząd powierzony. Czy z dniem 09.09.2017 mieszkańcom ustaje członkostwo w spółdzielni z czym nie zgadzają się sami mieszkańcy gdyż nigdy nie wyrazili woli powstania wspólnoty.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Na blogu nie odpowiadam na pytania w indywidualnych sprawach. W podanym przez Panią stanie faktycznym niektóre okoliczności wzajemnie się wykluczają, dlatego nie jestem w stanie tego rozstrzygnąć sprawy bez ich wyjaśnienia poprzez zapoznanie się z dokumentami np. w drodze odpłatnej porady prawnej. Dodam jeszcze, że przyczyny ustania czlonkostwa reguluje statut, a nowelizacja ograniczyła znacznie sytuacje ustania czlonkostwa.

      Odpowiedz
  21. Jerzy

    Z okazji nowej Ustawy nasza spółdzielnia obniżyła nowym członkom – przyjętym z mocy Ustawy – opłatę eksploatacyjną o 28 gr/m2. Dotychczasowym zaś członkom podwyższyła opłatę eksploatacyjną o 6 gr/m2.
    Pytam dlaczego moim kosztem przyjmowani są nowi członkowie ?

    Odpowiedz
  22. karol

    Odnoszę wrażenie, że nie ma pojęcia automatu, jeśli chodzi o członkostwo, jak również nie ma nic za darmo. W noweli ustawy, artykuł 3 ustęp 3 z indeksem 1, zawarto odwołanie do art. 16 par. 1. Natomiast artykuł 3 ustęp 3 z indeksem 2, jasno określa, kiedy członkostwo może powstać. Nowela nie zwalnia z opłat za członkostwo i złożenia deklaracji członkowskiej. Chyba, że taki zapis zostanie zawarty w statucie spółdzielni, jednym słowem nie ma nic za darmo.

    Odpowiedz
  23. Sylwia

    Witam.
    W 2011 roku kupiliśmy z mężem mieszkanie. Nie mieliśmy potrzeby bycia członkami spółdzielni. W październiku otrzymaliśmy pismo, iż zgodnie z Ustawą jesteśmy oboje Członkami Spółdzielni i musimy w terminie 30 dni zapłacić po 300 zl na dzialalność kultularno oświatową.(gdyz tak wynika ze Statutu Spółdzielni) Myślimy o sprzedaży tego mieszkania za dwa lata i zastanawiam się czy kwota 600 zl jest konieczna do zaplaty. Zgodnie ze Statuem Spółdzielni kto nie zaplaci w terminie ten zostanie skreślony z Listy Członków Spółdzielni. Zgodnie z nową Ustawę Spółdzielnia już nie ma takich praw. Czy jeżeli nie zapłacimy to podczas sprzedaży napotkamy jakieś trudności lub odsetki do zapłaty.
    Pozdrawiam

    Odpowiedz
  24. Anka

    Witam! otrzymałam od spółdzielni pismo z informacją że od 09.09 2017 weszły zmiany dotyczące członkostwa w spółdzielni.
    sprawdziłam te informacje i rzeczywiście że ustawa tak nakazuje. dostałam w tym piśmie automatycznie informację że zgodnie ze statusem spółdzielni winnam zapłacić 300 zł na poczet działalności społecznej i oświatowo-kulturalnej.
    pytanie takie jest moje czy muszę zapłacić?
    dodatkową informacją jest fakt że spółdzielnia ma nieuregulowane grunty.
    Ja14:18
    dziękuję

    Odpowiedz
  25. Joanna

    Witam,
    Od lat jestem członkiem spółdzielni. Wpisowe (czy udział) wynosiło 2.000 zł. Dziś dowiedziałam się, że ustawa została znowelizowana i każdy kto ma mieszkanie staje się automatycznie członkiem spółdzielni czyli nabywa takie same prawa jak ja, bez opłaty wpisowego. Na pytanie co z moimi pieniędzmi dowiedziałam się, że zostały zamrożone na koncie spółdzielni i nie zostaną wypłacone, bo nie ma narzędzi prawnych umożliwiających ich zwrot, ponieważ statut spółdzielni nie ma zastosowania, a ustawa tego nie reguluje.
    Czy to prawda? Czy spółdzielnia ma prawo mi nie zwrócić tej kwoty? Jeśli okres przejściowy stosowania zapisów statutu ma trwać 12 miesięcy to może jest to odpowiedni moment? (pracownik nie wspomniał o tym okresie przejściowym tylko powiedział, że statut już nie ma zastosowania).
    Spółdzielnia twierdzi, że czeka na nowe regulacje w tej sprawie.
    Co mogę zrobić w tej sprawie?

    Odpowiedz
  26. ADA

    Coś takiego znalazłam w skrzynce. …….informuje że w związku ze zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 009,09,2017r, została Pani z mocy ustawy członkiem spółdzielni. Mam mieszkanie z odrębną własnością /księga wieczysta/, Czy mogę odmówić ? Przez 10 lat płaciłam /jako nie członek spółdzielni/ dwukrotnie większą kwotę funduszu remontowego czy mogę wystąpić o zwrot nadpłaconej kwoty.

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.