Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie, najem. Blog adwokata specjalizującego się w tej tematyce.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali na właścicielu lokalu ciąży m.in. obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie. Co to właściwie znaczy? Jakie są to obowiązki? Kto może wyciągnąć konsekwencje w wyniku niedochowania tych obowiązków? Postaram się to poniżej krótko zarysować.
Dnia 9 sierpnia 2017 roku Prezydent podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. (sejm.gov.pl) o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jest to część pakietu „Mieszkanie Plus”. Wprowadza wiele zmian, z jednej strony zwiększających dostępność mieszkań pod wynajem i ułatwiających dojście do własności, z drugiej strony nowy, kontrowersyjny rodzaj najmu (nazwany najmem instytucjonalnym) pozwalający eksmitować na bruk, bez prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, czyli wprost do noclegowni.
Osoby spełniające warunki wynajmu lokali komunalnych powinny się spieszyć. Za około rok mogą wejść w życie przepisy uniemożliwiające zawieranie takich umów na czas nieokreślony, a umozliwające jedynie na czas 5 lat. Co 5 lat będzie następowała weryfikacja uprawnień do takich lokali, a w przypadku śmierci najemcy ich tzw. dziedziczenie (a precyzyjniej wstąpienie w stosunek najmu) będzie ograniczone do sytuacji, w których osoby bliskie zmarłego najemcy spełniają warunki wynajmu.
Najemca lokalu w celu podnajmu na cele mieszkaniowe nie musi doliczać do faktury podatku od towarów i usług. Spółka, która otrzymała korzystną interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 19 stycznia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-1121/15/AD – sip.mf.gov.pl) jest najemcą (od spółdzielni mieszkaniowej) lokalu mieszkalnego. Rozważa możliwość podnajmu tego lokalu innemu podmiotowi (osobie prawnej), który zawrze umowę dalszego podnajmu z osobą fizyczną wyłącznie na cele mieszkaniowe. Podatnik – najemca, jak i jego podnajemca w łączących ich umowach posiadać będą klauzulę o przeznaczeniu przedmiotu umowy – lokalu mieszkalnego, wyłącznie na cele mieszkaniowe (przy czym nie chodzi tutaj o świadczenie usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania, czy innych usług hotelowych).
Właściciele lokali co raz chętniej proponują zawarcie umów najmu okazjonalnego. Nie ma się co dziwić. Zawarcie zwykłej umowy najmu powoduje objęcie najemcy ochroną z ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Tymczasem najem okazjonalny daje właścicielowi znacznie łatwiejszy sposób na pozbycie się najemcy po wygaśnięciu umowy. Wystarczy uzyskanie klauzuli wykonalności w sądzie (bez potrzeby toczenia procesu) i na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności można iść do komornika w celu wykonania eksmisji na bruk.
Nabycie mieszkania z lokatorami wiąże się z ryzykiem. Jedną z „pułapek” jest możliwość żądania zwrotu kosztów remontu mieszkania. Okazuje się, że dotyczy także, gdy poprzedniego właściciela a lokatorów łączyła umowa najmu. Dotychczas często uważano, że dotyczy to tylko takiej sytuacji, w której lokatorzy posiadają mieszkanie samoistne (czyli zachowują się jak właściciele np. mają obiecane, że mieszkanie będzie sprzedane im a nie komuś obcemu i remontują mieszkanie we własnym interesie).
Możliwości podwyższenia wysokości czynszu lokalu mieszkalnego są ograniczone. Może to nastąpić tylko w przypadkach i trybie przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym.