Kupno mieszkania – co należy sprawdzić?

Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym warto samemu dopilnować kwestii prawnych. Oczywiście, umowa musi zostać zawarta u notariusza i to on powinien dopilnować najważniejszych kwestii i sporządzić ją według najlepszej woli, wiedzy oraz z należytą starannością, a także zadbać by umowa była obowiązującym prawem. Możemy jednak także sami zadbać o swoje interesy. Wiedząc więcej, z pewnością poczujemy się bezpieczniej.

Tytuł prawny Sprzedającego do mieszkania.

Istnieją dwa zasadnicze rodzaje własnościowych tytułów do mieszkania: odrębna własność lokalu i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli lokal stanowi odrębną własność powinien mieć bezwzględnie założoną księgę wieczystą. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa lokal nie musi mieć założonej księgi wieczystej.

Sprzedający powinien być właścicielem mieszkania, a to powinno wynikać z księgi wieczystej lokalu. Może być jeszcze taka sytuacja, w której własność lokalu zostanie dopiero wyodrębniona przez Sprzedającego w trakcie sprzedaży, a własność Sprzedającego do całego budynku lub niewyodrębnionych lokali będą wynikać z księgi całej nieruchomości z budynkiem.

Księgę wieczystą możesz sprawdzić w internecie http://ekw.ms.gov.pl . Sprzedający powinien przed zawarciem umowy podać ci numer księgi. Notariusz i tak musi mieć przy zawieraniu umowy aktualny odpis księgi. Nie zaszkodzi jednak sprawdzić już wcześniej, co się tam znajduje.

Sprawdź w dziale I księgi czy chodzi na pewno o to mieszkanie, które chcesz kupić. Zobacz, co dokładnie obejmuje i jakie pomieszczenia. Zwróć uwagę, czy takie pomieszczenia jak garaże, strychy, tarasy są wpisane jako pomieszczenia w lokalu, pomieszczenia przynależne, czy też są one częścią nieruchomości wspólnej lub innej nieruchomości. W tych ostatnich wypadkach zainteresuj się, na jakich zasadach sprzedający korzysta z tych pomieszczeń. Być może wraz z zakupem mieszkania powinieneś nabyć także udział w lokalu będącym wielostanowiskowym garażem w budynku, spółdzielcze prawo do tego garażu, czy też odrębną nieruchomość lub jej udział w przypadku garażu znajdującego się poza budynkiem. Może być i tak, że garaż nie został wyodrębniony jako lokal i wraz z nabyciem mieszkania, kupujesz udział w tym garażu, ponieważ z mieszkaniem związany jest określony w dziale II-sp udział do całej części wspólnej nieruchomości (klatek schodowych, korytarzy itp. i czasem także garażu, jeśli nie stanowi odrębnej nieruchomości). Dlatego dopytaj o to sprzedającego i notariusza. Możesz też sprawdzić sam, jakie lokale zostały wyodrębnione w całej nieruchomości (całym budynku). W dziale I księgi lokalu znajdziesz numer księgi wieczystej całej nieruchomości, a w księdze wieczystej całej nieruchomości znajdziesz numery ksiąg wieczystych wszystkich lokali.

W dziale II sprawdź, czy sprzedający wpisany jest jako właściciel lub uprawniony (z prawa spółdzielczego).

Jeśli mieszkanie jest własnością (spółdzielczym prawem) małżeństwa bądź kilku lub większej ilości współwłaścicieli, a kupujesz całe mieszkanie, powinni wszyscy uczestniczyć w akcie notarialnym albo udzielić notarialnego pełnomocnictwa.

W dziale III i IV sprawdź, czy nie toczą się jakiekolwiek postępowania egzekucyjne, nie ma wpisanych hipotek innych praw do mieszkania osób trzecich. W przypadku lokali w blokach mieszkalnych działy te powinny być co do zasady puste.

Jeśli coś jest dla ciebie niejasne, także zapytaj notariusza lub innego prawnika.

W żadnym z działów księgi wieczystej nie może być także żadnych niewykreślonych wzmianek o wpływie wniosków do ksiąg wieczystych. Jeżeli taka istnieje powinna zostać wykreślona przed podpisaniem aktu notarialnego. Warto też poprosić sprzedającego o kopię pisma, jakie otrzymał od ksiąg wieczystych w związku ze wzmianką lub jego pisma, jeśli to on był autorem wniosku.

W epoce komputerów i mobilnego internetu, warto by tego typu urządzenie towarzyszyło nam w czasie zawarcia umowy u notariusza. Będzie to w interesie nie tylko Sprzedającego (będzie nalegał by dokonać zapłaty przelewem u notariusza tuż po podpisaniu akt, co jest zrozumiałe z punktu widzenia jego interesów), ale także dla Twojego bezpieczeństwa jako nabywcy. W każdym momencie, w tym tuż przed dokonaniem transakcji będziesz mógł sprawdzić, czy w księdze nie pojawiło się nic niepokojącego, w szczególności, czy nie pojawiła się wzmianka, że ktoś złożył wniosek (np. o wpis własności, hipotece, zawiadomienie o egzekucji itp.). Jeżeli zauważysz coś takiego, niezwłocznie powiadom o tym notariusza.

Nie ma żadnych przeszkód natury prawnej, by kupić mieszkanie np. od właściciela, który przedstawi dokument potwierdzający własność, ale nie jest wpisany jako właściciel (np. wniosek nie został rozpoznany albo nabył mieszkanie w szczególny sposób – nie u notariusza i nie wpisał się do księgi wieczystej) czy też np. mieszkanie obciążone hipoteką czy innymi prawami bądź wzmiankami, natomiast warto w takich przypadkach dokładnie wypytać notariusza, a najlepiej skorzystać z dodatkowej pomocy prawnej i dowiedzieć się, na jakie możesz narazić się konsekwencje.

Podobnie, należy skorzystać z pomocy prawnika, jeśli sprzedający informuje cię albo przedstawia jakieś dokumenty, z których wynika, że stan prawny lokalu nie jest taki jak w księdze wieczystej.

Jeśli lokal, do którego przysługuje sprzedającemu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie posiada księgi wieczystej, sprzedający powinien dysponować aktualnym zaświadczeniem ze spółdzielni, iż jest właścicielem.

Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, zwróć się do prawnika, adwokata lub radcy prawnego, bądź do notariusza, który ma sporządzić akt. Kupno mieszkania to najczęściej inwestycja na lata, warto zrealizować ją rozsądnie.

Inne kwestie.

Nie należy zapominać, że równie ważne jak tytuł Sprzedającego do lokalu, są również sprawy związane z faktycznym zamieszkiwaniem osób w lokalu. Przede wszystkim należy zadbać o wymeldowanie wszystkich osób, najlepiej do podpisania aktu notarialnego. Warto dowiedzieć się, czy w lokalu zamieszkują także osoby, które nie są właścicielami i na jakiej podstawie. Należy dopilnować, by w chwili podpisywania aktu notarialnego w lokalu nie mieszkał nikt inny poza poprzednimi właścicielami. Jeśli w lokalu w chwili podpisania aktu notarialnego mieszkają tylko sprzedający, a w akcie notarialnym znajduje się zobowiązanie do wydania lokalu pod rygorem prowadzenia egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), to w razie niewydania mieszkania nie powinno być problemów z eksmisją.

Nie zaszkodzi poprosić sprzedającego o zaświadczenie od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zadłużenia w opłatach za mieszkanie. Nie jest to absolutnie niezbędne, gdyż nabywca nie ponosi odpowiedzialności za tego typu długi sprzedającego, ale uniknie nieprzyjemności związanych z wyjaśnianiem tego stanu rzeczy. Przy wydaniu mieszkania warto protokolarnie spisać liczniki, by nie narażać się na konieczność opłacenia nierozliczonych mediów za sprzedającego.

Nie muszę chyba pisać, że należy dokładnie obejrzeć mieszkanie czy nie ma jakiś istotnych wad, pęknięć w ścianach, zacieków itp. Natomiast nie każdy może wiedzieć, czy pamiętać, żeby sprawdzić, czy budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, leżeć w strefie ograniczonego użytkowania w związku z pobliskim istniejącym bądź planowanym lotniskiem, wysypiskiem, trasą szybkiego ruchu, linią energetyczną, instalacją radiokomunikacyjną czy inną temu podobną, czy też w strefie związanej z ochroną środowiska. Wszelkie tego typu ograniczenia mogą poważnie utrudniać wykonanie remontu.

Umowa przedwstępna.

Przed zawarciem ostatecznej umowy można sporządzić umowę przedwstępną. Jest to niekiedy konieczne, gdy np. chcesz wziąć kredyt na kupno mieszkania. Taka podwójna transakcja jest jeszcze bezpieczniejsza, gdyż możesz wpisać roszczenie o nabycie mieszkania do księgi wieczystej. Niestety wiąże to się z podwójną wizytą u notariusza i przez to większymi kosztami. Jeśli nie zależy Ci na czasie i chcesz mieć jak największe bezpieczeństwo transakcji i np. wyeliminować ryzyko oszustwa polegającego na kilkukrotnej sprzedaży mieszkania innym osobom warto rozważyć tę możliwość.

Możesz też zawrzeć umowę przedwstępną na piśmie z pominięciem formy notarialnej, ale pamiętaj, że nie będziesz miał wtedy roszczenia do sprzedającego o zawarcie przyrzeczonej umowy ani możliwości wpisu tego roszczenia do księgi wieczystej. Taka umowa wiąże się zazwyczaj jedynie z przekazaniem sprzedającemu zaliczki lub zadatku. Jeśli sprzedający się rozmyśli, możesz dochodzić jedynie zwrotu zaliczki albo podwójnego zadatku. Jeśli to Ty się rozmyśliłeś, sprzedający powinien zwrócić ci zaliczkę, chyba że umówiliście się na zadatek, to wtedy sprzedający go zatrzyma. Możecie także inaczej określić zasady zwrotu zaliczki czy zadatku.