Jeśli budynki garażowe lub miejsca postojowe stanowią odrębną nieruchomość, to jest inną niż ta na której znajduje się budynek mieszkalny, uchwalane przez wspólnotę plany gospodarcze nie mogą dotyczyć tych garaży lub miejsc postojowych.
Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 118/08, Lex nr 658169. Wynika stąd, że wspólnota mieszkaniowa powołana jest do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Natomiast nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Tym bardziej o sprawach dotyczących sąsiednich nieruchomości.
Problem nieruchomości sąsiednich
Oceny tej nie zmienia fakt funkcjonalnego powiązania tych nieruchomości z nieruchomością wspólną. Może tu chodzić o to, że np. na miejscach garażowych i postojowych parkują wyłącznie właściciele lokali. Są oni jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości z budynkami garażowymi lub współwłaścicielami placu z miejscami parkingowymi. Nieruchomości te mają bowiem współwłaścicieli, którzy powinni sprawować zarząd nimi na zasadach wynikających z Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w sprawach zwykłego zarządu (typowych sprawach dotyczących korzystania z nieruchomości i jej utrzymania) powinna decydować większość współwłaścicieli liczona według udziałów odrębnie co do każdej z tej sąsiedniej nieruchomości. Co do wzajemnych rozliczeń, to nie ma przeszkód, aby współwłaściciele nieruchomości sąsiednich obciążali pozwaną Wspólnotę wynagrodzeniem za korzystanie z nich przez członków tej Wspólnoty. Stanowiłoby ono bowiem koszt zarządu nieruchomością wspólną. Również pozwana Wspólnota mogłaby obciążać współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich określoną częścią ponoszonych opłat (np. za energie elektryczną) na podstawie zawartej przez strony umowy.
Więcej: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2013 roku, sygn. VI ACa 436/13 (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA W-wa, VI ACa 436/13).
Uwaga! Po publikacji niniejszego artykułu w sprawie nieruchomości ściśle powiązanych z nieruchomością wspólną w orzecznictwie sądowym zaszły subtelne zmiany. Sądy dopuszczają bowiem, aby wspólnota, za zgodą właściciela nieruchomości sąsiedniej i w wyjątkowych sytuacjach, sprawowała zarząd. Tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 czerwca 2015 r. , I ACa 95/15.