Zmiana zarządu umownego uchwałą zaprotokołowaną notarialnie

Duże kontrowersje i problemy we wspólnotach wzbudza przepis art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Umożliwia on zmianę tego, co właściciele lokali ustalili w umowie, czyli jednomyślnie, zgodnie z art. art. 18 ust. 1 ustawy. Tymczasem uchwały w dużej wspólnocie podejmowane są większością głosów. Pojawia się pytanie, czy ustawodawca nie dopuścił do paradoksalnej sytuacji, w której właściciele lokali mogą po raz pierwszy zmienić sposób zarządu tylko jednomyślnie umową, tymczasem po zawarciu umowy będą mogli to robić większością głosów uchwałą. Powstaje pytanie jak należy interpretować ten przepis.

Przede wszystkim należy przywołać treść  art. 18 ust. 2a u.w.l. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Warto zatem przytoczyć, co ustawodawca zapisał w ust. 1. Otóż właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W doktrynie pojawiło się kilka możliwości wykładni omawianego przepisu.

1. Niektórzy uważają, że art. 18 ust. 2a u.w.l. umożliwia zmianę sposobu zarządu jedynie z powrotem na ustawowy, w którym właściciele wybierają jedno lub kilkuosobowy zarząd złożony z osób fizycznych. Zmiana sposobu zarządu w inny sposób wymaga zawarcia nowej umowy w formie aktu notarialnego.

Interpretacja taka byłaby najbardziej zgodna z duchem całej ustawy oraz praktyką. Wytworzyły się bowiem dwa modele zarządu ustawowy i powierzony. Zatem logiczne jest, by przechodzenie z zarządu powierzonego do ustawowego, preferowanego przez ustawodawcę było łatwiejsze i przepis umożliwiający takie ułatwienie znajdował się w ustawie. Taka wykładnia jest jednak wielokrotnie krytykowana. Gdyby taka była rzeczywiście intencja ustawodawcy, zapewne przepis zostały sformułowany w inny, bardziej przejrzysty sposób.

2. Zdaniem innych raz dokonana, jakakolwiek zmiana sposobu zarządu w formie umowy otwiera drogę do kolejnych zmian, tym razem już większością głosów uchwałą zaprotokołowaną notarialnie. Jest to najmniej zrozumiała interpretacja z punktu widzenia racjonalności, ale zarazem najbardziej zgodna z literalnym odczytaniem treści przepisu. Taka interpretacja pojawia się w orzecznictwie najczęściej.

Takie stanowisko zostało wyrażone w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., II Cz 4/09 (www.sn.pl) i uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30 listopada 2012 roku, I ACa 1116/12 (orzeczenia.ms.gov.pl) Sądy obiter dicta rozstrzyganych spraw, czyli w dygresji do głównego zagadnienia sporu, stwierdziły w uzasadnieniach swoich rozstrzygnięć, że uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., można także w miejsce zarządu powierzyć zarządzanie zarządcy (jeśli wcześniejszą umową w sprawie sposobu zarządu nie dokonano powierzenia zarządu żadnej osobie).

Innymi słowami oznacza to, że właściciele lokali, dokonując umową (jednogłośnie lub przy wyodrębnieniu lokali) drobnej zmiany w sposobie zarządu, otwierają sobie furtkę do diametralnej zmiany zasad zarządu większością głosów.

3. Jest jeszcze jedna droga interpretacji. Otóż poprzez uchwałę podjęta w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. można zmienić sposób zarządu, ale nie można w tym trybie zastępować obowiązujących ustawowych elementów sposobu sprawowania zarządu elementami umownymi. Właściciele mogą bowiem nie tylko wybrać zarządce (zarząd powierzony), ale określić szczegółowe zasady sprawowania tego zarządu, inne od ustawowych. Właściciele lokali mogą bowiem zmienić wszystkie zasady uregulowane w dziale rozdziale 4 ustawy o własności lokali „Zarząd nieruchomością wspólną”, poza tymi, które dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd.

Taki sposób interpretacji można znaleźć przykładowo w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2011 roku, sygn. I ACa 953/11 . W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia czytamy, że uchwała taka może tylko zmieniać już ustalony sposób zarządu nieruchomością wspólna, ale tylko w danej, ściśle określonej już materii, natomiast nie może go ustalać w pozostałym zakresie.

Właściciele lokali nie mogliby zatem zmienić sposobu zarządu nieruchomością wspólną w zakresie, w jakim nie uregulowali konkretnych kwestii w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Do kwestii nieuregulowanych inaczej w umowie należy stosować przepisy rozdziału 4 u.w.l., zaś uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można jedynie zmienić lub ewentualnie rozwiązać umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali, natomiast nie można taką uchwałą ustalić sposobu zarządu nieruchomością wspólną, jeśli wcześniej nie została zawarta przez wszystkich właścicieli lokali umowa z art. 18 ust. 1 u.w.l.

W praktyce, większość umów zawartych w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. dotyczy wyboru zarządcy – najczęściej firmy będącej osobą prawną, w miejsce zarządu ustawowego bez szczegółowego określania sposobu zarządu. W takiej sytuacji, przy uwzględnieniu trzeciej, kompromisowej koncepcji:
– zmiana zarządu poprzez powrót do zarządu ustawowego – wymaga uchwały podjętej większością głosów właścicieli lokali i zaprotokołowanej notarialnie
– zmiana osoby zarządcy – wymaga uchwały podjętej większością głosów właścicieli lokali, przy czym zaleca się, aby została zaprotokołowana notarialnie i bez przeszkód wpisana do księgi wieczystej, choć nie przesądza to o jej ważności (uważa się bowiem, że sama zmiana zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządzania i może zostać dokonana zwykłą uchwałą właścicieli lokali, takie stanowisko zawarł przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2009 r., II Cz 4/09),
– szczegółowe określenie sposobu zarządu przez zarządce – wymaga zawarcia umowy jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali w formie aktu notarialnego.

Z uwagi na to wszytko zalecam stosować się do tej trzeciej, kompromisowej koncepcji. Nawet jeśli nasza uchwała zostanie zaskarżona i sąd będzie zwolennikiem drugiego wariantu (jeszcze bardziej rozpowszechnionego i zarazem bardziej liberalnego), to uchwała oraz zmiana zarządu i tak pozostaną w mocy.

Na koniec jeszcze jedna istotna uwaga. Uchwała zaprotokołowana notarialnie to nie to samo, co uchwała w formie aktu notarialnego. Notariusz nie musi uczestniczyć przy zbieraniu głosów ani pełnomocnictw. Więcej można przeczytać o tym w moim artykule z 23 lutego 2016 roku .