Wśród zarządców panuje przekonanie (często słuszne), że lokale użytkowe generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne. Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) umożliwia podwyższenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych ponad wysokość wynikającą z udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Musi to nastąpić poprzez podjęcie uchwały właścicieli lokali. Podniesienie obciążeń musi zostać jednak dokonane w sposób przemyślany, wykalkulowany i proporcjonalny do rzeczywistych i niewyimaginowanych powodów, dla których utrzymanie nieruchomości wspólnej staje się droższe. Uchwały w tym przedmiocie są bardzo często skarżone do sądów, a obecne orzecznictwo sądowe wymaga od wspólnot odpowiedniego wykazania zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości.
Na ten temat pisałem już dwa lata temu w artykule przestrzegającym przed nadmiernym obciążaniem lokali użytkowych. Dzisiaj chciałbym skupić się na kilku innych nieporuszonych przeze mnie wcześniej kwestiach.
Czy dodatkowe obciążenie lokali musi być uzależnione od udziału w nieruchomości wspólnej (czyli jednocześnie od metrażu lokalu), przykładowo stosowanie od postanowień uchwały właścicieli lokali obciążenie lokali użytkowych wynosi …zł/m2 albo np. 140% obciążenia lokali mieszkalnych?
Nie.
Dodatkowe obciążenie może być także ryczałtowe za przysługujący lokal. Ustawa nie określa w jaki sposób obciążenie to ma być zwiększone. Sposób naliczenia tego dodatkowego obciążania musi jednak korespondować ze sposobem, w jakim rosną obciążenia. Im większa powierzchnia lokalu użytkowego tym większe zwykle generuje on obciążenia, dlatego w najbardziej typowych wypadkach doradzam, by wzrost obciążeń rósł proporcjonalnie z metrażem lokalu użytkowego, czyli był rozliczany na tej samej zasadzie jak dla lokali mieszkalnych, tylko procentowo wyższy.
Czy jest możliwe zróżnicowanie obciążeń lokali użytkowych np. ustalenie obciążenia lokali użytkowych na parterze na 160 % a lokali na innych piętrach 120% albo odwrotnie?
Nie.
Nieuzasadnione jest obciążenie właściciela wszystkich lokali użytkowych zaliczką na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w różnych wysokościach w zależności od usytuowania lokalu i prowadzonej w nim działalności. (Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 20 października 2016, sygn. I ACa 1743/15 (orzeczenia.ms.gov.pl))