Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokali

głos

Uchwały podejmowane przez właścicieli lokali (czyli zazwyczaj w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali,) zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Jeżeli każdy lokal ma jednego właściciela, podejmowanie decyzji nie powinno nastręczać żadnych problemów natury prawnej. Może się jednak okazać, że odrębna własność lokalu stanowi współwłasność kilku osób. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność w częściach ułamkowych

Z taką współwłasnością możemy mieć do czynienia w szczególności w przypadku lokalu przeznaczonego na wielostanowiskowy garaż. Każdy z właścicieli lokali lub część z nich może posiadać w takim przypadku udział w takim garażu. Głos przysługuje nie tylko właścicielom lokali mieszkalnych, ale także właścicielowi lokalu garażowemu. I tu pojawia się problem, komu ten głos ma przysługiwać. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku, III CZP 82/12 (www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 82/12), prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Oznacza to, że wszyscy właściciele tego lokalu musieliby uzgodnić jednomyślnie jaki oddać głos (art. 199 k.c.), ewentualnie większość z nich (art. 201 k.c., w przypadku uchwały dotyczącej sprawy zwykłego zarządu, jeśli podejmują ją współwłaściciele, mimo że może to zrobić zarząd).

Stanowisko Sądu Najwyższego nie ułatwia zadania podejmowania decyzji we wspólnotach, szczególnie w tych, w których na garaże przypada duży udział powierzchni użytkowej. Taki pogląd wynika jednak z nie najlepiej sformułowanych przepisów ustawy o własności lokali i kontynuuje dotychczasową linię orzeczniczą wyrażoną m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 28 listopada 2012 roku, I ACa 584/12, uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 (www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 43/05), a także uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 65/03), w której Sądu Najwyższy stwierdził, że przewidziana w ustawie nieruchomość wspólna jest kategorią współwłasności o charakterze szczególnym, do której przepisy kodeksu cywilnego mogą mieć zastosowanie jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 u.w.l.,). Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l., udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, którym jest wnioskodawca. Błędne jest zaś założenie, wyprowadzone na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, że jako współwłaściciel np. w 1/4 części lokalu o powierzchni 1/4 całkowitej powierzchni użytkowej nieruchomości ma on udział w 1/16 części nieruchomości wspólnej. Do jego sytuacji prawnej ma bowiem zastosowanie ustawa o własności lokali, zgodnie z którą udział w 1/4 części nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu.

Jako ciekawostkę należy podać, że w doktrynie pojawił się i przeciwny pogląd, wyrażany m. in. przez Jerzego Ignatowicza (Komentarz do ustawy o własności lokali, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1995 str. 89-90), zgodnie z którym każdy współwłaściciel lokalu uczestniczy w głosowaniu na zebraniu właścicieli lokali samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu (pogląd taki jest uzasadniony okolicznością, że w wypadku zwykłej współwłasności ułamkowej współwłaścicieli nie łączy żaden stosunek osobisty wymagający współdziałania, nie ma tym samym przeszkód, aby każdy ze współwłaścicieli lokalu oddał swój głos, którego siła jest mierzona poprzez pomnożenie wysokości jego udziału we współwłasności lokalu oraz wysokości udziału przypadającej na ten lokal we współwłasności nieruchomości wspólnej).

Powyższy pogląd został zaaprobowany w wyrokach Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 12 marca 2008 roku, sygn. akt I C 467/06, i Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt I ACa 601/08, Gazeta Prawna, wyd. 16.09.2008. Jednakże wobec literalnego brzmienia ustawy o własności lokali i aktualnego stanowiska Sądu Najwyższego, pogląd ten wydaje się trudny do obrony.

Stanowisko Sądu Najwyższego, choć wierne ustawie o własności lokali jest rozwiązaniem uciążliwym dla wspólnot mieszkaniowych, dlatego warto rozważyć zmianę przepisów. Dnia 14 kwietnia 2014 roku Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Ministra Infrastruktury i Rozwoju, w którego kompetencjach znajdują się również sprawy mieszkalnictwa, o zmianę przepisów w tym zakresie (Wystąpinie RPO). Rzecznik Praw Obywatelskich nie precyzuje kierunku zmian, jednak wskazuje, że nowelizacja ustawy jest konieczna, gdyż obowiązujący stan prawny nie zapewnia, nie tylko sprawnego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ale – co istotne z punktu widzenia ochrony praw obywatelskich – uniemożliwia wykonywanie uprawnień właścicielskich.

Wydaje się, że najwłaściwszym rozwiązaniem byłoby umożliwienie głosowanie współwłaścicielom lokali każdemu z osobna, przy czym siła głosu byłaby równa pomnożeniu jego udział w lokalu przez udział w powierzchni, jaki zajmuje lokal w stosunku do całej nieruchomości. Inne propozycje, takie jak wybór reprezentanta współwłaścicieli lokali tak jak w przedwojennej regulacji zawartej w art. 11 Rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.) moim zdaniem nie naprawią całkowicie problemu i nie pasują do obecnych realiów, w których coraz więcej właścicieli lokali posiada udział w garażach podziemnych.

Współwłasność łączna małżonków (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska)

Często zdarza się, że odrębna własność lokali stanowi wspólność małżonków. W takim wypadku wystarczy, że na zebraniu właścicieli odda głos tylko jeden z małżonków albo gdy na liście głosowania podpisze się tylko jeden z nich. Zgodnie bowiem z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej k.r.o.) każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Głos taki nie będzie ważny, jeśli drugi z małżonków sprzeciwi się decyzji tego pierwszego (np. na zebraniu albo w przypadku zbierania głosów zawiadomi zarząd wspólnoty jeszcze przed dokonaniem czynności prawnej – np. zawarciem umowy, której dotyczy uchwała, art. 36[1] § 1-2 k.r.o.). Podobne zasady obowiązują w przypadku, gdy odrębna własność lokalu została wniesiona jako wkład do spółki cywilnej (art. 865 k.c.).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.