Obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie

stan lokaluZgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali na właścicielu lokalu ciąży m.in. obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie. Co to właściwie znaczy? Jakie są to obowiązki? Kto może wyciągnąć konsekwencje w wyniku niedochowania tych obowiązków? Postaram się to poniżej krótko zarysować.

Niestety ustawodawca, nakładając analizowany obowiązek, nie sprecyzował jego treści. Powszechnie przyjmuje się, iż są to wszelkie czynności potrzebne do utrzymania lokalu w takim stanie, aby był zdatny jest do realizowania swojej podstawowej funkcji, czyli w przypadku lokalu mieszkalnego bezpieczne i trwałe zamieszkanie w nim ludzi. Trzeba mieć tu na myśli przede wszystkim stan techniczny, higieniczny i sanitarny lokalu.

W zakresie powyższych obowiązków znajdzie się m.in. zapewnienie szczelności i bezpieczeństwa wszelkich instalacji, obowiązek utrzymania w należytym stanie liczników (ze względów praktycznych zazwyczaj przejmowany przez zarząd wspólnoty, czy obowiązek zabezpieczenia przedmiotów zamocowanych do okien, czy balkonów przed spadnięciem.

Zakaz naruszania ścian nośnych wynika bardziej z zakazu samodzielnej ingerencji właściciela w nieruchomość wspólną. Natomiast z powyższego obowiązku wynika zakaz wyburzania ścian (nawet działowych) oddzielających lokal od innego lokalu. Połączenie lokalu z innym lub częścią nieruchomości wspólnej (tak samo zmniejszenie lokalu na korzyść nieruchomość wspólnej np. powiększenie korytarza kosztem lokalu) wymaga aktu notarialnego. Akt ten musi być poprzedzony zgodą właścicieli lokali wyrażoną w uchwale w stosownej formie (notarialnej w przypadku nabycia części nieruchomości wspólnej). Ponadto wymaga to dopełnienia formalności związanych z przepisami budowlanymi i dot. ewidencji budynków oraz lokali. Rozebranie ściany stanowiącą granicę lokalu bez dochowania powyższych obowiązków będzie oznaczało jej zniszczenie w świetle przepisów prawa cywilnego, a w świetle przepisów budowlanych może oznaczać samowolę budowlaną.

Sankcje

Obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie został ujęty oddzielnie od obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jest to oddzielny obowiązek dotyczący stanu wnętrza lokalu. Ustawodawca nie nałożył żadnych dodatkowych sankcji związanych z niedochowaniem powyższych obowiązków. Oznacza to, że z powyższych obowiązków, można wywieść jedynie odpowiedzialność na zasadach ogólnych, o ile zaniedbania dotyczące lokalu nie będą w jakiś sposób oddziaływać na inne lokale lub nieruchomość wspólną (doprowadzą lub zagrożą powstaniem szkody – odpowiedzialność odszkodowawczą (deliktowa) bądź dotycząca ochrony własności na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego).

Obowiązki lokatorów innych niż właściciele np. najemców

Podobna regulacja została zawarta w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów (…), zgodnie z którą najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Przepis ten również nie zawiera odrębnych sankcji. W stosunkach z wynajmującym w powiązaniu z art. 11 ust. 2 (i po spełnieniu wymienionych tam warunków) może uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu. W stosunkach z innymi sąsiadami może uzasadniać odpowiedzialność odszkodowawczą w powiązaniu z przepisami Kodeksu cywilnego.

>h2>Najem

Powyższe zagadnienia dotyczą relacji właścicieli lokali lub innych lokatorów ze wspólnotą mieszkaniową, a pośrednio także z innymi sąsiadami, w szczególności innymi właścicielami lokali.

W relacjach pomiędzy wynajmującym a najemcą kwestie utrzymania lokalu w należytym stanie reguluje umowa najmu, a jeśli strony nie uregulowały tych obowiązków – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Stosownie do § 2 drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Art. 681 Kodeksu cywilnego precyzuje pojęcie drobne nakłady. Otóż do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Zgodnie z art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Dodaj komentarz

Przeczytaj regulamin komentowania treści bloga.