Podwyższenie wysokości czynszu

czynsz-w-goreMożliwości podwyższenia wysokości czynszu lokalu mieszkalnego są ograniczone. Może to nastąpić tylko w przypadkach i trybie przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym.

Artykuł niniejszy nie dotyczy szczególnych przypadków, jakimi są lokale komunalne, socjalne i TBS.

Jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie, możesz wypowiedzieć stawkę czynszu, opierając się na kilku podstawach (opisanych poniżej). Takie wypowiedzenie wymaga formy pisemnej. Pismo zawierające wypowiedzenie być podpisane przez Ciebie podpisane i doręczone najemcy. Najlepiej by najemca podpisał na kopii wypowiedzenia, że je otrzymał albo by wysłać to pismo za potwierdzeniem odbioru (np. żółty druk ZPO na poczcie). Co do zasady stawka czynszu nie może być wypowiadana częściej niż raz na sześć miesięcy, licząc od dnia, kiedy podwyżka zaczęła obowiązywać. Termin wypowiedzenia stawki czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że w umowie najmu strony umówiły się na dłuższy. Wypowiedzenie czynszu jest możliwe na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że muszą minąć 3 pełne miesiące, by nowa stawka zaczęła obowiązywać. Przykładowo właściciel wysyła wypowiedzenie 20 stycznia, następnie otrzymuje ZPO z podpisem najemcy i datą 1 luty, luty nie jest pełnym miesiącem, więc muszą minąć jeszcze 3 pełne miesiące, by nowa stawka zaczęła obowiązywać od czerwca.

Podstawy zmiany stawki czynszu.

  1. 3 % wartości odtworzeniowej.

Właściciel może podnieść stawkę czynszu do wartości 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku. Jeśli w wyniku podwyżki stawka czynszu przekroczy ten wskaźnik, podwyżkę trzeba będzie uzasadnić z innych wskazanych niżej powodów.

Czynsz w tym przypadku obejmuje także inne opłaty za używanie lokalu – opłaty nielicznikowe (ad. 3 – 5 zgodnie z wyjaśnieniem w ostatnim rozdziale).

Wskaźnik przeliczeniowy w postaci wartości odtworzeniowej lokalu ogłaszany jest dla każdego powiatu w formie obwieszczenia wojewody w wojewódzkim Dzienniku Urzędowym. Wskaźniki te powinniśmy znaleźć na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej urzędów wojewódzkich. Np. dla Warszawy i województwa mazowieckiego:

http://www.mazowieckie.pl

Przykładowo liczymy czynsz dla mieszkania w Warszawie o powierzchni użytkowej 50 m2:

wskaźnik za 1 m2 obow. od 1.10.2013-31.03.2014: 5258 zł

3% x 50 x 5258 zł = 7887 zł w skali roku czyli 657,25 zł miesięcznie łącznie z opłatami za używanie lokalu.

Widzimy, że kwota ta znacznie odbiega w dół od stawek rynkowych. Zazwyczaj więc będzie mało przydatna. Podstawa ta będzie przydatna w ostateczności, np. kiedy nabywamy własność budynku, a czynsze płacone na rzecz poprzedniego właściciela np. miasta są i tak niższe, a nie jesteśmy w stanie podwyższyć czynszu w inny sposób. Warto przygotować zawczasu przyczynę i kalkulację tej podwyżki, gdyż najemca może jej żądać, a właściciel musi ją przedstawić najemcy w terminie 14 dni pod rygorem nieważności.

  1. Zwrot opłat + zwrot kapitału + godziwy zysk.

Właściciel może podnieść stawkę czynszu do wysokości sumy obejmującej: wydatki związane z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału i godziwy zysk.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu to opłaty nielicznikowe zwykle ujęte w czynszu np. podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty konserwacji, zarządu. Należy od nich odróżnić opłaty niezależne od właściciela – czyli opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków i odpadów, które w ogóle nie wchodzą w zakres czynszu i opłat za używanie lokalu (zobacz rozdział Czynsz i inne opłaty za używanie lokalu – wyjaśnienie).

Zwrot kapitału to procentowy wskaźnik odliczenia przez właściciela środków, które poniósł na budowę, zakup lub ulepszenie istniejącego lokalu. Ulepszenie nie oznacza zwykłego remontu lub jakichkolwiek działań doprowadzających zniszczony lokal do stanu, w jakim powinien być, tylko zwiększenie jego wartości użytkowej.

Zwrot kapitału w skali roku nie może przekroczyć 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu.

Przepisy nie precyzują natomiast pojęcia godziwy zysk. Zazwyczaj będzie to zysk zwyczajowo uzyskiwany przez właściciela lokalu nieodbiegające od przeciętnego, czyli stawki rynkowej. W sytuacjach szczególnych może też mieć znaczenie sytuacja najemcy.

  1. Inflacja.

Za uzasadnioną uważa się także podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (czyli ad. 3 – ad. 5 zgodnie z wyjaśnieniem w ostatnim rozdziale) w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym inflacji za poprzedni rok (średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym).

Inflacja jest ogłaszana, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Możemy to znaleźć na:

stronie GUSu: http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1634_PLK_HTML.htm

lub http://dziennikustaw.gov.pl wyszukując „sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w”.

Czyli np. czynsz wynosił na koniec 2013 roku 1.000 zł miesięcznie wraz z wszystkimi opłatami, nie licząc opłat licznikowych. W 2014 roku możemy podnieść czynsz o 0,9 % czyli tyle ile inflacja w 2013 roku, to jest do 1.009 zł.

Widzimy zatem, że to raczej nie jest podwyżka, a utrzymanie wysokości czynszu w stosunku do podaży pieniądza.

Co może zrobić najemca?

Najemca może:

  1. odmówić przyjęcia podwyżki – wtedy umowa najmu rozwiązuje się po upływie trzech pełnych miesięcy kalendarzowych od otrzymania wypowiedzenia, do rozwiązania umowy obowiązuje dotychczasowa wysokość czynszu i innych opłat,
  2. wnieść do sądu pozew o ustalenie, że pożyczka jest niezasadna, w tym wypadku także obowiązuje dotychczasowa wysokość czynszu i innych opłat, ale jeśli w sądzie się okaże, że podwyżka była choć częściowo zasadna, najemca będzie musiał zwrócić właścicielowi odpowiednią różnicę, korzyść z tego rozwiązania jest taka, że najemca nie będzie musiał płacić odsetek za okres do uprawomocnienia się orzeczenia sądowego.

Niezależnie od powyższego najemca może żądać przyczynę i kalkulację podwyżki związanej z poziomem wartości odtworzeniowej lokalu. Jeśli właściciel takiej przyczyny i kalkulacji nie przedstawi, podwyżka jest nieważna.

Czynsz i inne opłaty za używanie lokalu – wyjaśnienie.

Na czynsz, czyli potocznie wszystko to, co najemca płaci właścicielowi za korzystanie z mieszkania, może się składać się kilka elementów:

  1. opłaty niezwiązane z najmem lokalu,

  2. opłaty niezależne od właściciela (opłaty licznikowe),

  3. wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu (opłaty od powierzchni lub liczby osób),

  4. zwrot kapitału,

  5. czysty zysk właściciela.

To, jaka będzie konstrukcja czynszu w konkretnej umowie najmu, jest sprawą stron – najemcy i wynajmującego (właściciela). Natomiast na potrzeby ustalenia zasadności podniesienia tego czynszu trzeba będzie niekiedy te kwoty wyodrębnić. Zazwyczaj w umowach wyodrębniony jest czynsz, który obejmuje zysk właściciela wraz z podatkami i wydatkami. Natomiast opłaty licznikowe, jako niezależne od właściciela (wynajmującego) są płacone dodatkowo. Jest to rozwiązanie najwygodniejsze i najbardziej przejrzyste, gdyż przy podnoszeniu stawki czynszu istotne będą właśnie pozycje ad. 3-5, mianowicie ile wynosi czynsz, opłaty z pkt 3 i ew. zwrot kapitału bez względu na przyjętą terminologie w umowie najmu.

Ad. 1. Najemca może mieć też podpisane umowy o dostawę wody, ciepła, energii, gazu. Wtedy nie płaci bezpośrednio dostawcy. Te opłaty w ogóle nie będą nas interesować. Nie będą nas interesować także opłaty wprawdzie związane z zamieszkiwaniem, ale które nie są niezbędne do korzystania z lokalu takie jak opłata za abonament telefoniczny, za telewizję kablową czy Internet, nawet jeśli umowę o dostawę tych usług podpisał właściciel, a najemca zgodził się ponosić te opłaty. Są to opłaty dodatkowe i całkowicie niezależne od umowy najmu. To oznacza także, że jeśli umowa najmu nic o nich nie mówi, to najemca nie ma obowiązku ich płacić na rzecz właściciela.

Ad. 2. Jeśli chodzi o opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. I to tylko te opłaty, które ponosi pierwotnie właściciel. Nie dotyczy to zaś sytuacji, gdy to najemca ma umowę z dostawcą.

Chodzi o takie przypadki w, których decyduje zużycie mediów, a przez to wysokość opłat nie zależy od właściciela. Nie ma natomiast znaczenia, jak to zużycie jest liczone, czy licznik dotyczy lokalu, czy jest zbiorczy na więcej lokali.

Opłaty nie podlegają rygorystycznym zasadom podwyżek czynszu, a właściciel może obciążać tymi opłatami w całości najemcę. W razie zmiany tych opłat powinien przedstawić najemcy ich zestawienie wraz z przyczyna podwyższenia.

Ad. 3. Przez wydatki związane z utrzymaniem lokalu należy rozumieć wydatki, obciążające właściciela i obejmujące:

– opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,

– podatek od nieruchomości,

– koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

– koszty zarządzania nieruchomością,

– koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

– koszty ubezpieczenia nieruchomości,

– inne niewymienione wcześniej koszty wynikające z umowy najmu.

Koszty te muszą być ustalane w jakiś stały sposób np. proporcjonalnie do powierzchni lokalu lub wszystkich lokali w budynku.

Nazwa może być trochę myląca, bo wysokość podatków lub opłat za wieczyste użytkowanie nie jest w zasadzie zależna od właściciela, ale należy do tej grupy, gdyż jeszcze w mniejszym stopniu zależy od najemcy.

Koszty te wchodzą w zakres czynszu i mają znaczenie przy ustalaniu jego stawek.

Właściciel nie powinien mieć problemów ze zmianą czynsz z powodu tych opłat, ponieważ czynsz powinien mieć pokrycie między innymi w tych wydatkach (zobacz rozdział o podstawach zmiany czynszu pkt 2).

Ad. 4. Zwrot kapitału to procentowy wskaźnik odliczenia przez właściciela środków, które poniósł na budowę, zakup lub ulepszenie istniejącego lokalu. Ulepszenie nie oznacza zwykłego remontu lub jakichkolwiek działań doprowadzających zniszczony lokal do stanu, w jakim powinien być, tylko zwiększenie jego wartości użytkowej.

Ad. 5 Czynsz rozumiany jako zysk właściciela to tylko ta część całkowitej sumy składającej się na czynsz, dzięki której właściciel osiąga dochód, realną korzyść materialną, po odliczeniu wszystkich ponoszonych przez niego opłat i kosztów.

Podstawa prawna: art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) z dnia 21 czerwca 2001 roku, j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.

11 myśli nt. „Podwyższenie wysokości czynszu

    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Niniejszy artykuł dotyczy czynszu jako opłaty za najem lokalu, o czynszu decyduje właściciel lokalu lub budynku lub osoba przez niego upoważniona np. zarządca budynku. Nie ma przepisów ograniczających procentowo wysokość podwyżki czynszu. Takie podwyżki często zdarzają się, gdy gmina zbywa budynek z lokatorami prywatnej osobie np, w skutek reprywatyzacji, z uwagi na niskie i nierzadko nierynkowe czynsze lokali komunalnych.

      Zarządca nieruchomościami administruje częściej wspólnotami i pobiera opłaty na utrzymanie budynku, które ustalają sami właściciele. Nie należy mylić opłat tytułem kosztów utrzymania pobieranych od właścicieli z czynszem pobieranym od najemcy, w którym wliczone jest to, co płaci właścicel.

      Odpowiedz
      1. barbara

        Witam serdecznie.
        Mam taką sytuacje,że w ciągu 5 miesięcy podwyższono nam czynsz, a mieszkamy w domu komunalnym.
        Czy to jest możliwe? Nie wiemy co mamy robić w tej sytuacji,gdyż dom wali się z każdej strony.
        Proszę o jakąś poradę.

        Odpowiedz
  1. Kamilos

    Witam,

    Jak traktować abonament za legalizację wodomierzy i ciepłomierzy, który został wprowadzony przez wspólnotę mieszkaniową? Czy najemca musi go niezwłocznie opłacać na podstawie pisma ze wspólnoty, czy wynajmujący musi złożyć wymówienie wysokości czynszu? Jeśli tak czy musi być zachowany odstęp 6 miesięcy wymówienia od podpisania umowy najmu lub ostatniej podwyżki.

    Odpowiedz
  2. marianna

    Posiadam mieszkanie własnościowe w bloku, którym zarządza wspólnota mieszkaniowa. Kilka dni temu wraz z rachunkiem za czynsz za kwiecień dostałam informację, że od kwietnia w związku z planowanym remontem bloku wprowadzana jest podwyżka czynszu o 66,4%. Ze względu na pracę nie mogę uczestniczyć w zebraniach wspólnoty i nie wiem, co na nich jest ustalane. Czy zarząd wspólnoty może wprowadzić tak drastyczną podwyżkę czynszu, nie informując o tym odpowiednio wcześniej właścicieli mieszkań oraz nie przedstawiając pisemnej informacji, na co pieniądze z podwyżki będą konkretnie przekazane?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Artykuł dotyczy podwyżki czynszu najmu, czyli płaconego właścicielowi lokalu lub budynku. To, co płacą właściciele lokali i potocznie określają jako czynsz na rzecz wspólnoty, w przepisach prawnych określane jest jako koszty zarządu i utrzymania części wspólnych oraz opłaty za media, płatne w formie comiesięcznych zaliczek.

      Nie ma jednoznacznych przepisów zabraniających podwyżek opłat dla właścicieli. Właściciele sami na zebraniach ustalają wysokość zaliczek. Właściciel lokalu może żądać uchylenia uchwały od podwyżce w formie pozwu wniesionego do sądu w ciągu 6 tygodni. W pozwie może zarzucić, że tak znaczna i niezapowiedziana podwyżka narusza jego interesy. Sąd jednak nie uchyli uchwały, jeśli okaże się, że remont jest pilny, konieczny i z tego powodu podwyżka jest uzasadniona.

      Wspólnoty mieszkaniowe powinny właściwie gospodarować pieniędzmi i tak planować remonty, by latami gromadzić na nie środki. Właściciele lokali mogą to kontrolować i w razie potrzeby zmienić zarząd. Nawet jeśli właściciel lokalu nie ma czasu brać udział w zebraniu właścicieli, ma prawo żądać od zarządu treści podjętych uchwał i innych dokumentów. Wspólnota co roku uchwała plan gospodarczy i sprawozdanie finansowe, więc musi istnieć uchwała, wyjaśniająca na co pieniądze mają być przeznaczone w danym roku i na co zostały przeznaczone w ubiegłym. Właściciel lokalu ma też prawo upoważnić inną osobę do udziału w zebraniu i głosowaniu.

      Odpowiedz
  3. roman

    Co bardziej jest opłacalne w dłuższej perspektywie podpisać umowę najmu w oparciu o że stawki czynszu bedą ustalane
    o wskaźnik zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych , ogłaszanych przez prezesa GUS czy 3 % wartości odtworzeniowej. ?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      To zbyt ogólne pytanie. To też zależy od czynszu wyjściowego i po której stronie umowy najmu jesteśmy. Zachęcam, by w indywidualnych sprawach korzystać z odpłatnych porad prawnych. Przypominam, że komentarze służą tylko do komentowania ogólnych i abstrakcyjnych zagadnień prawnych.

      Odpowiedz
  4. Agnieszka

    Artykuł nie dotyczy lokali komunalnych. Czyli gmina nie musi stosować trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia dotyczącego zmiany stawki czynszu? Wystarczy na przykład tylko aneks do umowy?

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Przeczytaj regulamin komentowania treści bloga.