Czy wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za miejsca parkingowe?

Ostatnio często mam do czynienia z problemem płatnych miejsc parkingowych we wspólnotach mieszkaniowych. Pada pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za miejsca parkingowe. Niestety nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi, warto zatem przyjrzeć się bliżej, od czego to zależy. Przede wszystkim zależy to od tego, ilu jest właścicieli lokali, ile miejsca parkingowych i w jaki sposób właściciele lokali chcą korzystać z miejsc parkingowych. Trzeba także dodać, że niniejszy artykuł dotyczy tylko sytuacji, gdy miejsca parkingowe znajdują się na części wspólnej nieruchomości, do której tytuł mają wszyscy właściciele lokali. Jeśli garaż stanowi oddzielny lokal albo budynek stanowiący odrębny przedmiot własności sytuacja prawna będzie inna.

Może zaistnieć sytuacja, w której właściciele lokali równomiernie korzystają z miejsc parkingowych, to znaczy miejsc jest tyle ile lokali, a miejsca te nie różnią się istotnie od siebie (mają taką samą wartość, nie ma takiej sytuacji, że niektóre są uprzywilejowane np. zadaszone, a inne nie). W takiej sytuacji wspólnota nie ma co do zasady prawa pobierać żadnych opłat. Może co najwyżej przydzielić konkretne miejsca konkretnym lokalom. Ewentualne opłaty mogłyby być pobierane w wyjątkowych sytuacjach np. ktoś parkowałby dodatkowy samochód, więcej niż reszta właścicieli lokali.

Wynika to z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 206 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Dopiero zatem w sytuacji, gdy korzystanie to wykracza poza powyższy zakres, następuje potrzeba rozliczenia się między właścicielami lokali. Czyli w sytuacji, gdy część korzysta z miejsc parkingowych, a część nie może, bo jest ich np. za mało. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. III CZP 9/06 (www.sn.pl – wyrok SN, III CZP 9/06) „współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.”

Właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy miejsc parkingowych jest za mało, albo część właścicieli chce parkować więcej samochodów niż inni. Wprowadzenie opłat za miejsce parkingowe jest wtedy uzasadnione bowiem stanowi wyrównanie nierównego korzystania z rzeczy wspólnej, to jest w sposób wykraczający poza ramy art. 206 Kodeksu cywilnego i art. 12 ust. 1 u.w.l..

Dobrym przykładem zaistniałych w tego typu sytuacjach kontrowersji był spór, który doprowadził do wydania wyroku przez Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 marca 2012 roku, sygn. I ACa 886/11 (wyrok SA W-wa, I ACa 886/11). Uchwałą wspólnoty mieszkaniowej większość właścicieli lokali wprowadziła odpłatność w wysokości 40 zł miesięcznie za korzystanie ze stałego miejsca postojowego, zarządziła numeracje miejsc i komisyjne przydzielenie użytkownikom w drodze losowania. W uchwale postanowiono także, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawrze z użytkownikiem miejsca umowę, a opłaty za korzystanie z miejsc postojowych będą zasilały konto funduszu remontowego. Zanim przedmiotowa uchwała została podjęta parkowanie pojazdów na nieruchomości wspólnej nie odbywało się bezkonfliktowo, ponieważ utwardzonych miejsc postojowych było zbyt mało w stosunku nie tylko do ilości członków wspólnoty, ale nawet do ilości członków wspólnoty posiadających samochody. Wykonanie uchwały w części stanowiącej o przydziale miejsc w drodze losowania zostanie dokonane przez komisję wyłonioną spośród mieszkańców nie posiadających samochodów, Zarząd wspólnoty nie będzie uczestniczył w procesie losowania.

W opisanym wyżej stanie faktycznym Sąd uznał, że uchwała nie narusza prawa. Zauważył, że w sytuacji braku uregulowania korzystania z miejsc postojowych osoby, którym uda się obecnie zająć miejsce parkingowe korzystają z nieruchomości wspólnej kosztem praw pozostałych współwłaścicieli, dodatkowo nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat. Tym samym jeśli uchwała wspólnoty wprowadzająca jasne i przejrzyste reguły korzystania z miejsc parkingowych na terenie nieruchomości wspólnej, to nie stanowi nieuprawnionej ingerencji w prawo własności poszczególnych współwłaścicieli i nie narusza uprawnień przewidzianych w art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Analizując powyższe orzeczenie, możemy wysunąć wniosek, że w sytuacji, gdy brak uchwały uniemożliwia równomierne korzystanie z parkingów będących nieruchomością wspólną, wspólnota może podjąć uchwałę regulującą te kwestie. Zasady przydzielania miejsc muszą być jednak jawne i sprawiedliwe. W mojej ocenie losowanie jest najlepszą formą przydzielania miejsc, ale może to odbyć się także w formie aukcji lub przetargu. Warto uregulować także kwestie zwalniania miejsc, gdy ktoś z właścicieli przestanie z niego korzystać i zwróci pozostałym właścicielom, a także długotrwałego niekorzystania z miejsca.

4 myśli nt. „Czy wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za miejsca parkingowe?

  1. sylwia

    Na moim osiedlu jest więcej lokali niż miejsc postojowych, z tym że na etapie kupna mieszkania część właścicieli kupiła od dewelopera miejsca postojowe.(wszystkie miejsca zostały sprzedane). Teraz właściciele,którzy nie zakupili miejsc postojowych żądają od właścicieli miejsc postojowych miesięcznej opłaty za te miejsca, tłumacząc tym że są one zlokalizowane na części wspólnej.
    co w takiej sytuacji?
    z góry dziękuję za odpowiedź
    pozdrawiam

    Odpowiedz
  2. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

    Kupno miejsca postojowego to określenie potoczne. Może się kryć za tym wiele rozwiązań prawnych np. nabycie udziału w lokalu użytkowym – hali garażowej, nabycie udziału w gruncie itp. Jeśli właściciele miejsc postojowych mają jakiś tytuł do tych miejsc (własność, udziały we własności lub zbliżone do prawa własności) to miejsca nie mogą stanowić części wspólnej. Te dwie rzeczy wykluczają się. Należy zatem spojrzeć do księgi wieczystej i dokumentów np. aktów notarialnych, a w razie dalszych wątpliwości zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego, by na podstawie ksiąg wieczystych i dokumentów ustalił stan prawny miejsc parkingowych.

    Odpowiedz
    1. Piotrek

      Witam,
      w moim przypadku, niektórzy mieszkańcy mają w AN zapisane prawo do wyłącznego korzystania bez dodatkowego udziału, czy w związku z tym wspólnota może pobierać dodatkowego opłaty od tych mieszkańców?

      Odpowiedz
      1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

        Witam, nie jest to temat pozbawiony kontrowersji. Jeśli we wszystkich aktach napisano, że ma Pan prawo wyłącznego korzystania z jakiegoś pomieszczenia/terenu a inni nie mają prawa i nie określono opłat, to zawarto umowny i bezpłatny podział części wspólnej do korzystania. Moim zdaniem, gdy wspólnota uchwali uchwałę o opłatach, będzie mógł Pan ją zaskarżyć do sądu jako sprzeczną z umową (aktem not.) i naruszającą Pana intetesy.

        Pozdrawiam i zachęcam do dalszego odwiedzania bloga.

        Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.