… to niełatwe sąsiedztwo. Restauratorzy raz z nadzieją, a raz z niepokojem wpatrują się w słupki obrazujące dynamikę epidemii. Wszystko wskazuje na to, że wcześniej, czy później gastronomia zostanie otwarta. Być może na wiosnę w 2021 roku. Wrócą nie tylko kolacje przy jednym kieliszku. Także bardziej zakrapiane imprezy, wesela, wieczorki panieńskie i kawalerskie itp. Wraz z nimi problemy mieszkających nad takimi miejscami mieszkańców. Wrócą zatem problemy restauracji spowodowane podejmowanymi przez mieszkańców skargami, donosami, a także uchwałami właścicieli lokali. Co zatem może uchwalić wspólnota mieszkaniowa, a czego nie? Jak właściciele restauracji i mieszkań mają bronić swoich praw? Czy mają szanse się dogadać? Postanowiłem podać kilka przydatnych przykładów.
Utrudnienie działalności restauracji poprzez ograniczenie dojazdu na przykładzie sprawy…
To częsty pomysł mieszkańców… ale nie zawsze skuteczny. Przykładowo właściciele lokali mieszkalnych mieszczących się nad jedną z poznańskich restauracji postanowili, że… uliczka umożliwiająca dowóz zaopatrzenia do restauracji stanie się drogą pożarową. Ustanowili zakaz zatrzymywania się pojazdów przez czas powyżej 10 minut na znajdujących się na niej zatoczkach. Ustanowili kary pieniężne za złamanie zakazu (o takich karach napisałem tutaj: Wspólnota nie nałoży kary regulaminowej/ ). Wyznaczyli restauracji inne stosowne do tego miejsce, ale w znacznej odległości.
Restauratorka zaskarżyła uchwałę do sądu. Zarzuciła, że zamawia dostawy zawierające świeże produkty spożywcze, takie jak warzywa, owoce, nabiał, mięso. Nie ma możliwości, aby przenosić tego rodzaju produktów z drogi lub miejsca wyznaczonego, oddalonego od lokalu o kilkaset metrów. Przede wszystkim uniemożliwiają to wymogi sanitarne.
Zakładając w lokalu restaurację, nie była poinformowana przez zarządcę o braku możliwości zatrzymywania się przed lokalem. W przeciwnym razie nie podjęłaby decyzji o zakupie tego lokalu. Brak możliwości zatrzymywania się przed lokalem uniemożliwia jego normalne prowadzenie. Część kontrahentów nie chciała z restauratorką prowadzić dalszej współpracy przy braku możliwości normalnego dojazdu.
… i rozstrzygnięcie sądu
W trakcie sprawy okazało się nadto, że uliczka nie spełnia warunków, by pełnić rolę drogi pożarowej.
Z uwagi na to wszystko Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 23 lipca 2020 roku, VII C 897/17 uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu podkreślił, że dotychczasowe korzystanie przez restauratorkę z drogi przed jej lokalem nie budziło
zastrzeżeń zarządcy oraz innych mieszkańców nieruchomości. Przed restauracją znajduje się zatoczka, w której dotąd zatrzymywały się pojazdy. Jednocześnie ruch na drodze wjazdowej do garażu był możliwy dla innych kierujących w obie strony.
Stwierdził, iż „pozostawienie przez powódkę i jej współpracowników pojazdów przed lokalem nie pozostaje w sprzeczności z zasadą korzystania z części wspólnej nieruchomości w sposób nie utrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli. Sposób korzystania przez powódkę z drogi wjazdowej bezpośrednio przed jej lokalem w ocenie sądu da się pogodzić z interesem pozostałych członków Wspólnoty. Ponadto należy stwierdzić, że powódka korzysta z drogi zgodnie z jej przeznaczeniem.” Natomiast uchwała wprowadziła nadmierne ograniczenia i trudności dla prowadzenia restauracji. Przez to naruszyła istotne interesy restauratorki.
A może brama lub szlaban?
Zamontowanie bramy lub szlabanu tak, by uniemożliwić dojazd do lokalu użytkowego może naruszać interesy właściciela lokalu użytkowego. Tak wynika z uzasadnienia Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 września 2014, I ACa 377/14. Zagadnienie to poruszyłem już w odrębnym wpisie, do którego lektury zapraszam: Brama i szlaban może naruszać interesy właścicieli lokali.
Oczywiście wspólnota mieszkaniowa może „zamknąć” osiedle bramą lub szlabanem. Taka decyzja musi być jednak podjęta w poszanowaniu interesów lokali użytkowych np. restauracji. Musi być zatem pozostawiony dostęp dla klientów i dostawców restauracji.
To może obciążymy kosztami?
Umożliwia to następujący przepis ustawy o własności lokali
Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
art. 12 ust. 3 uchwały o własności lokali
Restauracja generuje przecież więcej śmieci. Zużywa więcej energii na ogrzanie. Bowiem przez szklane witryny czy często otwierane drzwi przenika więcej zimna. Infrastruktura nieruchomości także może zużywać się szybciej w wyniku wzmożonego ruchu związanego z korzystaniem z restauracji, czy też częstszego sprzątania chodników i trawników.
Takie zwiększenie obciążeniem kosztów lokalu użytkowego wymaga uchwały właścicieli lokali.
Jak bronić się przed zwiększonymi kosztami z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali?
Właściciele lokali mieszkalnych często mają przewagę na zebraniu właścicieli lokali. Zdarza się więc, że wykorzystują tę przewagę w niewłaściwy sposób i narzucają restauracjom i właścicielom innych lokali użytkowych w uchwałach właścicieli po prostu trzy razy większe stawki za wszystko. Bez żadnych kalkulacji, obliczeń, czy nawet estymacji, że lokal użytkowy ze względu na dany sposób korzystania z niego takie, potrójne koszty generuje.
Takie uchwały można skutecznie zaskarżyć. Sądy stosunkowo często przyznają rację właścicielom lokali użytkowych.
Orzecznictwo sądów
To na wspólnocie mieszkaniowej leży obowiązek wykazania zasadności obciążenia właścicieli lokali użytkowych większymi kosztami utrzymania. Można to przeczytać w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2015 roku, I ACa 1267/14:
„Możność zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym zaliczkami na fundusz remontowy, ponad udział we współwłasności nieruchomości związany z danym lokalem, powinien być powiązany z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 ustawy (…), które muszą zaistnieć w stosunku do danego lokalu, a wspólnota mieszkaniowa winna się liczyć z obowiązkiem ich wykazania w procesie o uchylenie takiej uchwały.”
Warto też zacytować uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 grudnia 2016 roku, VI ACa 1416/15: „Uchwała właścicieli lokali w przedmiocie opłat na poczet funduszu remontowego nie może mieć charakteru blankietowego i pozostawiać ustalenia wysokości stawek organowi wykonawczemu na zasadzie całkowitej dowolności.”
Czy wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek wyliczać wszystko dokładnie i korzystać z opinii specjalistów? Okazuje się, że nie. Zgodnie z tezą wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 maja 2017 roku, VI ACa 277/16, „wspólnoty mieszkaniowe dysponują pewnym zakresem swobody w określaniu stopnia wzrostu obciążeń finansowych przypadających na właścicieli lokali użytkowych, co zwalnia wspólnoty z obowiązku przedstawienia dokładnego wyliczenia wysokości zwiększonych zaliczek.”
Zezwolenie na sprzedaż alkoholi
Jest to problem wszystkich lokali gastronomicznych położonych w lokalach mieszkalnych. Okazuje się bowiem, że do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu należy załączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora takiego budynku. Wynika to z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.
Kwestia posiadania zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych przeważnie jest kluczowa i często oznacza dla restauracji być albo nie być.
Zgoda musi pochodzić od właścicieli lokali. Stanowi ona czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Do podjęcia takiej decyzji nie jest zatem uprawniony zarząd wspólnoty, a większość właścicieli w formie uchwały.
4 czy 10 lat?
Zezwolenie może być wydane na okres od 4 do 10 lat (w przypadku restauracji serwujących alkohol w miejscu spożycia). W praktyce przyjmuje się również, że uchwała zezwalająca na sprzedaż alkoholu również może mieć ograniczenie czasowe. Np. może zezwalać na uzyskanie zezwolenia na 4 lata od wydania decyzji. Przyjmuje się również, że taka uchwała wiąże organ administracji przy wydawaniu zezwolenia. Oczywiście dla restauracji najlepiej będzie, jeśli w uchwale nie będzie wpisanego żadnego terminu.
Sądowa kontrola wydania lub niewydania zezwolenia przez wspólnotę mieszkaniową.
Z pewnością uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na sprzedaż alkoholu może być zaskarżona do sądu. Przez dowolnego właściciela lokalu. Może on przykładowo powołać się na naruszenie jego interesu w postaci naruszenia prawa do spokojnego zamieszkania, czy ciszy nocnej. Powinien udowodnić związek z zakłócaniem tej ciszy i spokoju od spożywanego alkoholu. Co ciekawe, sądy mają tendencje do posiadania nieco większej tolerancji dla spożywania alkoholu w centrach miast. Także w miejscach turystycznych, przeznaczonych do tego deptakach, czy strefach z punktami gastronomicznymi uwzględnionymi w dokumentach planistycznych.
Z kolei zaskarżenie niewydania zgody na sprzedaż alkoholu budzi kontrowersje. Sądy zwykle przyjmują, że skoro uchwała nie została wydana, to właścicieli lokali nie da się zmusić do jej wydania. Sąd nie może takiej zgody również zastąpić. Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali enumeratywnie określa, w jakich sprawach odmowa wydania uchwały przez właścicieli lokali może być zaskarżona do sądu. Są to tylko sprawy podziału i połączenia lokali.
Odmowa, zakaz, cofnięcie zgody w formie uchwały.
Czym innym jest jednak zaskarżenie uchwały o odmowie wydania zgody na sprzedaż alkoholu. Mowa tu również o zakazie takiej sprzedaży, czy też cofnięciu uprzednio wydanej zgody. W takim przypadku sąd musi wyważyć interesy każdej ze stron. Następnie powinien ocenić, czy taka odmowa, zakaz, czy cofnięcie zgody nie stanowi nadużycia prawa i jest niecelowe z punktu widzenia swobody prowadzenia działalności gospodarczej. Ważne są też wszelkie okoliczności, w jakich taka zgoda nie została wydana. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 17 grudnia 2018 roku, I ACa 1147/17, uchylił niesprawiedliwą uchwałę właścicieli lokali dyskryminującą jedną restaurację w stosunku do innego lokalu użytkowego: „Argumenty przytaczane przez pozwaną wspólnotę nie mogą zostać uznane za uzasadniające odmowę zgody, zwłaszcza w kontekście tego, że w tym samym budynku mieści się inny lokal użytkowy, który prowadzi sprzedaż alkoholu.”
Porozumienie
Wspólne uzgadnianie spornych stanowisk na drodze negocjacji, rozumienie wzajemnych argumentów i interesów. To powinno cechować dobrze zarządzaną wspólnotę mieszkaniową. W sytuacjach ostrego konfliktu może przyjść z pomocą mediator, którym może być także adwokat. Z własnego doświadczenia jako mediator bądź negocjator wspierający jedną ze stron mogę jasno powiedzieć, że takie porozumienie oszczędza obu stron mnóstwo wysiłku, czasu i pieniędzy.
Spór
W sprawach, w których nie da się osiągnąć zgody, zalecam skorzystać z pomocy adwokata, w tym mojej osoby. Osiągnięcie korzystnego rozstrzygnięcia w sądzie, choć nieraz czasochłonne i kosztowne, pozwala na zrealizowanie własnych celów. Np. niedopuszczenie do działalności pubu czy karczmy w niewłaściwym miejscu albo uratowanie restauracji przed zbyt nieufnym nastawieniem mieszkańców. W tym celu zapraszam do kontaktu jak najszybciej. Warto od razu przygotować strategię, mającą największą szanse na sukces.