Ulga mieszkaniowa – liczy się data wpłaty deweloperowi a nie data aktu notarialnego

Do skorzystania ze zwolnienia określanego jako ulga mieszkaniowa wystarczy, by wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Chodzi tu o faktyczne poniesienie wydatku, a nie dzień nabycia prawa do lokalu za poniesione wcześniej wydatki. Tak, korzystnie dla podatnika orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 21 stycznia 2016 roku (sygn. I SA/Sz 1244/15 – orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej od 2007 roku jest opodatkowany stawką 19 %. W przypadku nieruchomości nabytych (także wybudowanych) od 2009 roku obowiązek podatkowy powstaje, jeśli nieruchomość zostanie zbyta przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup. Nawet w tym wypadku nie będziemy musieli w całości lub częściowo zapłacić podatku, jeśli poniesiemy określone wydatki w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej. W uldze tej mieszczą się w szczególności wydatki poniesione m.in. na zakup kolejnego budynku mieszkalnego lub mieszkania. Przy czym wydatki te muszą być poniesione w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.

Zakres ulgi mieszkaniowej został określony w art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym zwolnione są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Osoba, której dotyczył powyższy wyrok, odziedziczyła w 2009 roku dom, rok później zbyła go, a w 2011 roku zawarła z deweloperem umowę przedwstępną i zapłaciła całość ceny za zakup nowego mieszkania. Niestety na skutek opóźnienia w budowie, inwestycja została oddana do użytkowania dopiero w 2012 roku i dopiero wtedy został podpisany akt notarialny.

Dotychczas organy podatkowe twierdziły, że podatnikowi w takiej sytuacji ulga mieszkaniowa nie przysługuje, bo zawarcie aktu notarialnego nastąpiło po upływie 2 lat. Sąd stanął jednak po stronie podatnika i uznał, że art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymaga, by nabycie prawa własności lokalu nastąpiło we wskazanym powyżej terminie.

Powołał się także na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 sierpnia 2011 roku w sprawie II FSK 384/10 i z dnia 31 maja 2012 roku w sprawie II FSK 2204/10, a także z dnia 10 stycznia 2013 roku w sprawie II FSK 700/10, gdzie podkreślono, iż ze względu na brak sprecyzowania przez ustawodawcę, czy nowo nabyty lokal mieszkalny ma być własnością podatnika już w okresie dokonywania na niego nakładów, czy też dopiero w chwili dokonywania oceny spełnienia przez podatnika przesłanek zwolnienia, wykładnia przepisu dotyczącego ulgi mieszkaniowej powinna być dokonywana z uwzględnieniem dyrektywy wykładni celowościowej i wskazaniem, że zawiera ona normę celu społecznego, jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Uwaga! Naczelny Sąd Adminstracyjny jak na razie dalej reprezentuje niekorzystne dla podatników stanowisko. Przy planowaniu skorzystania z ulgi lepiej uwzględnić ewentualność opóźnienia dewelopera, jego skutki podatkowe i możliwość niekorzystnych interpretacji.