Początek roku to dla wspólnot mieszkaniowych wytężony czas z uwagi na konieczność odbycia corocznych zebrań ogółu właścicieli. Ustawodawca zobowiązał zarząd lub zarządców administrujących nieruchomością wspólną do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku. Przy czym zebranie powinno się odbyć nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Termin zebrania
Z stritce literalnego brzmienia art. 30 ustawy o własności lokali wynika, iż należy „zwołać” zebranie, jednak powinno się ono odbyć do końca pierwszego kwartału. Odbycie się spotkania w późniejszym terminie niż w powyższym nie wywołuje niejako z automatu nieważności decyzji podjętych na zebraniu. W sytuacji niewywiązania się z obowiązku zwołania zebrania przez zarząd bądź zarządcę każdy z właścicieli lokali może zwołać coroczne zebranie.
Minimalny zakres porządku obrad nałożony przez ustawę to:
- uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
- ocena pracy zarządu lub zarządcy;
- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Powyższy katalog jest katalogiem otwartym co oznacza, iż poza wskazanymi wyżej uchwałami właściciele mogą podjąć także inne.
Z uwagi na charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej, w skład której wchodzą właściciele nieruchomości lokalowych położonych w tym samym budynku, zawiadomienie o zebraniu ogółu właścicieli nie musi zawierać projektów uchwał w przeciwieństwie do walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Orzecznictwo prezentuje różne przeciwstawne poglądy co do formy i zakresu sprawozdań z zarządu. Poniżej orzeczenia wskazujące, że sprawozdanie:
1. może być maksymalnie odformalizowane nawet przekazane w sposób ustny (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30.01.2013 r., I ACa 1171/12)
2. powinno przyjąć formę mocno sformalizowaną wynikającą z przepisów o rachunkowości (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 maja 2014 r., I ACa 1732/13).
Forma przekazania sprawozdania powinna być dopasowana do rozmiaru wspólnoty mieszkaniowej, dysponowanych środków finansowych oraz zaciągniętych zobowiązań.
Zebranie dodatkowe
Kiedy zajdzie potrzeba podjęcia uchwały bądź przedyskutowania istotnej kwestii w trakcie roku właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej mogą zwołać zebranie dodatkowe. Kompetencje do zwołania zebrań dodatkowych posiada również zarząd oraz zarządca.
Udziały
Kwestia wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej ma dość istotne znaczenie przy liczeniu głosów, gdyż uchwały we wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwałę uważa się za przyjętą, gdy za jej przyjęciem opowiedziało się więcej niż 50 % głosów.
Wyjątkiem od modelowego sposobu liczenia głosów na podstawie wielkości udziałów, jest tryb głosowania oparty na zasadzie, że każdy właściciel ma jeden głos. Jest to dopuszczalne, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, bądź większość udziałów należy do jednego właściciela lub gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Z żądaniem takiego sposobu głosowania mogą wystąpić właściciele posiadający 1/5 udziału w nieruchomości wspólnej bądź też właściciel posiadający 1/5 udziału w nieruchomości wspólnej.
Dopuszczalne sposoby głosowania
Dla pełnego zobrazowania kwestii dotyczących głosowania należy uzupełnić powyższe informacje o możliwych sposobach. Po pierwsze, można głosować podczas zebrania, natomiast ustawodawca dopuścił możliwość głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Dopuszczalne jest także głosowanie częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Zaskarżenie uchwały
Często zdarza się, że grupa właścicieli lub pojedynczy właściciel nie zgadza się z przyjętą konkretną uchwałą lub jej częścią. W takim stanie faktycznym należy rozważyć czy dopuszczalne jest zaskarżenie uchwały do sądu.
Przedmiotem zaskarżenia może być tylko już podjęta uchwała. Więcej o tym na filmie naszego eksperta adw. Jana Jakub Jańczaka:
Podstawą do wytoczenia powództwa jest:
- niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali;
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
- w inny sposób narusza interesy właścicieli.
Przesłanki do wniesienia powództwa wydają się być jasne i klarowne, ale w rzeczywistości sądowej są bardzo sporne i niejasne.
Pierwsza może dotyczyć zarówno zarzutów naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów prawa materialnego jak i strony formalnej. Przykładowo proces głosowania został przeprowadzony wadliwie, lub nie zawiadomiono członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli. Powyższe może stanowić podstawę do uchylenia przez sąd uchwały. Jednakże należy odpowiednio wykazać, że takie uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały. Więcej o tym w innym artykule adwokata J. Jańczaka. Przedmiotem zarzutu nie może być brak umieszczenia uchwały w porządku obrad zebrania (link do artykułu w tym przedmiocie) .
Przesłanka nr 2 może się odnosić do wybrania oferty na prace remontowe części wspólnych w cenach znacznie wyższych niż rynkowe. Punkt 3 należy rozpatrywać szeroko, jako czyjeś dobro, korzyść ekonomiczną, jednak ocena nie może być oderwana od zasad współżycia społecznego. Reasumując nie każde naruszenie będzie skutkowało uchyleniem uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Termin wniesienia powództwa
Powództwo wnosi się w nieprzekraczalnym terminie 6 tygodni. Od dnia podjęcia uchwały lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po przekroczeniu terminu 6-tygodniowego nie jest możliwe wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Słupsku w Wyroku z dnia 14 czerwca 2019 r., I C 836/18)
„po upływie [terminu 6-tygodniowego – przypis autora] prawo do zaskarżenia uchwały wygasa. Oznacza to, wobec konstrukcji sankcji nieważności względnej, uchwała, nawet jeśli będzie sprzeczna z przepisami prawa, to ulegnie konwalidacji na skutek przekroczenia ustawowego terminu do zaskarżenia uchwały.”
W momencie wnoszenia pozwu należy rozważyć wniosek o wstrzymanie wykonania spornej uchwały, gdyż bez niego uchwała dalej podlega wykonaniu.
Adw. Jańczak opisuje również sytuację, w której wspólnota doręcza uchwałę poprzez wrzucenie jej do skrzynki na listy bez żadnego pokwitowania:
Właściwość rzeczowa Sądu
Sądem właściwym do wytoczenia powództwa w I instancji jest Sąd Okręgowy, a w przypadku wniesienia apelacji Sąd Apelacyjny.
Pozew w sprawie zaskarżenia uchwały podlega opłacie stałej, obecnie w wysokości 200 zł. Należy ją wpłacić na rachunek bankowy sądu właściwego do rozpoznania sprawy. Do kosztów prowadzenia sprawy należy doliczyć koszty zastępstwa procesowego adwokata specjalizującego się w sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych. Przeanalizuje on na etapie przedsądowym szanse korzystnego dla Państwa rozstrzygnięcia sprawy.
W przypadku zainteresowania prosimy o kontakt z Kancelarią.