Zmiana zarządu w małej wspólnocie

Konieczność osiągnięcia jednomyślności jest utrapieniem wielu małych wspólnot mieszkaniowych, bowiem w nieruchomościach liczących maksymalnie 7 lokali nie stosuje się zasad głosowania z ustawy o własności lokali tylko przepisy kodeksu cywilnego. O ile dla czynności zwykłego zarządu w małych wspólnotach do podjęcia decyzji (uchwały) wystarczy większość głosów właścicieli lokali liczona udziałami w nieruchomości wspólnej (art. 201 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.), to dla spraw przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność właścicieli lokali (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.).

Bardzo spornym zagadnieniem są kwestie ustalenia i zmiany sposobu zarządu w takich wspólnotach, a także kwestia wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Ostatnio, dnia 15 kwietnia 2015 roku, zapadł wyrok Sądu Najwyższego (sygn. IV CNP 36/14 – www.sn.pl), w którym stwierdził, iż z uwagi na brak ustawowej definicji czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną zakwalifikowanie określonej czynności jest pozostawione sądowi orzekającemu w odniesieniu do okoliczności faktycznych konkretnej spraw. W sprawie tej ostatecznie uznano, że kwestie uregulowania sposobu zarządu przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jeśli na podstawie umowy współwłaścicieli jeden z nich sprawuje zarząd, a reszta z nich jest wyłączona ze sprawowania zarządu, większość współwłaścicieli nie może podjąć uchwały o zmianie takie sposobu zarządu (w tym także o cofnięciu uprawnień zarządzającemu oraz o uniemożliwieniu mu pobrania wynagrodzenia za sprawowanie zarządu z konta wspólnoty). Współwłaściciele mogą odwołać taki zarząd jedynie jednomyślnie, a w braku jednomyślności mogą wystąpić do sądu. Uchwała podjęta niejednomyślnie będzie nieważna. Natomiast wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością zawsze należy się zarządowi od osób nie sprawujących zarządu, chyba że umowa współwłaścicieli stanowi inaczej lub zarząd sam go się zrzeknie.

Podobnie uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29 sierpnia 2013 r. sygn. I ACa 239/13 (orzeczenia.ms.gov.pl) W uzasadnieniu wskazał, że podjęcie uchwały w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem współwłaściciele winni głosować nad nią zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 199 k.c., a więc oddać jeden wspólny głos.

Jeżeli zaś właściciele lokali chcą usunąć zarządce i powrócić do ustawowego zarządu właścicielskiego (we wszystkich zwykłych sprawach decyzje podejmuje większość właścicieli a nie wybrany zarządca) to w przypadku istnienia ważnego powodu każdy z właścicieli może wypowiedzieć umowę o wyborze zarządcy.

Należy jednak zwrócić uwagę, czy współwłaściciele umową lub uchwałą na pewno powierzyli zarząd jednej osobie i jednocześnie zrzekli się bezpośredniego zarządzania nieruchomością. Może się zdarzyć, że współwłaściciele zawarli jedynie umowę o administrowanie z zewnętrznym podmiotem albo jedynie upoważnili jednego ze współwłaścicieli do zawarcia takiej umowy. W takim wypadku co najwyżej ustalenie kosztów zarządu może przekraczać zwykły zarządu. Jeśli koszty zarządu zostały ustalone odrębnie lub nie są sporne, co do zasady zawarcie standardowej umowy o administrowanie powinno mieścić się w granicach zwykłego zarządu, w szczególności gdy liczba lokali zbliża się do 7 lub mała wspólnota jest częścią gospodarczej całości składającej się na więcej wspólnot mieszkaniowych z jednym śmietnikiem, parkingiem itp. W takich przypadkach trudno wyobrazić sobie samodzielne administrowanie takim budynkiem bez profesjonalnej firmy administrującej. Do zawarcia takiej umowy jak i jej zmiany czy wypowiedzenia powinna w tym przypadku wystarczyć większość głosów współwłaścicieli liczona udziałami w nieruchomości wspólnej.

A zatem w tym ostatnim wypadku zmiana zewnętrznej firmy administrującej będzie wiązała się z koniecznością podjęcia jednomyślnej uchwały lub wystąpienia do sądu, jeśli nie ustalono kosztów zarządu ub koszty te wzrosły (nowa firma jest droższa).